Titoli Abilitativi

Per realizzare una sopraelevazione con contestuale cambio di destinazione d'uso del lastrico solare occorre il titolo abilitativo adeguato, cioè il permesso di costruire, ed è necessario rispettare le regole sulle distanze tra costruzioni, da calcolare considerando le modifiche apportate, incluse tettoie, muri sopraelevati e terrazzi.

Non si può ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata per l'ampliamento dell'abitazione esistente, con annessi accessori e pertinenze, depandance, tettoie, spogliatoi, in quanto la sanatoria straordinaria riguarda solo opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

E' possibile ottenere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa, cioè regolarizzare un intervento edilizio conforme ai requisiti edilizi all'epoca della realizzazione e urbanistici al momento di presentazione dell'istanza, solamente per SCIA e permessi di costruire in sanatoria presentati dopo il 30 maggio 2024. Prima, si resta con la doppia conformità classica.

Ogni anno, quasi cinque milioni di persone muoiono a causa dell’inquinamento atmosferico, una delle principali cause di malattie e decessi in Europa e nel mondo. L’Italia registra oltre cinquantamila morti all’anno, posizionandosi al primo posto tra i Paesi dell’Unione. Il settore dei trasporti è una delle principali fonti di inquinamento e emissioni di CO2. La mobilità elettrica è cruciale per ridurre polveri sottili e gas serra, richiedendo un cambiamento verso veicoli elettrici che azzerano le emissioni allo scarico.

COIMA accelera la riqualificazione del Pirellino con un piano da oltre 3 miliardi di euro, mantenendo la destinazione direzionale e puntando su sostenibilità ed efficienza energetica. Il progetto prevede una riduzione del 90% delle emissioni e certificazioni LEED Platinum e WELL Gold per garantire un impatto ambientale minimo.

In questo scritto l’Autore esamina alcuni aspetti circa l’efficacia del Salva-Casa, il primo inerente la certificazione dello “stato legittimo” alla luce delle indicazioni della “circolare Ministeriale” di fine gennaio che ritiene non condivisibili in quanto contrarie al dettato legislativo; il secondo inerente l’effettiva esperibilità dell’istruttoria delle sanatorie dell’articolo 36-bis esposte al rischio di conclusione per silenzio assenso con conseguenze pregiudizievoli sull’efficacia della norma.

Il patrimonio culturale in Italia, ricco di edifici storici e siti di valore artistico e paesaggistico, necessita di una tutela rigorosa per preservarne l'integrità e la storia. Ciò però non sempre è possibile, infatti la recente sentenza del Consiglio di Stato n. 1407/2025 ha annullato un vincolo culturale su un immobile fatiscente a Melegnano, evidenziando come il principio che la tutela del patrimonio deve essere compatibile con la possibilità di conservazione del bene.

Il MIT prova a supportare cittadini, professionisti e pubbliche amministrazioni con le linee guida per l’applicazione delle nuove disposizioni previste dal Salva Casa, viste le grandi incertezze e l’assenza della modulistica ufficiale.
In questo nuovo approfondimento trattiamo il cambio di destinazione d’uso e le semplificazioni alla luce delle novità introdotte dalle linee guida MIT.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio, cioè la possibilità di vedersi tramutare in semplice multa un'ordinanza di demolizione, è soggetta a regole rigide: in caso di nuova costruzione, è ammessa solo per le parziali difformità e con la prova del pregiudizio della parte conforme, mentre per le ristrutturazioni edilizie ex art.33 serve un motivato accertamento del comune che certifichi l'impossibilità del ripristino dello stato dei luoghi.

Il nuovo DDL di revisione del Codice dei Beni Culturali punta a semplificare le procedure per l'ottenimento dei titoli abilitativi, con possibilità di esenzione dall'autorizzazione paesaggistica per gli interventi assentibili con CILA o quelli soggetti a SCIA con aumento di volume non oltre il 20%. Sul banco anche un altro disegno di legge relativo al vincolo paesaggistico per i comuni con popolazione inferiore a 10.000 abitanti.

In caso di opere edilizie risalenti al prima del 1° settembre 1967 e quindi legittime senza permesso di costruire fuori dai centri urbani, grava sul privato l'onere di dimostrare tale risalenza nel tempo e per farlo servono documenti, aerofotogrammetrie ed elementi oggettivi certi, che siano in grado di provare con ragonevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto. Non bastano, a tale scopo, autodichiarazioni o semplici dichiarazioni di terzi.

Lo stato legittimo dell'immobile, con le nuove regole del Salva Casa, si può dimostrare anche con l'accertamento di conformità classico o semplificato, con il pagamento delle sanzioni previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in totale o parziale difformità e con la dichiarazione relativa alle tolleranze costruttive.

Un intervento edilizio concernente la trasformazione del sottotetto in superficie abitabile con l'abbassamento del solaio intermedio, demolizione e sostituzione della falda inclinata a coppi con l'attuale solaio piano, non può essere assentito con SCIA ma necessita del permesso di costruire, in quanto integra un aumento di superficie utile abitabile con modifica della sagoma e dei prospetti dell'immobile.

La sola non conformità edilizia non può giustificare il ritiro dell'agibilità, essendo necessario verificare invece se l'immobile risponda ai parametri di abitabilità e sicurezza.

Gli scivoli e le rampe in calcestruzzo sono delle strutture utilizzate per garantire l'accessibilità alle strutture delle persone con disabilità, abbattendo le barriere architettoniche e contribuendo così alla formazione di un'infrastruttura “inclusiva”. Recentemente la sentenza del Tar Sicilia n. 293/2025 evidenzia che anche se gli scivoli sono progettati per l'abbattimento delle barriere architettoniche non sono esenti da autorizzazioni edilizie, sottolineando che la loro realizzazione senza i dovuti permessi può comportare la demolizione.

L'autore esamina nel dettaglio la circolare operativa del MIT sul Decreto Salva Casa, partendo dal ritardo ingiustificato dei chiarimenti che arrivano 7 mesi dopo la conversione in legge del DL 69/2024, proseguendo sulle possibili conflittualità conseguenti alle eventuali interpretazioni regionali, e chiudendo sul ruolo fondamentale dei tecnici comunali e dei progettisti tecnici, sempre attendendo la modulistica unica che potrà dare finalmente uniformità all'applicazione delle norme.

Le opere precarie e temporanee sono quelle strutture non permanentemente ancorate al terreno, destinate a funzioni stagionali e non idonee a modificare l'assetto originario del territorio. La sentenza del Tar Lazio n.185/2025 chiarisce che anche le opere considerate pertinenziali o temporanee in aree vincolate non sono esenti da sanzioni demolitorie se non accompagnate da adeguate autorizzazioni.

La CILA, pur essendo un titolo abilitativo edilizio semplificato, gode di una certa stabilità e non può essere disconosciuta dal Comune senza un preventivo atto di autotutela. Inoltre, la mancata presentazione comporta solamente una sanzione pecuniaria, senza incidere automaticamente sulla validità dell'intervento, come avviene per SCIA e permesso di costruire.

Il fatto che un'opera illecita sia presente nelle pratiche edilizie non comporta la regolarizzazione postuma della stessa e per ottenere una sanatoria con la regola dell'ultimo titolo sanante per lo stato legittimo, la PA deve aver comunque verificato la legittimità dei titoli pregressi, non essendo possibile un'implicita attestazione della loro regolarità

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio, applicabile a lavori di ristrutturazione eseguiti senza permesso o in totale difformità rispetto ad esso (art. 33, comma 1) e a interventi realizzati parzialmente in difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 1), non è mai possibile per un intervento di nuova costruzione in totale difformità

Il condono edilizio si presenta come una procedura volta alla regolarizzazione di edifici costruiti senza autorizzazione, permettendo di sanare irregolarità attraverso il pagamento di un'oblazione. Un caso esemplificativo è rappresentato dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 954/2025, che ha affrontato un ricorso avverso il diniego di condono per il superamento dei limiti volumetrici, stabilendo che il parere della Commissione edilizia non è obbligatorio per il condono.

Il MIT, nelle recenti linee guida al Decreto Salva Casa, ha chiarito cosa si intende per loggia o porticato su cui è possibile realizzare e installare le VePA (vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti) in attività di edilizia completamente libera.

Le sanzioni variano a seconda che si tratti di variazioni essenziali, parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA e assenza di SCIA, a seconda che si tratti di doppia conformità semplificata o standard e dipendono dall'aumento del valore venale dell'immobile: per un intervento eseguito in assenza della SCIA o in difformità da essa, si va da 1.032 a 10.328 euro. Il pagamento avviene in due fasi distinte

Mentre per gli abusi 'minori, cioè effettuati in parziale difformità dal permesso di costruire o SCIA, in assenza di SCIA o in variazione essenziale ex art.32 dpr 380/2001, opera la doppia conformità semplificata che prevede la conformità dell'opera alle regole edilizie 'ieri' e a quelle urbanistiche 'oggi', gli abusi edilizi maggiori soggiaciono sempre alle vecchie regole della doppia conformità rafforzata. L'istanza va presentata, in ogni caso, entro 90 giorni dalla scadenza del termine ingiunto per il ripristino dello stato dei luoghi.