Agibilità e conformità urbanistica: due requisiti distinti per l'autorizzazione sanitaria

Il certificato di agibilità, oggi segnalazione certificata di agibilità, regolata dall'art.24 del dpr 380/2001 - Testo Unico Edilizia, serve per verificare il rispetto delle regole igieniche, la salubrità e la sicurezza dell'immobile realizzato.

Ma allora la domanda è: se un edificio è realizzato in totale difformità dal permesso di costruire ma ha ottenuto l'agibilità parziale per alcuni locali, si può considerare 'salvato' (o sanato) dalla SCA?

Il TAR Lazio, nella sentenza 21017/2025, risponde negativamente spiegando che il certificato di agibilità non garantisce la conformità urbanistico-edilizia dell'edificio. L'agibilità, infatti, attesta solo i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità, mentre la regolarità edilizia richiede la conformità ai titoli edilizi.

Quindi, per quanto riguarda l'autorizzazione all'esercizio di attività sanitarie (cliniche, RSA, ospedali) è necessaria la conformità urbanistica dell'intero immobile, senza possibilità di frazionamento. Difformità dal permesso di costruire e abusi insanabili determinano la revoca dell'autorizzazione sanitaria, indipendentemente dal rilascio dell'agibilità.

Il caso: casa di cura con abusi edilizi

Una Casa di Cura aveva ottenuto i certificati di agibilità per gli ambienti della clinica, ma il giudice penale aveva accertato sette distinti profili di abuso edilizio assolutamente insanabile.

Le domande di sanatoria edilizia presentate al comune erano state, peraltro, respinte, ma la Casa di Cura ricorreva al TAR per dimostrare la conformità urbanistico-edilizia dei locali tramite l'ottenuta agiblità degli stessi.

L'agibilità (totale o parziale) non equivale alla regolarità urbanistica

Il TAR evidenzia come "il certificato di agibilità è finalizzato esclusivamente alla tutela dell’igienicità, salubrità e sicurezza dell’edificio e non è diretto anche a garantire la conformità urbanistico-edilizia del manufatto, con la conseguenza che la verifica di conformità edilizia effettuata a tal fine è svolta nei limiti necessari a inferirne l’assentibilità della agibilità, restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità".

In pratica: il certificato di agibilità persegue finalità distinte e più limitate rispetto alla verifica di conformità urbanistico-edilizia.

Resta distinto e separato il profilo della piena conformità edilizia rispetto ai titoli edilizi (permessi di costruire, SCIA, ecc.), che non può ricavarsi da un accertamento meramente incidentale compiuto per il certificato di agibilità.

Le difformità rispetto ai titoli edilizi 'costano' la revoca dell'autorizzazione sanitaria

Le strutture sanitarie, per poter operare, devono essere 'in regola' dal punto di vista urbanistico ed edilizio. Ciò significa che non è ammessa alcuna "frazionabilità di aree/locali, ai fini dell’esercizio dell’attività sanitaria..., in quanto la relativa autorizzazione richiede la regolarità edilizio-urbanistica dell’intero immobile nel quale viene esercitata l’attività, nel suo complesso, senza che sia consentito separare, differenziare o escludere talune aree o locali, non regolari né regolarizzabili, sol perché in dette aree non viene esercitata specificamente l’attività sanitaria, dovendo qui precisarsi che il rilascio dell’agibilità parziale, ora consentito dall’art. 24, comma 4, del d.P.R. n. 380 del 2001, siccome riformato dal d. lgs. n. 222 del 2016, concerne appunto solo la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati in alcune parti dell’edificio, ma non il legittimo esercizio dell’attività sanitaria, che presuppone necessariamente che tutto l’edificio, nel quale viene svolta l’attività, sia agibile, indipendentemente dalle singole porzioni in cui l’attività viene esercitata.

In definitiva, "l’accertamento della conformità dell’immobile alla disciplina edilizia ed urbanistica, oltre che alla disciplina igienico-sanitaria, costituisce presupposto indefettibile per il rilascio dell’autorizzazione all’esercizio dell’attività sanitaria e ne impone la revoca quando, come nel caso di specie, dalle risultanze del sopralluogo ispettivo siano emerse numerose difformità della situazione fattuale rispetto ai titoli edilizi (reparto Hospice, locali spogliatoio, locale palestra e relativi servizi, locali per il servizio mortuario, cabina elettrica, centrale termica, deposito rifiuti speciali, modifiche strutturali non previamente autorizzate)".

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO