Abusi edilizi: il decorso del tempo non sana l’illecito! Il proprietario attuale non è esonerato dalla demolizione

A volte il trascorrere del tempo induce a ritenere legittime situazioni che, in realtà, non lo sono mai diventate generando confusione soprattutto quando si parla di abusi edilizi. Con questa prospettiva, il TAR Sardegna ha affrontato il caso di alcuni proprietari che contestavano un'ordinanza di demolizione sostenendo che gli interventi edilizi fossero stati autorizzati da una precedente procedura SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive). Il Tribunale ha tuttavia chiarito che la pratica SUAP non si era mai perfezionata con un titolo edilizio valido, qualificando il verbale della conferenza di servizi come atto endoprocedimentale privo di efficacia esterna. È stata inoltre esclusa la formazione di un silenzio-assenso, in ragione della presenza di vincoli paesaggistici, nonché la configurabilità di un provvedimento implicito, in assenza di una manifestazione esterna univoca di volontà dell’amministrazione. Di conseguenza, è stata confermata la legittimità dell'ordine di demolizione, ribadendo che il decorso del tempo non può sanare un abuso edilizio.

Il caso

Il tutto nasce da un acquisto di un appartamento in un complesso residenziale per il quale i proprietari si sono visti contestare dal Comune diverse opere ritenute abusive, tra cui:

• modifiche interne;
• cambio di destinazione d’uso;
• ampliamento di una veranda;
• realizzazione di un ascensore.

Secondo i ricorrenti tali interventi erano coperti da una pratica SUAP presentata nel 2013 dalla società costruttrice e accompagnata da un parere favorevole della conferenza di servizi, per cui nel 2022 hanno chiesto al Comune di riconoscere la legittimità di quelle opere, senza ottenere risposta. Tuttavia nel 2025 l’amministrazione ha emesso un’ordinanza di demolizione sulla base degli accertamenti effettuati anni prima. I proprietari hanno quindi impugnato il provvedimento davanti al TAR, contestando sia la mancata considerazione della pratica SUAP sia il ritardo con cui il Comune è intervenuto.

Abuso edilizio: confermata la di demolizione anche dopo molti anni

Il TAR precisa vari punti in primis che la conferenza di servizi si era limitata a esprimere un parere favorevole endoprocedimentale, ma il procedimento non si era mai concluso con il necessario provvedimento finale e poi chiarisce che il “(…) lasso temporale intercorso tra l’accertamento dell’abuso e l’adozione del provvedimento repressivo, è sufficiente richiamare il granitico orientamento giurisprudenziale, condiviso da questo Collegio, secondo cui non è concepibile “l’idea stessa di connettere al decorso del tempo e all’inerzia dell’amministrazione la sostanziale perdita del potere di contrastare l’abusivismo edilizio, ovvero di legittimare in qualche misura l’edificazione avvenuta senza titolo, non emergendo oltretutto alcuna possibile giustificazione normativa a una siffatta – e inammissibile – forma di sanatoria automatica; - se pertanto il decorso del tempo non può incidere sull’ineludibile doverosità degli atti volti a perseguire l’illecito attraverso l’adozione della relativa sanzione, deve conseguentemente essere escluso che l’ordinanza di demolizione di un immobile abusivo debba essere motivata sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale al ripristino della legalità violata. In tal caso, è del tutto congruo che l’ordine di demolizione sia adeguatamente motivato mercé il richiamo al comprovato carattere abusivo dell’intervento, senza che si impongano sul punto ulteriori oneri motivazionali, applicabili nel diverso ambito dell’autotutela decisoria.”
Il trascorrere del tempo non può trasformare un abuso edilizio in un’opera legittima, infatti anche se l’amministrazione interviene molti anni dopo l’accertamento dell'illecito, conserva comunque il potere e il dovere di reprimere l'abuso. Ne consegue che un’ordinanza di demolizione non deve dimostrare uno specifico interesse pubblico attuale, essendo sufficiente accertare l'esistenza dell'abuso. Non esiste infatti alcuna forma di sanatoria automatica derivante dall’inerzia del Comune, anzi, secondo la giurisprudenza richiamata, il decorso del tempo non incide sulla legittimità dell’azione repressiva.

Abuso edilizio e demolizione: chiarita la responsabilità del proprietario attuale

Infine il TAR precisa che “(l)’estraneità dei ricorrenti alla realizzazione degli abusi, riconosciuta dall’amministrazione comunale (...) veniva trasmessa dai tecnici del Servizio Antiabusivismo la relazione integrativa con cui si accertava che le opere erano state realizzate prima dell’acquisto da parte degli attuali proprietari (…), non incide sulla legittimità del provvedimento impugnato e non è idoneo ad ingenerare alcun affidamento. Si richiama, al riguardo, il condivisibile orientamento giurisprudenziale secondo cui la demolizione deve essere posta a carico di chi abbia con il bene una relazione materiale che lo ponga nella condizione di eseguire il provvedimento che ha natura ripristinatoria e reale, anche ove egli non possa essere identificato con certezza come “il responsabile dell’abuso”. Come, infatti, evidenziato in numerose pronunce del Consiglio di Stato e come riconosciuto anche dall’Adunanza Plenaria, la demolizione di un abuso edilizio va ingiunta all’attuale proprietario dell’immobile e a chi ne ha la materia disponibilità non a titolo di responsabilità effettiva della commissione della violazione delle regole urbanistico-edilizie, ma proprio per il suo rapporto materiale con l’immobile abusivo, poiché mira a colpire una situazione di fatto obiettivamente antigiuridica, consistente nell’avvenuta realizzazione di opere edilizie in contrasto con la disciplina urbanistica ed ha lo scopo di ripristinare l’ordine urbanistico violato”(…).”
Il fatto che i ricorrenti non abbiano realizzato gli abusi e che le opere siano state realizzate prima del loro acquisto non rende illegittima l’ordinanza di demolizione, la quale è una misura ripristinatoria dell’ordine urbanistico violato. Per questo motivo l’obbligo può essere imposto anche al proprietario attuale, indipendentemente dalla responsabilità nella realizzazione dell’abuso, in quanto solo lui ha a disposizione il bene e può intervenire col ripristino della legalità.

In definitiva, dalla sentenza possiamo evince alcuni importanti deduzioni:

1) l'abusivismo edilizio resta perseguibile nel tempo;
2) il parere favorevole della conferenza di servizi non basta ad autorizzare l'abuso se la procedura non si chiude con un atto autorizzativo;
3) il trasferimento dell'immobile a un nuovo proprietario non elimina l'obbligo di ripristinare la legalità urbanistica;
4) deve eseguire l’ordine chi ha la disponibilità materiale del bene, ossia il nuovo proprietario, apparentemente estraneo ai fatti ma che di fatto sta godendo attualmente degli effetti della situazione abusiva.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: abuso edilizio, SUAP, ordinanza di demolizione, decorso tempo, responsabilità proprietario attuale.

FAQ TECNICHE: Abusi edilizi: il decorso del tempo non sana l’illecito! Il proprietario attuale non è esonerato dalla demolizione | Ingenio

Il decorso del tempo può sanare un abuso edilizio?
No. Il consolidato orientamento giurisprudenziale esclude qualsiasi sanatoria automatica per inerzia amministrativa.
L’abuso edilizio resta perseguibile indipendentemente dal tempo trascorso.
L’amministrazione mantiene potere-dovere di repressione.
Riferimento: DPR 380/2001, impianto sanzionatorio.

Una conferenza di servizi SUAP equivale a titolo edilizio?
No. Il parere della conferenza di servizi è atto endoprocedimentale.
Non produce effetti esterni se non seguito da provvedimento conclusivo.
Non legittima opere edilizie in assenza di titolo formale.
                                                                                                                                                                                                                      Chi è obbligato alla demolizione dell’abuso edilizio?
Il proprietario attuale o detentore materiale del bene.
La responsabilità non coincide con la paternità dell’abuso.
La misura è reale e ripristinatoria.
Rileva la disponibilità del bene.

Il Comune deve motivare l’interesse pubblico alla demolizione?
No, in caso di abuso accertato.
È sufficiente il richiamo alla natura abusiva dell’opera.
Non si applicano logiche di autotutela discrezionale.
Consiglio di Stato consolidato.

Il silenzio della PA può sanare l’abuso edilizio?
No, soprattutto in presenza di vincoli (es. paesaggistici).
Non si forma silenzio-assenso su interventi non conformi.
Serve atto espresso di assenso.
D.Lgs 42/2004 e DPR 380/2001.

Il nuovo proprietario può opporsi alla demolizione?
Solo per vizi propri del provvedimento.
Non può invocare estraneità alla realizzazione dell’abuso.
L’obbligo segue il bene.
Adunanza Plenaria Consiglio di Stato.

Qual è la natura dell’ordinanza di demolizione?
Provvedimento ripristinatorio a carattere reale.
Non sanziona la persona ma la situazione del bene.
Mira al ripristino della legalità urbanistica violata.
Orientamento consolidato giurisprudenziale.