Vizi di esecuzione bocchette scolo: le infiltrazioni d’acqua possono essere soggette a concorso di colpa

Bocchette di scolo e parti comuni: responsabilità per infiltrazioni d’acqua

Quando nei complessi condominiali ci sono problemi di infiltrazioni d’acqua da terrazzi e lastrici solari nascono numerose controversie.

• Di chi è la responsabilità per le infiltrazioni da bocchette e canali di scolo?
• Le spese sono a carico del condominio o del proprietario dell’area ad uso esclusivo da cui si origina il danno?
• L'impresa che ha eseguito i lavori di manutenzione è responsabile per intero del danno?
• È possibile il concorso di colpa tra impresa e proprietari se vi siano vizi costruttivi pregressi?

Il discorso si articola sfociando in soluzioni spesso differenti caso per caso ma comunque sempre molto interessanti.

Dalla sentenza del Tribunale di Cassino n. 718/2025 emerge come, da un lato, le bocchette di scolo delle acque meteoriche debbano essere inquadrate come parti comuni dell’edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., con conseguente esclusione della responsabilità del proprietario del terrazzo di uso esclusivo per i danni derivanti dal loro cattivo funzionamento per una realizzazione non a regola d’arte. Dall’altro, invece, si chiarisce come possa sussistere l’applicazione del principio del concorso di colpa del danneggiato, ex art. 1227 c.c., con riduzione proporzionale del risarcimento quando il pregiudizio sia aggravato da comportamenti omissivi colposi della parte lesa o da difetti costruttivi antecedenti all’intervento manutentivo.

Il caso delle bocchette di scolo: il tribunale chiarisce la responsabilità dell’impresa

Un condomino affida ad un’impresa specializzata alcuni lavori di manutenzione straordinaria di impermeabilizzazione sul terrazzo a livello ma nonostante gli interventi, le infiltrazioni erano persistite, causando danni all’appartamento sottostante.
La proprietaria dell’appartamento ha più volte segnalato le infiltrazioni, effettuando diffide e richieste di intervento nei confronti del condominio, del proprietario del terrazzo e della ditta esecutrice. Dopo dei tentativi di mediazione andati a vuoto, la proprietaria si è vista costretta ad intentare un’azione giudiziaria nei confronti di tutti e tre i soggetti.
Viene quindi disposta una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) che aveva accertato la presenza di una piccola infiltrazione in corrispondenza della bocchetta di scolo delle acque meteoriche.

Il Tribunale accoglie parzialmente l'istanza della ricorrente, riconoscendo la responsabilità esclusiva dell’impresa esecutrice dei lavori per non aver operato secondo le regole dell’arte, in particolare per quanto riguarda la bocchetta di scolo delle acque meteoriche del terrazzo.
Infatti, dalla relazione del consulente tecnico si accerta che, nonostante i numerosi interventi effettuati, l’impresa non avesse risolto i fenomeni infiltrativi verificatisi all’altezza della bocchetta di scolo, configurandosi ciò come lavorazione non eseguita a regola d’arte.

Bocchette di scolo: esonero del proprietario del terrazzo

Ma la responsabilità dei danni non è sempre scontata e diretta. La valutazione delle colpe in gioco passa attraverso un’analisi a 360 gradi, analizzando il caso in dettaglio con il supporto della valutazione tecnica di un consulente d’ufficio.

Infatti, il giudice esclude anche la responsabilità del proprietario del terrazzo, infatti “(…) in ordine alla spesa per la manutenzione delle gronde, la ripartizione secondo il criterio di cui all'art. 1126 cod. civ., anziché in base a quello di cui all'art. 1125, 3° comma, cod. civ. ha stabilito che le grondaie, così come i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune sono parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c. e, pertanto, le spese necessarie per la loro riparazione, manutenzione o sostituzione vanno ripartite tra tutti i condòmini.
(…) Nessun obbligo di riparazione grava invece sul proprietario dell'appartamento titolare dell'uso esclusivo del lastrico solare. Ne consegue che il convenuto *** *** non è tenuto sopportare alcun onere di spesa per la riparazione.”
Le bocchette di scolo, infatti, svolgendo una funzione necessaria all’uso e alla protezione dell’intero stabile, costituiscano parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., e quindi le relative spese di riparazione non gravino sul titolare dell'uso esclusivo del lastrico.

Vizi pregressi e scarsa aerazione: chiarimenti sul concorso di colpa tra impresa e proprietario dei locali danneggiati

Il giudice chiarisce che “(…) con riguardo ai danni verificatisi all'interno dell'appartamento, in ragione del fatto che essi dipendono in gran parte dal fenomeni di umidità derivanti da caratteristiche costruttive dell'immobile (ponti termici) e dalla gestione dell'areazione, questo Giudice condivide la valutazione del CTU secondo cui l'incidenza sulla loro causazione è attribuibile per l'80% alla non corretta gestione dell'aerazione nell'immobile ed alle caratteristiche costruttive dell'appartamento per la presenza dei cd ponti termici; e per il restante 20% al limitato fenomeno infiltrativo proveniente dalla bocchetta di scolo per il quale è responsabile, come sopra detto, la ditta *** *** chiamata in causa (...) la quale non ha eseguito i lavori a regola d'arte. In virtù di tanto deve riconoscersi il concorso dell'attrice nella causazione dello stesso danno lamentato all'interno del suo immobile.”
Trova pertanto applicazione quanto stabilito dall'art. 1227 c.c. a mente del quale “Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate. (…) La spesa (...) per i lavori da eseguirsi per la riparazione della bocchetta di scolo va posta tutto a carico della ditta *** *** avendo il condominio operato la laudatio auctoris a cui segue l'estensione automatica della domanda dell'attrice nei confronti del terzo chiamato riconosciuto responsabile. La spesa di cui al secondo importo (riparazione danni all’appartamento) va posta a carico sempre della suddetta ditta per la sola quota del 20% (...) atteso il concorso di colpa del danneggiato.”
Quindi viene riconosciuto un concorso di colpa della parte danneggiata nella causazione dei danni, secondo la consulenza tecnica l’infiltrazione dalla bocchetta era di piccola entità e i fenomeni di umidità e muffe derivavano per l'80% da una non corretta gestione dell'aerazione dell'immobile e dalla presenza di ponti termici.
Essendo solo il 20% attribuibile all’infiltrazione, applicando l’art. 1227 del codice civile, il Tribunale riduce proporzionalmente il risarcimento, ponendo a carico dell’impresa l’intero costo dei lavori di riparazione della bocchetta di scolo e solo il 20% dei costi di sistemazione interna dell’appartamento.

La sentenza non solo chiarisce che le bocchette di scolo costituiscono parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c., con conseguente esclusione della responsabilità del proprietario del terrazzo ad uso esclusivo ma evidenzia anche le colpe del danneggiato con una riduzione proporzionale dell’ottanta per cento del risarcimento dovuto per i danni interni all’appartamento.

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