Abusi edilizi: l'ordine di demolizione è indipendente dal responsabile materiale

Può accadere di ricevere un'ordinanza di demolizione pur non essendo l'autore diretto dell'abuso edilizio, ad esempio perché l'immobile è stato dato in affitto o in comodato, oppure perché le irregolarità sono state realizzate prima che si acquisisse la disponibilità del bene.

Tuttavia, la normativa non fa distinzioni tra chi ha effettivamente commesso l'abuso e chi semplicemente detiene l'immobile.

La legge stabilisce infatti che il provvedimento deve essere notificato a chi si trova nella condizione concreta di poter eseguire i lavori di ripristino, indipendentemente dalla responsabilità diretta nella realizzazione dell'illecito.

L'ampliamento abusivo del terrazzo

E' ciò che è successo nel caso della sentenza 3122/2025 del Tar Campania, relativa ad un'ordinanza di demolizione impartita da un comune per "ampliamento sul terrazzo di progetto, attraverso la chiusura perimetrale in muratura, per una superficie residenziale pari circa 7 mq, per una volumetria di circa 21 mc, e un ampliamento della superficie residenziale sul vano tecnico scala di 1,50 per 1,50 mt, sviluppando una superficie di circa 3 mq ed una volumetria di circa 8,85 mc".

Il ricorso: se il ricorrente/proprietario non ha responsabilità

Secondo i ricorrenti, tra l'altro, l'ordinanza sarebbe viziata laddove dichiara una presunzione di responsabilità a carico del ricorrente, nonostante quest'ultimo abbia provato la sua piena buona fede nell'acquisto del titolo.

La buona fede del proprietario non conta: bisogna 'eliminare' l'abuso

Il TAR risponde 'picche', sottolineando come la repressione degli abusi edilizi può essere, infatti, disposta in qualsiasi momento, trattandosi di misure a carattere reale (piuttosto che di vere e proprie sanzioni) che colpiscono illeciti permanenti, ossia di misure oggettive in rapporto alle quali non può neppure esser invocato utilmente il principio d'estraneità all'effettuazione dell'abuso e, al più, l'eventuale estraneità assume rilievo sotto altri profili, non inficianti la legittimità dell'ordine di demolizione/rispristino.

In altri termini, in materia di abusi edilizi la mancata individuazione del responsabile materiale non esclude che l'ordine di demolizione possa essere comunque rivolto al proprietario (ovvero: possessore, ovvero detentore dell'immobile abusivo) stesso giacché questi, anche se estraneo all'abuso, rimane comunque il destinatario finale degli effetti del provvedimento, il cui contenuto dispositivo è, per l'appunto, la demolizione di un bene su cui egli vanta il proprio diritto (o potere di fatto): la demolizione di un'opera abusiva è ingiunta al proprietario (ovvero: possessore o detentore) attuale non a titolo di responsabilità effettiva o presunta nella commissione dell'illecito edilizio, ma in ragione del suo rapporto materiale con la cosa che lo rende, per il legislatore, destinatario passivo dell'ordine demolitorio/ripristinatorio (si veda: T.A.R. , Napoli , sez. IV , 17/11/2022 , n. 7109).

E la fiscalizzazione? Si può verificare solo in un secondo momento

Se il TAR accoglie il ricorso nella parte in cui l'ordine di demolizione risulta essere stato emesso ai sensi della previsione di cui all'art. 31 TUE, pur essendosi in presenza di difformità di carattere solo parziale che avrebbero imposto l'applicazione del disposto dell'art. 34 dpr 380/2001, per quanto riguarda la possibilità di 'fiscalizzare l'abuso', il Tribunale precisa che si tratta di verifica da effettuarsi nella fase esecutiva e a iniziativa dell’interessato: “Il potere di disporre la fiscalizzazione degli abusi, disciplinato dall'art. 34, d.P.R. n. 380/2001, ha valore eccezionale e derogatorio e deve essere inteso nel senso che non compete all'Amministrazione procedente valutare, prima dell'emissione dell'ordine di demolizione dell'abuso, se la misura possa essere applicata, incombendo, piuttosto sul privato interessato, la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme”.

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