Veranda sul balcone con modesto ampliamento: in zona vincolata si demolisce sempre?

Non tutti gli abusi edilizi si demoliscono: il Testo Unico Edilizio distingue infatti gli abusi 'pieni' (totale difformità, mancanza del permesso) che hanno come unica conseguenza la messa in pristino e la conseguente confisca comunale se non si provvede entro 90 giorni (art.31) dalle ristrutturazioni edilizie senza titolo (art.33), per le quali può entrare in funzione la ruspa, a volte ci si può salvare con una multa e, comunque, non c'è acquisizione al patrimonio comunale in caso di inadempimento.

In ogni caso, sappiamo bene che se l'abuso è realizzato in zona vincolata la demolizione è inevitabile, al netto delle novità introdotte dal DL Salva Casa, che però non c'entrano col caso in questione, visto che si applicano solo in caso di abusi livei (parziale difformità, assenza di SCIA, variazioni essenziali).

La sentenza 1426/2026 del Consiglio di Stato è comunque molto interessante perché spiega bene cosa succede nel caso di una veranda abusiva in parte realizzata in alluminio ed in parte da muratura, realizzata sul terrazzo di proprietà , in zona sottoposta a vincolo paesaggistico ed adibita a cucina.

Il ricorso: come si configura l'intervento?

Secondo l'appellanti, le conclusioni del TAR - che avevano confermato la demolizione e l'impossibilità di sanatoria - sono erronee in quanto

• in primo luogo, perché la struttura che ci occupa, di modesta entità, non può definirsi nuovo volume, in quanto ricavata utilizzando uno spazio già esistente, chiuso su tre lati, sotto la preesistente tettoia;
• l’intervento è stato eseguito utilizzando un preesistente spazio, esso rientra a pieno titolo nel novero di quelli aventi natura manutentivo-pertinenziale ovvero di quelli di ristrutturazione edilizia. Ne consegue che, nella specie, non si è in presenza di un intervento di nuova costruzione, come erroneamente sostenuto dall’Amministrazione comunale, ma bensì di un intervento sul preesistente.

Ciononostante, con il provvedimento impugnato, l’Amministrazione ha ordinato la demolizione dell’intero manufatto ex art. 31 del D.P.R. 380/01, in luogo della sanzione pecuniaria ovvero della demolizione ai sensi del successivo art. 33.

Il TAR non può affermare la legittimità dell’ingiunzione di demolizione irrogata dall’Amministrazione ex art. 31 DPR 380/01 dopo aver qualificato l’intervento in questione un ampliamento dell’appartamento preesistente.

Gli interventi costituenti ampliamento di immobili preesistenti sono riconducibili nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia e non di nuova costruzione.

Da ciò discende l’ovvio corollario che l’Amministrazione non avrebbe potuto adottare il provvedimento demolitorio, ai sensi dell’art. 31 DPR 380/01, trovando piuttosto applicazione il sistema sanzionatorio demolitorio di cui al successivo art. 33, previsto per gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti sul preesistente in assenza di titolo abilitativo.

La richiesta di sanatoria ferma solo momentaneamente la demolizione

In primis, Palazzo Spada evidenzia che la prospettazione di parte appellante richiama una giurisprudenza ormai superata dal più recente e consolidato orientamento per cui la presentazione di una istanza di sanatoria ex art. 36 D.P.R. 380/2001 non rende inefficace il provvedimento sanzionatorio pregresso; non vi è dunque una automatica necessità per l’amministrazione di adottare, se del caso, un nuovo provvedimento di demolizione. La domanda di accertamento di conformità determina un arresto dell’efficacia dell’ordine di demolizione, ma tale inefficacia opera in termini di mera sospensione. In caso di rigetto dell’istanza di sanatoria, l’ordine di demolizione riacquista la sua efficacia (cfr. Cons. St. 2681/2017, Cons. St. 1565/2017, Cons. St. 1393/2016, Cons. St. 466/2015, Cons. St. 2307/2014).

L'inquadramento edilizio della veranda

Si passa, quindi, ad analizzare l'opera edilizia del contendere.

L’appellante ha realizzato una veranda sul balcone con infissi in alluminio e vetri, di dimensioni m. 4,00 x m. 3,00 per una profondità di m. 1,00, con altezza nella parte bassa fino ad un metro, rivestita con mattonelle cm. 10 x 10; il vano di accesso al balcone è stato parzialmente eliminato al fine di creare un ambiente cucina, completo, arredato e funzionante.

Alla luce di queste caratteristiche, appare evidente che si sia al cospetto della creazione di una nuova volumetria abitabile, che ha ampliato l’appartamento preesistente.

L’ampliamento appare tuttavia modesto e si innesta sulla struttura già preesistente, dovendosi per l’effetto ricondurre l’intervento entro la categoria della ristrutturazione edilizia, per la quale doveva ritenersi certamente necessario il permesso a costruire, la cui mancanza non può tuttavia essere sanzionata alla stregua dell’art. 31 del TU Edilizia, bensì dell'art.33 del medesimo TU che sanziona, infatti, gli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità ed in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, non prevede l’applicazione della ulteriore sanzione dell’acquisizione e della sanzione pecuniaria (art. 31 commi 3 9 e 4 bis).

Zone vincolate: senza titolo abilitativo demolizione automatica

In conclusione, Palazzo Spada sottolinea che il provvedimento di demolizione risulta adeguatamente motivato, tenuto conto del costante orientamento in base al quale “l’ingiunzione di demolizione, in quanto atto dovuto in presenza della constatata realizzazione dell’opera edilizia senza titolo abilitativo o in totale difformità da esso, è in linea di principio sufficientemente motivata con l’affermazione dell’accertata abusività dell’opera” (Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 4577 del 2 novembre 2016; cfr. amche Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato sentenza n. 9 del 2017).

In ogni caso, sappiamo bene che per le opere abusive in zone paesaggisticamente vincolate vige un principio di indifferenza del titolo edilizio necessario: in pratica, è legittimo l'esercizio del potere repressivo demolitorio indipendentemente dal fatto che l'opera richiedesse SCIA o permesso di costruire.

In altre parole, in zona vincolata la sanzione demolitoria si applica per qualsiasi opera realizzata senza titolo, prescindendo dalla tipologia di autorizzazione che sarebbe stata necessaria.

Veranda abusiva sul balcone: FAQ operative

Una veranda realizzata su un balcone costituisce sempre nuova costruzione?
No. Quando la veranda comporta un ampliamento di volume modesto e si innesta su una struttura già esistente, l’intervento rientra nella ristrutturazione edilizia e non nella nuova costruzione. Ciò non esclude, però, l’obbligo del permesso di costruire.

Quale titolo edilizio è richiesto per una veranda con ampliamento anche limitato?
È comunque necessario il permesso di costruire. Anche un ampliamento contenuto, se crea nuova volumetria abitabile e modifica l’organismo edilizio, non può essere realizzato con titoli semplificati come SCIA o CILA.

Quale sanzione si applica se la veranda è realizzata senza permesso di costruire?
Se l’intervento è qualificabile come ristrutturazione edilizia, si applica l’art. 33 del Testo Unico Edilizia e non l’art. 31. Questo comporta l’ordine di demolizione, ma senza acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale e senza sanzione pecuniaria aggiuntiva in caso di inottemperanza.

La presentazione di una domanda di sanatoria blocca definitivamente la demolizione?
No. La richiesta di accertamento di conformità sospende solo temporaneamente l’efficacia dell’ordine di demolizione. In caso di rigetto della sanatoria, il provvedimento demolitorio riacquista automaticamente efficacia, senza necessità di un nuovo atto da parte del Comune.

In zona paesaggisticamente vincolata la demolizione è sempre obbligatoria?
Sì (escludendo le novità apportate in materia dal DL Salva Casa, che per gli abusi lievi consente una sanatoria speciale). In area vincolata vige il principio di indifferenza del titolo edilizio: qualsiasi opera realizzata senza titolo abilitativo legittima l’ordine di demolizione, a prescindere dal fatto che l’intervento richiedesse SCIA o permesso di costruire. Questo principio è stato ribadito anche dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato.

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