Tramezzi interni e abuso edilizio: quando la demolizione non è necessaria

CILA, SCIA, SCIA alternativa e Permesso di Costruire: quale titolo serve per intervenire sulle tramezzature?

L’abuso edilizio evoca immagini di costruzioni realizzate al di là delle regole con edifici sorti fuori da ogni quadro normativo.
Tuttavia, c’è una dimensione sottovalutata in merito a tale problematica: quella dei piccoli interventi realizzati eventualmente all’interno di un’abitazione, come le modifiche relative alla distribuzione degli ambienti interni tramite spostamento o demolizione di tramezzi. Queste operazioni, sebbene apparentemente semplici e persino banali, possono insediarsi in un complesso sistema normativo che distingue tra cosa è consentito e cosa invece è ritenuto un abuso edilizio.

Secondo il DPR 380/2001 esistono differenti tipologie di titoli abilitativi, ossia autorizzazioni rilasciate da autorità come l’amministrazione comunale o enti locali, che consentono di eseguire determinati lavori edilizi su un edificio:

In particolare:

• la CILA è disciplinata dall’art. 6 bis del D.P.R. 380/2001 e comprende tutti quegli interventi di manutenzione straordinaria che non alterano la struttura dell’edificio e non sono soggetti a SCIA, Permesso di Costruire e edilizia libera;
• la SCIA secondo l’art. 22 del DPR 380/01 comprende:
  “a) gli interventi di manutenzione straordinaria (…) qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
  b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (…) qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  c) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c.
  2. Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo (…).
  2- bis. Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.”;
•  il Permesso di Costruire (PdC) riguarda interventi di maggiore rilevanza urbanistica e trasformazione del territorio (nuovi edifici o impianti insediativi, variazioni di volume/superficie/prospetto, interventi in aree vincolate) in particolare secondo l’art. 10 del DPR 380/01:
  “Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
  a) gli interventi di nuova costruzione;
  b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
  c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.”;
•  SuperSCIA o SCIA alternativa al PdC, come previsto dall’art. 23 del DPR 380/2001, può essere presentata per:
  “a) interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art.10 comma 1, lett. c. del DPR 380/2001;
  b) interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati (…) che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti (…);
  c) interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.”

Vi sono poi i lavori in edilizia libera, che non necessitano alcun titolo come riportato dall’art. 6 del DPR 380/2001.

In generale, il permesso di costruire è richiesto per interventi che alterano in modo significativo l’edificio, mentre per modifiche interne senza impatto volumetrico, come, appunto, lo spostamento di pareti non strutturali, può essere sufficiente anche una semplice CILA.
A seconda del tipo di intervento bisogna richiedere un determinato titolo abilitativo, diventa quindi molto importante l’art. 3 del D.P.R. 380/2001 che fornisce le “Definizioni degli interventi edilizi”.

Questo principio ha trovato conferma anche nella sentenza n. 5549/2025 del TAR Lazio, che ha analizzato un caso complesso in cui erano presenti più tipi di abusi edilizi interni, oltre ad alcune modifiche esterne.
Il giudice ha annullato l’ingiunzione di demolizione relativa ai tramezzi interni, in quanto effettivamente realizzati irregolarmente (ovvero senza presentare alcuna CILA), ma la cui irregolarità non è stata ritenuta tale da giustificarne la demolizione.
Tale sentenza ha rafforzato un principio ormai consolidato per cui non tutti gli abusi edilizi sono eguali, e non tutti giustificano lo stesso tipo di sanzione amministrativa.

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Quando i tramezzi interni non incorrono nella demolizione

Quando un immobile è sede di diversi abusi edilizi che coinvolgono elementi strutturali diversi, la sanzione della demolizione assume un aspetto interessante.
Il TAR Lazio (sentenza n. 5549/2025) ha affrontato proprio un caso complesso di abusi edilizi legati a un immobile, nel quale erano stati realizzati diversi interventi senza titolo autorizzativo.
Queste opere infatti, considerate come interventi abusivi di ristrutturazione edilizia dovevano essere demolite, ma il ricorrente in disaccordo ha impugnato l’ordinanza comunale.

L’attenzione del giudice amministrativo si è soffermata in particolare su una tipologia di opere spesso oggetto di contenzioso: i tramezzi interni. Secondo il ricorrente, infatti, una semplice modifica della distribuzione interna dei vani non poteva essere assimilata a un abuso edilizio di tale gravità da giustificare una misura demolitoria, ma eventualmente poteva essere soggetta ad una sanzione pecuniaria.

Il TAR ha delineato il quadro dell’abuso, evidenziando che oltre alle difformità volumetriche e prospettiche riguardanti il torrino dell’edificio, erano stati accertati ulteriori interventi come la trasformazione del lavatoio con la collocazione di sanitari e doccia, la realizzazione di soppalchi non praticabili, la posa di pannellature in cartongesso all’interno della veranda, l’apertura di un lucernario con relativa scala in legno e la costruzione di un ripiano in muratura sul terrazzo.
Questo tipo di opere, incidono sull’assetto edilizio complessivo e producono una modifica stabile e visibile dell’immobile e quindi richiedono il permesso di costruire. La mancanza del titolo le rende dunque pienamente abusive, con conseguente legittimità dell’ordine di demolizione adottato dall’Amministrazione. Nella sentenza viene infatti enfatizzato che “è necessario il permesso di costruire per la realizzazione di […] strutture che siano, comunque, apposte a parti preesistenti di edifici, qualora le stesse siano prive del carattere di precarietà e abbiano, inoltre, dimensioni tali da comportare una visibile alterazione dell'edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite” (…) e le caratteristiche delle descritte opere avrebbero imposto il previo rilascio del permesso di costruire (… )”.

Per quanto riguarda invece la “(…) modifica dei tramezzi, non interessando gli stessi parti strutturali dell’edificio, la censura risulta fondata, in quanto per la relativa realizzazione non è prescritto il permesso di costruire ma la c.i.l.a., cosicché l’omessa richiesta della stessa è sanzionabile in via esclusivamente pecuniaria ai sensi dell'art. 6-bis, comma 5, d.P.R. n. 380/2001 e non con l’ordine di demolizione. In ragione di quanto appena esposto la domanda di annullamento va dunque accolta limitatamente alla prescritta demolizione dei tramezzi e rigettata nel resto.”
Quando i tramezzi non incidano sulle parti strutturali dell’edificio e non rientrino tra quelle opere per le quali sia necessario il permesso di costruire, essi possono essere realizzati previa presentazione di una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), la cui omissione comporta soltanto una sanzione di natura pecuniaria. A tal proposito, ciò non è sempre vero, è infatti importante sottolineare come talvolta possa capitare che tali elementi secondari siano da considerare comunque di supporto alla struttura portante e quindi non legittimamente spostabili, salvo dover intervenire con rinforzi strutturali o risarcire i vicini in caso di danni.
Quindi l’ordine di demolizione emesso dal Comune è annullato.

Non tutte le opere interne prive di titolo devono essere demolite, bisogna valutare quale sia il confine tra abuso edilizio e intervento minore. Confine che non sta tanto nella natura interna o esterna dell’opera, quanto nel suo impatto sull’assetto edilizio e urbanistico complessivo.
In definitiva, i tramezzi interni, quando non incidono sulla struttura portante, non possono essere sanzionati con la demolizione, ma esclusivamente con una multa.

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