Matteo Peppucci

La conversione del Decreto Bollette contiene modifiche in materia di comunità energetiche rinnovabili, novità per la remunerazione della produzione di energia elettrica da FER, semplificazioni amministrative per alcuni tipi di installazione di impianti ad energia rinnovabili, ed introduce il Bonus da 200 euro per l'energia elettrica con ISEE inferiore a 25 mila euro.

La variazione della consistenza dell'abitazione a cui è stata "aggiunta" una parte del locale deposito, con trasformazione del magazzino in superificie abitabile, configura una ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d'uso rilevante assentibile con permesso di costruire, in caso di opere rilevanti. Il Salva Casa consente i cambi d'uso, anche tra diverse categorie funzionali, tramite SCIA, ma solo se le opere edilizie sono assentibili con CILA o SCIA.

I nuovi CAM per la gestione dei rifiuti si applicano alle gare relative a trasporto, spazzamento urbano, locazione veicoli dedicati: i progettisti incaricati delle gare dovranno redigere una relazione CAM in cui dimostrare l'integrazione dei requisiti minimi nell'affidamento, predisporre capitolati tecnici coerenti con gli obiettivi ambientali e garantire la verificabilità dei criteri tecnici nelle fasi di valutazione e controllo.

Non si possono applicare retroattivamente, ad abusi edilizi già contestati, le norme introdotte dal Decreto Salva Casa, come ad esempio il nuovo art. 34-bis del Testo Unico Edilizio sulle tolleranze costruttive ed esecutive, ma il comune può attivarsi per riesaminare il caso, rivedendo le proprie decisioni e applicando le nuove regole.

Prima del Decreto Salva Casa non era possibile regolarizzare abusi edilizi sotto il profilo sismico. Oggi invece è ammessa l'autorizzazione sismica in sanatoria per difformità parziali, tolleranze costruttive e variazioni essenziali: serve, per ottenerla, un'attestazione tecnica che certifichi la conformità dell'intervento. Sempre off limits gli abusi maggiori

E' necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico.

La cessione del credito o lo sconto in fattura possono comunque essere richiesti dal committente, anche se alla data del 30 marzo 2024 l'appaltatore non ha ancora fatturato i lavori al condominio, purché i lavori siano stati effettivamente eseguiti.

E' illegittimo il diniego del condono edilizio se non è preceduto dalla comunicazione dei motivi ostati all'accoglimento della domanda di permesso di costruire in sanatoria (preavviso di rigetto), prima dell'adozione del provvedimento finale

L'onere della prova dell'epoca di realizzazione incombe sul privato ma è ammesso un temperamento nel caso in cui il privato, da un lato, alleghi, a sostegno della tesi sulla realizzazione dell'intervento prima del 1967, elementi indiziari dotati di un alto grado di plausibilità e, dall'altro, il Comune fornisca elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto.

E' possibile usare sconto in fattura o cessione del credito anche per lavori agevolati da altri bonus edilizi, se collegati all'intervento agevolabile con Superbonus, purché ricompresi nello stesso titolo abilitativo, ma per i bonus diversi dal Superbonus, la possibilità di usare sconto/cessione resta valida solo per spese sostenute entro il 31 dicembre 2024.

Per ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata, le opere devono essere di minore rilevanza, ossia rientrare nell'alveo del restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria, in quanto non è ammessa la sanatoria straordinaria di nuove superfici e di nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico.

L'obbligo di polizza catastrofale obbligatoria, che è stato prorogato di recente dal Governo, comprende anche gli immobili in affitto o leasing ma non i beni gravati da abuso edilizio e quelli in costruzione. Tutti i chiarimenti del MIMIT su tipologia di immobili coinvolti, scadenze, sanzioni per inadempimento

La piscina interrata con 24 mq di specchio d'acqua e profonda fino a 2 metri, destinata a una struttura ricettiva turistica "casa vacanze", non è pertinenziale e quindi, in area paesaggistica, non può essere ricondotta agli interventi di lieve entità ex Allegati A e B del dpr 31/2017.

In caso di frazionamenti dell'immobile con modifiche della destinazione d'uso e ottenimento di due unità, una adibita a civile abitazione e l'altra ad attività commerciale, non basta la SCIA ma è necessario il permesso di costruire, fermo restando che in zona vincolata l'assenza di qualunque titolo edilizio comporta la sanzione demolitoria.

L'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti interpretativi sulla misura di favore che ha previsto delle eccezioni al generale divieto di utilizzare le opzioni alternative alla detrazione per i bonus edilizi: la deroga prevista dall'art. 1, comma 5, del DL 39/2024 si applica esclusivamente ai costi effettivamente sostenuti entro il 30 marzo 2024 e direttamente riferibili alla realizzazione concreta degli interventi edilizi agevolati.

In materia di CILA, l'illegittimo avvio dell'attività edilizia soggetta a mera comunicazione implica esclusivamente l'applicazione di una sanzione pecuniaria "secca" e non la demolizione

In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, il Bonus Ristrutturazioni non utilizzato in tutto o in parte è trasferito automaticamente, per i rimanenti periodi di imposta, all'acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.

L'impossibilità di restituzione in pristino dell'abuso edilizio, quindi sostituibile con ammenda pecuniaria (fiscalizzazione), deve essere individuata nei soli (eventuali) casi in cui la demolizione risulti tecnicamente impossibile ed esponga a pericolo la pubblica o privata incolumità, in quanto 'paventando' il semplice danno arrecato alla parte conforme non si può legittimare l'abuso, visto che si tratterebbe di una sorta di "condono a titolo oneroso".

Approvati in Conferenza Unificata i nuovi moduli aggiornati di CILA, SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire e permesso di costruire che si potranno utilizzare, tra l'altro, per la sanatoria semplificata del Salva Casa. Con la nuova modulistica cittadini e addetti ai lavori potranno finalmente avere certezza su come fare per presentare una domanda, cosa occorre dichiarare, quale documentazione è necessario allegare.

ll bando CSE 2025 finanzia con 232 milioni di euro complessivi tutti gli interventi dei comuni relativi a impianti fotovoltaici e solari temici, pompe di calore, sistemi di relamping, infissi ad alta efficienza e soluzioni ibride.

Un intervento di sopraelevazione finalizzato alla realizzazione di un piano sottotetto abitabile destinato a due unità mansardate da adibire a case vacanze è una nuova costruzione e non può essere qualificabile come semplice 'livellamento' architettonico

Nei casi di parziale difformità dal permesso o dalla SCIA o per variazioni essenziali, è possibile ottenere il permesso in sanatoria, che può anche essere condizionato alla realizzazione di interventi correttivi (cd. sanatoria condizionata), mentre per accertare le tolleranze costruttive su immobili situati in zone sismiche 1 e 2 serve la documentazione tecnica asseverata.

Un mutamento d'uso da cantina ad abitazione, con variazione della volumetria complessiva dell'edificio e aumento della superficie abitabile, è rilevante e necessita del permesso di costruire per essere assentito. Col Salva Casa potrebbe bastare la SCIA solo se le opere fossero assentibili con CILA e il regolamento comunale non prevedesse regole più restrittive al riguardo.

Prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, lo stato legittimo dell'immobile si desumeva dal titolo abilitativo originario e da quello relativo all'ultimo intervento che lo ha interessato, mentre oggi è sufficiente uno dei due titoli (in alternativa), a condizione però che l'amministrazione competente, in sede di rilascio dell'ultimo titolo, abbia verificato la legittimità di quelli pregressi. In ogni caso, grava sulla parte privata l'onere di dimostrare lo stato legittimo dell'immobile, avvalendosi degli strumenti di cui all'art. 9 bis, comma 1 bis, del Testo Unico Edilizia