Lottizzazione abusiva: trasformazione edilizia, frazionamenti, strumenti urbanistici. Quando si verifica?

Perché si configuri il reato di lottizzazione abusiva ex art.30 del Testo Unico Edilizia, deve sussistere imprescindibilmente la circostanza che la trasformazione urbanistica od edilizia già intrapresa (lottizzazione materiale) o soltanto inequivocabilmente anticipata dai frazionamenti catastali (lottizzazione cartolare) si ponga in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali (c.d. lottizzazione vietata) o senza la prescritta autorizzazione (c.d. lottizzazione imposta).

Il chiarimento, interessante e importante, è contenuto nella sentenza 717/2023 dello scorso 13 luglio del Tar Genova, che ha accolto il ricorso di un privato contro l'annullamento della sospensione immediata, impartita dal comune, della lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, ai sensi dell’art. 30 del dpr 380/2001.

La lottizzazione del contendere

Secondo il privato, la lottizzazione abusiva non sarebbe configurabile, giacché per un verso il frazionamento dei terreni indicati nella comunicazione di avvio del procedimento sanzionatorio, nonché l’atto di permuta/compravendita, lungi dall’essere motivati da un illecito intento edificatorio, erano invece obiettivamente giustificati dall’esigenza di definire in via bonaria la controversia che era insorta con altro proprietario in merito alla delimitazione delle rispettive proprietà confinanti.

Tra l'altro, il progetto presentato per l’edificazione di un nuovo fabbricato unifamiliare sarebbe conforme alla vigente disciplina urbanistica.

Lottizzazione abusiva: definizione e configurazione

Il TAR, prima di tutto, richiama la nozione di lottizzazione abusiva contenuta nell’art. 30 del Testo Unico Edilizia: “Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione [lottizzazione abusiva c.d. “materiale”, n.d.r.]; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio [lottizzazione abusiva c.d. “cartolare”, n.d.r.]”.

Il bene giuridico tutelato dalla norma, anche con una sanzione penale (cfr. l’art. 44 comma 1 lett. c dpr 380/2001), risiede, in entrambi i casi (lottizzazione materiale e cartolare), nella necessità di salvaguardare la potestà programmatoria amministrativa, nonché la connessa funzione di controllo, posta a garanzia dell'ordinata pianificazione urbanistica, del corretto uso del territorio e della sostenibilità dell'espansione abitativa in rapporto agli standard apprestabili (cfr., per tutte, Cons. di Stato, Sez. VI, 2/3/2023, n. 2217).

Lottizzazione abusiva: il frazionamento del terreno 'nasconde' l'intento illecito

Per il reato di lottizzazione abusiva è sufficiente che il frazionamento fondiario sia stato realizzato senza uno strumento urbanistico attuativo o di un piano convenzionato.

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Perché qui non c'è lottizzazione abusiva

Arrivando al ricorso per il caso in questione, che il TAR accoglie, si sottolinea che per quanto si tratti di suoli agricoli - per definizione “non lottizzabili” - e si versi pertanto in un’ipotesi di lottizzazione “vietata”, è un fatto che l’art. 51 comma 14 delle N.T.A. del PUC comunale ammette, in zona, la “realizzazione di nuove abitazioni, connesse alla conduzione agraria del fondo” (lett. h), e le “opere di urbanizzazione primaria e di allacciamento” (lett. i), consentendone (comma 19) “l’attuazione diretta” (ovvero, senza piano di lottizzazione attuativo), prescrivendo indici e parametri edilizi e subordinandola soltanto al convenzionamento con obbligo di eventuali prestazioni finalizzate al presidio ed alla tutela del territorio.

Ne deriva che, essendo pacifico e non contestato che il progetto edilizio risulta rispettoso dell’indice edificatorio di zona,  il mero frazionamento catastale dei terreni, se costituisce motivo sufficiente a sospendere il rilascio del permesso di costruire (art. 31 comma 17 L.R. n. 16/2008), non può però integrare – da solo – elemento costitutivo di una lottizzazione abusiva cartolare preordinata all’edificazione di un terreno agricolo in violazione delle prescrizioni dello strumento urbanistico, tanto più visto che sull'istanza concernente la realizzazione di un fabbricato unifamiliare, il Comune ha rilasciato la autorizzazione paesaggistica, con ciò implicitamente affermando che la ipotizzata nuova edificazione non eccede il carattere episodico e non altera la bassa densità insediativa.

In definitiva, possono richiamarsi sul punto i precedenti del TAR che, in fattispecie analoghe, ha escluso il configurarsi di una lottizzazione abusiva cartolare allorché “non sono state realizzate opere e non è presente un dissimulato intento di trasformazione non assentita del territorio e di realizzazione di edificazioni non consentite dalla strumentazione urbanistica vigente, perché, da una parte, il progetto edificatorio è esplicitamente dichiarato e, dall’altro, esso viene correttamente sottoposto all’assenso preventivo dell’amministrazione, chiamata a verificarne la compatibilità con la disciplina urbanistica ed edilizia della zona”.

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