Oltre 20 anni di condono pendente non bloccano l’ordine di demolizione per un abuso edilizio!

La sentenza della Corte di Cassazione, n. 16442/2026, tratta un caso di un ordine di demolizione per un abuso edilizio dove il ricorrente chiedeva la sospensione o la revoca della demolizione sostenendo che fossero ancora pendenti domande di condono edilizio presentate anni prima.
Il ricorso viene dichiarato inammissibile per carenza di interesse e perché il ricorrente non era più proprietario dell'immobile, avendolo donato a un'altra persona e di conseguenza, non aveva un interesse concreto e attuale a ottenere l'annullamento del provvedimento.
Viene comunque ribadito un punto molto importante negli abusi edilizi, ossia l'ordine di demolizione è una sanzione reale e segue l'immobile, non la persona e in virtù di ciò continua a essere efficace anche se il bene viene venduto o donato a terzi, così come la semplice esistenza di una domanda di condono non basta a sospendere la demolizione. Nel caso specifico, la domanda di condono risaliva al 2004 e non vi erano elementi che facessero prevedere una rapida definizione della pratica.

Condono pendente e ordine di demolizione per gli abusi edilizi

Quando un immobile abusivo è colpito da un ordine di demolizione definitivo, la presenza di una domanda di condono ancora non definita viene spesso invocata per ottenerne la sospensione.
Infatti l'ordine di demolizione rappresenta una delle principali conseguenze degli abusi edilizi accertati con sentenza definitiva e la presenza di una domanda di condono ancora pendente non determina automaticamente la sospensione dell'esecuzione, poiché occorre verificare la concreta possibilità che il procedimento amministrativo si concluda positivamente in tempi ragionevoli. Ne consegue che la pendenza della pratica, soprattutto se risalente nel tempo, non è quindi sufficiente a impedire il ripristino della legalità urbanistica.

Su questi principi si è soffermata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 16442/2026.

Condono edilizio pendente: basta per bloccare la demolizione?

Il caso riguarda un immobile abusivo per il quale era stato disposto l’ordine di demolizione già con sentenza del 2008, divenuta definitiva nel 2021. Nel tempo, il destinatario dell’ordine di demolizione ha cercato di fermare l’esecuzione facendo leva su presunte procedure di condono edilizio e sanatoria avviate sin dagli anni ’90 e poi riproposte nel 2004, mai concluse dall’amministrazione comunale. Dopo il rigetto della richiesta anche da parte della Corte d’Appello di Napoli nel 2025, la vicenda è arrivata in Cassazione.

La Suprema Corte ha chiarito che “(…) l'ordine di demolizione delle opere abusive emesso con la sentenza passata in giudicato può essere sospeso solo qualora sia ragionevolmente prevedibile, sulla base di elementi concreti, che in un breve lasso di tempo sia adottato dall'autorità amministrativa o giurisdizionale un provvedimento che si ponga in insanabile contrasto con detto ordine di demolizione (…). Si è così precisato che il giudice dell'esecuzione investito della richiesta di revoca o di sospensione dell'ordine di demolizione delle opere abusive di cui all'art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001 in conseguenza della presentazione di una istanza di condono o sanatoria successiva al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, è tenuto a esaminare i possibili esiti ed i tempi di conclusione del procedimento amministrativo e, in particolare: a) il prevedibile risultato dell'istanza e la sussistenza di eventuali cause ostative al suo accoglimento; b) la durata necessaria per la definizione della procedura, che può determinare la sospensione dell'esecuzione solo nel caso di un suo rapido esaurimento (…). Nel caso di specie, il ricorrente ha dedotto la pendenza di un'istanza di condono risalente all'anno 2004, cioè a più di venti anni da oggi, e non ha fornito alcun elemento dal quale desumere che il procedimento amministrativo si sarebbe concluso in tempi brevi.”
La semplice pendenza di una domanda di condono non basta a bloccare l'ordine di demolizione disposto con una sentenza definitiva. Infatti la sospensione può essere concessa solo se vi sono elementi concreti che fanno prevedere il rilascio della sanatoria in tempi brevi, ne consegue che il giudice dell'esecuzione deve verificare:

• le reali possibilità di accoglimento dell'istanza;
• i tempi necessari per la sua definizione.

Nel caso esaminato, la domanda di condono era stata presentata nel 2004 ed era ancora pendente dopo oltre vent'anni e poiché il ricorrente non ha dimostrato una prossima conclusione favorevole del procedimento, la Corte ha rilevato che, comunque, non sussistevano i presupposti per una sospensione fondata sulla pendenza del condono.

Il condono edilizio non è una scorciatoia automatica per bloccare la demolizione, solo una sanatoria concreta e definibile in tempi brevi può incidere sull’esecuzione dell'ordine demolitorio.

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FAQ TECNICHE: Condono edilizio pendente e demolizione | Ingenio

Il condono edilizio pendente blocca automaticamente la demolizione?
No. La Cassazione esclude ogni automatismo. La sospensione dell’ordine di demolizione è possibile solo se il procedimento di sanatoria ha concrete probabilità di esito positivo e tempi brevi.
In assenza di tali elementi, prevale l’esecuzione della demolizione.
Riferimento: DPR 380/2001 art. 31.

Dopo quanto tempo un condono si considera “non rilevante” per la sospensione?
Non esiste una soglia temporale normativa fissa. Tuttavia, la giurisprudenza considera incompatibili i procedimenti eccessivamente protratti (es. oltre 20 anni nel caso esaminato).
Il criterio è la “ragionevole definizione in tempi brevi”.

Chi valuta se il condono può bloccare la demolizione?
Il giudice dell’esecuzione penale. Deve verificare sia la legittimità astratta della sanatoria sia la sua concreta praticabilità temporale.
Non è una valutazione automatica amministrativa.

La vendita o donazione dell’immobile incide sull’ordine di demolizione?
No. L’ordine di demolizione è una sanzione reale e segue il bene, non il proprietario.
La cessione dell’immobile non estingue l’obbligo ripristinatorio.

Quali elementi rendono sospendibile la demolizione?
Due elementi cumulativi: alta probabilità di accoglimento della sanatoria e tempi brevi di definizione del procedimento.
Se manca uno dei due, la sospensione non è giustificata.

Il condono edilizio è sempre una sanatoria efficace?
No. Deve essere compatibile con la disciplina urbanistica e con il regime normativo applicabile all’epoca dell’abuso.
Molte istanze risultano inammissibili per carenze strutturali.

Qual è il principio chiave della Cassazione n. 16442/2026?
La mera pendenza della domanda di condono non sospende la demolizione. È necessario un giudizio concreto su esito e tempi del procedimento amministrativo.
Il principio rafforza la funzione ripristinatoria della disciplina edilizia.