Vano scala ad utilizzo di un singolo appartamento in condominio: è parte comune o no?

Cosa succede, in condominio, ad un vano scala costituente, in realtà, la scala interna di un singolo miniappartamento già realizzato sul lastrico solare da un privato? E' sua proprietà oppure è 'parte comune' del condominio?

A questa, particolare ma non così 'rara' problematica, risponde la Corte di Cassazione nella sentenza 36377/2022 dello scorso 13 dicembre, sbrogliando una matassa non indifferente.

Vano scala del lastrico solare: parte comune sì o no?

Il condomino del terzo piano di un fabbricato aveva chiuso con una porta il vano scala 'ad uso esclusivo' del proprio immobile e del suo lastrico solare.

Per il ricorrente odierno, il “vano scala” oggetto di causa, giacché costituiva in realtà la scala interna del miniappartamento già realizzato sul lastrico solare nel 1971, era rimasto di sua esclusiva proprietà, come il resto del lastrico solare.

Avrebbe così errato la Corte d’appello – pur avendo riconosciuto che il ricorrente era rimasto proprietario esclusivo del terzo piano dell’edificio - nell’escludere che lo stesso, con l’atto di vendita posto in essere nel 1977, fosse rimasto anche proprietario esclusivo del “vano scala” che, in realtà, costituiva – e tutt’oggi costituisce – la scala interna del miniappartamento edificato sul lastrico solare, cioè il terzo piano dell’edificio.

La Corte d’appello, invece, ha desunto dall'art. 1117 c.c. la condominialità del vano scala e rilevato che nell'atto di
vendita stipulato nel 1977 dall'originario unico proprietario, non aveva inserito una riserva di proprietà relativamente a tale bene, essendosi riservato unicamente il diritto di sopraelevazione sui due lastrici solari del fabbricato.

Quando il vano scala è parte comune

Per la Cassazione il vano scala è parte comune condominiale, in quanto si tratta di bene che, salvo che per le sue
caratteristiche strutturali, risulti destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass. Sez.Unite, 07/07/1993, n. 7449), rientra tra le parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.) e che pertanto, in caso di
frazionamento per alienazione delle singole porzioni, vi resta compreso anche se l'atto di trasferimento abbia omesso di inserirlo tra i beni condominiali, in quanto insuscettibile di separato o autonomo godimento, per essere vincolato all'uso comune, in virtù della sua naturale destinazione (cfr. Cass. Sez. 2, 27/03/2003, n. 4528).

In un edificio in condominio, le scale, invero, nonché le murature che le delimitano, sono oggetto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo, ancorché assolvano, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite esse (Cass. Sez. 2, 07/05/1997, n. 3968).

Cosa serve per escludere il vano scala dalla condominialità?

Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla “presunzione” di comunione di cui all'art. 1117 c.c. - specifica la Corte suprema - occorre, del resto, che dal titolo, e cioè dall'atto costitutivo del condominio, risultino, in modo chiaro ed inequivocabile e nel rispetto della forma scritta essenziale, la volontà rivelatrice della esclusione della condominialità di quel determinato bene e l’attribuzione dello stesso in proprietà esclusiva ad uno o alcuni soltanto dei condomini.

Il dato che il vano scale oggetto di lite serviva a rendere accessibile l’appartamento al terzo piano, rimasto nella
proprietà del ricorrente, allorché con atto del 5 settembre 1977 questi alienò ai figli alcune porzioni dell’edificio, dando vita al condominio, non vale perciò ex se a sottrarre tale bene alla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, 04/03/2015, n. 4372; Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1498; Cass. Sez. 2, 22/03/1985, n. 2070).

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE