Acquisto della casa: guida aggiornata del Fisco con focus su imposte e agevolazioni

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la versione aggiornata della "Guida per l'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali", un vademecum dedicato a chi ha intenzione di comprare una nuova abitazione e che riassume con linguaggio accessibile le principali regole fiscali e le agevolazioni a disposizione del futuro acquirente, in primo luogo quelle riguardanti la "prima casa".

Guida acquisto casa: a chi è dedicata la guida

La guida è rivolta agli acquirenti della casa persone fisiche (che non agiscono cioè nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra "privati" sia a quelle tra imprese e privati.

Composta da sei sezioni, la speciale guida

• fornisce indicazioni utili prima dell'acquisto e su come funziona la tassazione legata alle operazioni di compravendita;
• esamina in modo specifico e con esempi concreti ed immediati le agevolazioni per l’acquisto “prima casa” e per l’acquisto “prima casa under 36”;
• si conclude con un’articolata sezione Faq con le risposte ai quesiti più ricorrenti nella casistica di ogni giorno.

Il sistema prezzo-valore

Nell'introduzione alla guida, si evidenzia la particolare attenzione dedicata al sistema del “prezzo-valore”. Non tutti forse sanno che, in base a questa regola:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia Entrate;
• spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

Preliminare di compravendita: le novità sulla tassazione

Il vademecum recepisce le recenti novità introdotte sulla tassazione del preliminare di compravendita (detto anche compromesso).

Se, infatti, il contratto prevede il pagamento di somme a titolo di caparra o a titolo di acconto sul prezzo senza applicazione dell’Iva, oltre all’imposte di registro in misura fissa e all’imposta di bollo per la registrazione del preliminare, è dovuta anche l’imposta di registro in misura proporzionale.

Per la registrazione sono dovute:

• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Per i preliminari stipulati a partire dal 1° gennaio 2025 l’imposta dovuta è sempre pari allo 0,5%, sia per la caparra sia per gli acconti di prezzo. Inoltre, in entrambi i casi, l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta al definitivo.

Il regime differenziato tra acconto e caparra confirmatoria resta invece se il contratto di compravendita è assoggettato ad Iva (ad esempio, in caso di Iva applicata per opzione dalle imprese costruttrici).

Nel caso di acconti sul prezzo, oltre alla imposta di registro in misura fissa per la registrazione del preliminare, è dovuta l’Iva.

In ipotesi di caparra confirmatoria, che non è soggetta a Iva, è dovuta l’imposta di registro proporzionale, sempre nella misura dello 0,5%.

Prima dell'acquisto: tutti i consigli e come si calcolano le imposte

La guida contiene tantissimi consigli e accorgimenti su come procedere prima dell'acquisto.

In primis, è bene informarsi accuratamente sull'immobile 'identificato', accertandosi sul venditore dello stesso e che non siano pendenti ipoteche o abusi edilizi. 

In aggiunta alle verifiche compiute dal notaio, l'AdE mette quindi a disposizione dei cittadini comodi servizi online per la verifica sui dati catastali ed ipotecari.

Un ampio approfondimento è poi dedicato all'imposizione fiscale connessa alle operazioni di compravendita, che anche attraverso delle tabelle, fa il quadro delle diverse modalità di tassazione a seconda della tipologia di compravendita, da venditori privati o da venditori imprese e, in questo caso, quando all’acquisto si applica l’Iva e quando no.

Agevolazioni prima casa

La guida evidenzia che chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle entrate ha precisato che, in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa”, il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.

In tali situazioni, inoltre, cioè quando il riacquisto della nuova prima casa precede la vendita dell’abitazione precedente, il maggior termine di due anni (anziché uno) per vendere il vecchio immobile (introdotto dalla legge di bilancio 2025) non pregiudica il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, sempre che l’immobile già posseduto sia alienato entro due anni dal nuovo acquisto (risposta a interpello n. 197/2025).

Agevolazioni prima casa Under 36

Nella guida, infine, si fornsicono dettagli sulla maggior agevolazione per gli acquisti compiuti dagli under 36.

Per i trasferimenti avvenuti tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (o il 31 dicembre 2024, se il preliminare è stato registrato entro l’anno precedente), non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale e l’eventuale Iva corrisposta al venditore genera un credito di imposta in capo al compratore, che si può detrarre dall’Irpef o si può utilizzare in compensazione con altri tributi.

Il beneficio spetta ai giovani che non hanno compiuto il 36º anno di età al momento della stipula con Isee non superiore a 40 mila euro.

Infine, sono previste regole straordinarie per gli atti stipulati tra il 1º gennaio e il 29 febbraio 2024: per queste operazioni è maturato un credito di imposta da utilizzare entro il 31 dicembre 2025 pari alle imposte eccedenti versate.

LA GUIDA AGGIORNATA ALL'ACQUISTO DELLA CASA E' SCARICABILE IN ALLEGATO