SCIA in sanatoria e abuso edilizio: limiti in caso di difformità dal permesso di costruire

L’articolo si focalizza sulla sentenza del TAR della Sicilia riguardante un ricorso contro un’ordinanza di demolizione comunale per opere edilizie realizzate in parziale difformità a un permesso di costruire (PdC). I ricorrenti sostenevano che le opere (finestre e porticato) fossero già esistenti o comunque sanabili mediante SCIA in sanatoria. Tuttavia il TAR ha escluso che la SCIA in sanatoria potesse sanare l’abuso, ritenendo invece necessario il permesso di costruire in sanatoria per le difformità contestate, affermando che le finestre e il porticato nel caso concreto costituiscono modifiche rilevanti del prospetto, che non rientrano nelle opere sanabili con SCIA, e non sono state ritenute riconducibili a tolleranze costruttive o interventi in edilizia libera.
Viene quindi confermato l’ordine di demolizione e rigettato integralmente il ricorso.

SCIA in sanatoria: che cos’è

La SCIA in sanatoria è uno strumento attraverso il quale avviene la regolarizzazione di alcune tipologie di abusi edilizi, ossia quei lavori effettuati senza la presentazione della SCIA edilizia o in violazione delle relative disposizioni.
La sanatoria mediante SCIA prevede due casistiche in funzione dell'ultimazione o meno dei lavori all'atto della presentazione di suddetta istanza, come sinteticamente riportato nel seguente grafico:

Con l’introduzione del decreto salva casa (D.L. 69/2024, convertito in legge 105/2024), in particolare con l’art. 36-bis del D.P.R. 380/01, l’accesso alla SCIA in sanatoria è molto più semplice con una riduzione dei tempi burocratici e maggiori margini di intervento.
Infatti, per difformità non totali, dal 2024 basterebbe dimostrare:

• la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda;
• la conformità edilizia all’epoca della realizzazione dell’opera.

La SCIA in sanatoria può essere richiesta principalmente per:

• interventi di manutenzione straordinaria;
• interventi di restauro o risanamento;
• interventi di restauro leggero senza modificare il volume.

Ma quali sono i limiti di applicazione di una SCIA in sanatoria?

A chiarire il quesito è la sentenza del TAR della Sicilia n. 1272/2026.

Il caso

I proprietari di un immobile fanno ricorso al TAR perché si oppongono ad un ordinanza comunale con la quale veniva ordinata la demolizione di alcune opere da loro realizzate in difformità al PdC, in particolare alcune finestre, un’apertura interna e un manufatto esterno qualificato dall’ente come porticato.
Il fabbricato era già stato oggetto di accertamento negli anni ’80 per abusi edilizi, successivamente “sanati” mediante pratica di condono edilizio. In seguito, però, il Comune ha rilevato nuove difformità rispetto al titolo rilasciato, emerse anche a seguito di segnalazioni di vicini e sopralluoghi della Polizia municipale.
Secondo l’amministrazione, le opere contestate erano state realizzate senza un nuovo titolo edilizio valido o comunque in contrasto con quanto autorizzato.
Quindi viene emessa un’ordinanza che imponeva la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.
I proprietari hanno impugnato l’atto sostenendo che le opere fossero preesistenti, già sanate o comunque riconducibili a interventi minori non soggetti a permesso. Nel corso del giudizio viene anche presentata una SCIA in sanatoria, sostenendo che ciò avrebbe reso inefficace l’ordine di demolizione.

Il ricorso viene respinto dal TAR il quale chiarisce che la SCIA in sanatoria non può essere utilizzata per regolarizzare interventi che richiedono invece un permesso di costruire, come le modifiche ai prospetti dell’edificio, né la stessa risulta efficace per bloccare un ordine di demolizione.

Abuso edilizio e SCIA in sanatoria: limiti e casi in cui serve il permesso di costruire

Il TAR precisa che “(…) la possibilità di presentare una SCIA in sanatoria è riservata ai casi in cui l’abuso da sanare consiste in una parziale difformità da una precedente segnalazione certificata di inizio di attività “alternativa a permesso di costruire” (ipotesi di Scia ex art. 34, comma 2 bis) o “semplice” (ipotesi di cui all’art. 37); viceversa, se l’abuso da sanare consiste, come nella fattispecie, in una parziale difformità dal permesso di costruire, per l’accertamento di conformità occorre presentare necessariamente una istanza di permesso di costruire in sanatoria”.
La SCIA in sanatoria è utilizzabile per regolarizzare difformità da interventi già assentiti con SCIA semplice o SCIA alternativa al permesso di costruire, ma se invece l’abuso riguarda una difformità a un permesso di costruire, la SCIA non è lo strumento corretto. In questi casi è obbligatorio ricorrere a una richiesta di permesso di costruire in sanatoria.

Mentre per quanto riguarda “L’apertura di porte e di finestre sul prospetto di un edificio va sempre qualificato come intervento di ristrutturazione edilizia comportante modifica dei prospetti, assoggettato tuttora al regime del permesso di costruire”.

Infine il giudice precisa che “(…) l’ordinanza di demolizione è adottata ai sensi dell’art. 34 t.u. edilizia, per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, e alla concretizzazione della fattispecie tipica considerata concorre senza dubbio, come rilevato dal Comune nella nota dell’11.07.24 versata in atti (all. 9), un intervento edilizio “chiaramente difforme in eccesso rispetto a quanto autorizzato in sede di rilascio di concessione edilizia in sanatoria -OMISSIS-, come peraltro può chiaramente evincersi dagli elaborati grafici allegati (planimetrie prospetti e sezioni), costituenti parte integrante e sostanziale dello stesso provvedimento”. Non rileva, pertanto, che il porticato in questione, laddove costituisse un abuso isolato, avrebbe potuto essere assentito con separato titolo edilizio, non essendo stata contestata la realizzazione in assenza o totale difformità di permesso di costruire ai sensi dell’art. 31, t.u., bensì in parziale difformità da un titolo edilizio preesistente ai sensi della diversa previsione di cui all’art. 34 cit. A ogni modo, anche sull’autonoma assentibilità della tettoia potrebbero nutrirsi dei dubbi, visto che l’immobile principale ricade in area vincolata paesaggisticamente all’interno di Siti Natura 2000 e si è in proposito rilevato in giurisprudenza che una tettoia, sebbene di natura pertinenziale, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.6), d.P.R. n. 380 del 2001, va qualificata come ’nuova costruzione’ e perciò necessita del permesso di costruire se ubicata in una zona di pregio ambientale e/o paesaggistico (…)”.
L’ordinanza di demolizione è stata emessa perché le opere risultano eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire già rilasciato e non conta che il porticato o la tettoia, presi singolarmente, possano sembrare assentibili con un titolo autonomo, perché l’illecito viene valutato rispetto al titolo esistente e non come intervento isolato.
Inoltre, in area vincolata paesaggisticamente anche una tettoia di pertinenza all'edificio principale deve essere considerata come una nuova costruzione, autorizzabile quindi solo per mezzo del permesso di costruire.

In sintesi...

La SCIA in sanatoria non è idonea a sanare
opere in parziale difformità da permesso di costruire
per le quali è necessario il permesso in sanatoria.
Ciò resta valido anche a seguito dell'introduzione,
con il decreto Salva Casa, dell'art. 36-bis d.P.R. 380/2001.
Interventi sul prospetto risultano rilevanti
e quindi assoggettabili a PdC
o, se già realizzati, a PdC in sanatoria.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: SCIA in sanatoria, abuso edilizio, ordine di demolizione, permesso di costruire in sanatoria, difformità edilizia.

FAQ TECNICHE: SCIA in sanatoria: il TAR chiarisce quando serve il permesso di costruire | Ingenio

Che cos'è la SCIA in sanatoria prevista dall'art. 36-bis del DPR 380/2001?
La SCIA in sanatoria è un istituto che consente di regolarizzare alcuni interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA. Dopo il Decreto Salva Casa, il procedimento risulta semplificato per specifiche categorie di difformità. Restano comunque esclusi gli interventi che richiedono il permesso di costruire. Occorre verificare sempre la tipologia di abuso e il titolo originariamente necessario.

Quando la SCIA in sanatoria non è utilizzabile?
La SCIA in sanatoria non può essere utilizzata per regolarizzare opere realizzate in parziale difformità da un permesso di costruire. In tali casi trova applicazione l'accertamento di conformità mediante permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 DPR 380/2001. La sentenza TAR Sicilia 1272/2026 ribadisce espressamente questo principio.

Le modifiche ai prospetti possono essere sanate con SCIA?
In linea generale no. L'apertura di nuove finestre o porte che modificano il prospetto dell'edificio costituisce intervento di ristrutturazione edilizia soggetto a permesso di costruire. Se realizzato abusivamente, l'intervento richiede il relativo titolo in sanatoria ove ne ricorrano i presupposti.

La presentazione di una SCIA in sanatoria sospende automaticamente un ordine di demolizione?
No. La sentenza chiarisce che una SCIA in sanatoria priva dei necessari presupposti non determina l'inefficacia dell'ordinanza di demolizione. L'amministrazione continua a valutare la legittimità delle opere rispetto al corretto titolo edilizio richiesto dalla normativa.

Qual è la differenza tra SCIA in sanatoria e permesso di costruire in sanatoria?
La SCIA in sanatoria riguarda interventi riconducibili al regime della SCIA ordinaria o alternativa. Il permesso di costruire in sanatoria riguarda invece opere che avrebbero richiesto originariamente il permesso di costruire. La distinzione dipende dalla natura dell'intervento e non dalla scelta del proprietario.

Le tettoie e i porticati richiedono sempre il permesso di costruire?
Non sempre. La valutazione dipende da caratteristiche dimensionali, funzione, impatto urbanistico e contesto territoriale. Tuttavia, in aree sottoposte a vincolo paesaggistico la giurisprudenza tende a qualificare molte tettoie come nuove costruzioni. [Verificare specifica tecnica/norma].

Quali errori devono evitare progettisti e proprietari in caso di abuso edilizio?
L'errore più frequente consiste nell'utilizzare una procedura di sanatoria non coerente con il titolo edilizio necessario. Occorre verificare preliminarmente la natura dell'intervento, la conformità urbanistica ed edilizia e l'eventuale presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o culturali che possono modificare il regime autorizzativo applicabile.