Abusi edilizi: lo spostamento di tramezzature con CILA dimenticata non si demolisce mai

Abbiamo visto, di recente, come un abuso edilizio realizzato in zona vincolata, laddove non si sia richiesta - o ottenuta - l'autorizzazione paesaggistica e manchi il titolo abilitativo, vada doverosamente demolito indipendentemente dal titolo abilitativo necessario per assentirlo.

Quando però si tratta di manutenzione straordinaria, come ad esempio lo spostamento di tramezzature interne e la diversa redistribuzione degli spazi, le cose possono cambiare e, anche se ci si è 'scordati' di presentare la CILA, ci si può salvare al massimo con una multa, evitando la demolizione.

Il caso: demolizione per realizzazione di nuovi tramezzi

Così si è espresso il Tar Campania nella sentenza 1617/2026, relativa all'impugnazione, da parte di un privato, di un'ordinanza di demolizione esclusivamente nella parte in cui la medesima ingiunge la riduzione in pristino degli interventi di cui al punto a): “diversa distribuzione degli spazi interni con realizzazione nuovi tramezzi”.

Il provvedimento sanzionatorio farebbe infatti erroneo uso del potere di cui all'art. 27 del d.P.R. n. 380/2001 applicabile esclusivamente agli interventi di nuova costruzione.

Le opere contestate al punto a) dell’ordinanza impugnata, si sostanziano in interventi meramente interni realizzati prima dell’entrata in vigore del dpr 380/2001 e non assoggettati, ai sensi dell’art. 26 della L. n. 47/1985 (vigente ratione temporis), né a regime concessorio, né regime autorizzatorio.

A tutto concedere, nella denegata ipotesi in cui si dovesse voler ricondurre gli interventi oggi contestati nell’alveo del regime di legge di cui al vigente dpr 380/2001, essi sarebbero annoverabili tra gli interventi di “manutenzione straordinaria”.

Zone vincolate: demolizione di default indipendentemente dal tipo di permesso

Il TAR, di fatto, 'delega' a una precedente sentenza (n.4895/2018) la soluzione dell'enigma. Si parte dall'inquadramento dei dettami dell'art.27 TUE, il quale dispone che "il dirigente o il responsabile, quando accerti l'inizio o l'esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate, da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità, … ,nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi".

In pratica, se i lavori esguiti senza titolo ricadono in zona vincolata, "la misura ripristinatoria costituisce atto dovuto ai sensi dell’art. 27, comma 2, d.p.r. 380/2001. Quest’ultima previsione non distingue tra opere astrattamente soggette a permesso di costruire e quelle per le quali sarebbe necessaria una denuncia di inizio attività (oggi SCIA, ndc) in quanto impone di adottare un provvedimento di demolizione per tutte le opere che siano, comunque, costruite in aree sottoposte a vincolo paesistico".

Quindi: "in mancanza di titolo edilizio e dell’autorizzazione paesistica, ove richiesta, l’applicazione della sanzione demolitoria, ai sensi del menzionato art. 27 d.p.r. 380/2001 e prima dell’art. 4 L. n. 47/1985, è sempre doverosa, essendo incontestato che gli interventi siano stati effettuati senza aver ottenuto alcuna autorizzazione paesaggistica".

Opere interne e spostamento di tramezzature: le cose cambiano!

Come abbiamo visto, quindi, la demolizione 'doverosa' riguarda interventi assentibili con permesso o SCIA. Cosa succede, invece, se bastava la CILA?

Il ricorrente, infatti, si è "limitato ad opere interne le quali non hanno prodotto aggravio urbanistico posto che, come emerge dalla stessa ordinanza impugnata, sono rimasti inalterati i volumi, le superfici ed i prospetti esterni".

Ecco che arriva la parte importante della pronuncia. Infatti, si evidenzia che "la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della comunicazione di inizio lavori, originariamente in forza dell'art. 6, comma 2, ed ora dell'art. 6 bis del d.p.r. n. 380/2001, che disciplina gli interventi subordinati a c.i.l.a. In quest’ipotesi, pertanto, l'omessa comunicazione non può giustificare l'irrogazione della sanzione demolitoria che presuppone il dato formale della realizzazione dell'opera senza il prescritto titolo abilitativo.

Se lo spostamento di tramezzi interessa le parti strutturali, servirebbe la SCIA

Il TAR ricorda anche che, nel caso in cui "l'intervento interessi parti strutturali del fabbricato, la disciplina applicabile, ai sensi dell'art. 22, comma 1, lett. a), del d.p.r. n. 380/2001, è quella della segnalazione certificata di inizio attività, la cui mancanza comporta, parimenti, l'irrogazione della sola sanzione pecuniaria, ai sensi dell’art. 37 d.p.r. 380/2001".

Questo chiaramente - aggiungiamo noi - in zona non vincolata, visto che se l'area è soggetta a tutela scatta la demolizione anche per mancanza di SCIA.

In ogni caso, si evidenzia quanto precisato dal Consiglio di Stato nella sentenza 4267/2016: “è illegittimo il provvedimento comunale con il quale è stata ingiunta la demolizione di alcune opere di modificazione delle tramezzature interne, di spostamento di un servizio igienico e di eliminazione di un precedente ambiente, ritenendole erroneamente, ai sensi dell'art. 3 del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380, interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, atteso che detti interventi non hanno condotto ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso rispetto al precedente. Si tratta, infatti, di opere interne all'unità abitativa e, come tali, di manutenzione straordinaria”.

Opere interne: serve l'autorizzazione paesaggistica?

Il TAR sottolinea anche che il fatto che ci siano plurimi vincoli "non muta la natura dell’intervento edilizio compiuto dal ricorrente e, quindi, la circostanza che non è richiesto un preventivo titolo edilizio, con presupposta autorizzazione relativa al vincolo stesso, bensì il semplice onere, da parte dell’interessato, di comunicare al comune l’inizio lavori, posto che, come sopra illustrato, non s’individua la realizzazione di trasformazioni del preesistente tali da incidere sui valori paesaggistico-ambientali, oggetto di tutela".

In particolare, per quanto riguarda il profilo paesaggistico, occorre ricordare che l’art. 149 non impone la relativa autorizzazione di cui all’art. 146, tra gli altri, “a) per gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l'aspetto esteriore degli edifici”.

In ogni caso, l’art. 167 menzionato d. lgs. 42/2004 consente l’autorizzazione paesaggistica postuma laddove siano stati realizzati i c.d. abusi minori, quelli che non determinano creazione di superfici utili o di volumi, e quelli configurabili in termini di manutenzione ordinaria o straordinaria, come è classificabile quello in esame.

Spostamento di tramezzature in zona vincolata: FAQ tecniche

1. Lo spostamento di tramezzature interne senza CILA è sempre un abuso da demolire?
No. La diversa distribuzione degli spazi interni mediante eliminazione o spostamento di tramezzature, se non coinvolge parti strutturali, rientra nella manutenzione straordinaria soggetta a CILA. In caso di mancata comunicazione, non è legittima la sanzione demolitoria: può essere applicata solo una sanzione pecuniaria.

2. In zona vincolata vale comunque la regola della demolizione automatica per opere senza titolo?
In generale sì, ma con un’importante eccezione. La demolizione “doverosa” riguarda interventi che richiedono permesso di costruire o SCIA. Se l’opera è di manutenzione straordinaria soggetta a CILA (come lo spostamento di tramezzi interni senza effetti su volumi e strutture), la mancata CILA non giustifica la demolizione, anche se l’immobile è in zona vincolata.

3. Perché l’ordinanza di demolizione è stata ritenuta illegittima nel caso esaminato dal giudice?
Perché l’amministrazione ha applicato in modo errato l’art. 27 del d.P.R. 380/2001, norma riferita a interventi più gravi (nuova costruzione o opere soggette a permesso/SCIA). Secondo la sentenza del TAR Campania, la semplice redistribuzione interna degli spazi non può essere sanzionata con la demolizione.

4. Cosa cambia se lo spostamento delle tramezzature interessa parti strutturali dell’edificio?
In questo caso l’intervento non è più soggetto a CILA, ma a SCIA. La mancata presentazione della SCIA comporta comunque una sanzione pecuniaria e non la demolizione, salvo che l’immobile ricada in zona vincolata: in presenza di vincolo, l’assenza del titolo edilizio necessario può far scattare la misura ripristinatoria.

5. Quali sono le implicazioni operative per i professionisti tecnici (architetti, ingegneri, geometri)?
I tecnici devono qualificare correttamente l’intervento fin dalla fase progettuale, verificando se lo spostamento delle tramezzature incide o meno sulle strutture. In caso di CILA omessa, la giurisprudenza conferma che non si può arrivare alla demolizione, ma resta la responsabilità professionale per l’errata gestione del titolo edilizio e per l’eventuale sanzione. È inoltre fondamentale valutare i vincoli paesaggistici, ricordando che per le opere interne di manutenzione straordinaria, senza alterazioni esterne, l’autorizzazione paesaggistica può non essere richiesta o essere sanabile ex post.

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