Ampliamento in sopraelevazione: se modifica l'edificio serve il permesso di costruire

Una sopraelevazione dalla quale si ricavano 5 vani finestre e 2 vani balcone completi di persiane in ferro, che insiste su un'area di 100 metri quadrati, non può essere considerata una manutenzione straordinaria, una pertinenza o un vano tecnico, e senza permesso di costruire va demolita.

Il caso: ampliamento in sopraelevazione

Lo afferma chiaramente il Consiglio di Stato nella sentenza 3383/2025 del 17 aprile, che si riferisce alla realizzazionedi un ampliamento in sopraelevazione di un fabbricato, oggetto di due ordinanze di demolizione emesse dal Comune. Le opere sono state contestate come abusive, e il Comune ha richiesto la demolizione del fabbricato, emettendo nel 2017 un'ordinanza che ha ordinato la rimozione degli interventi realizzate in violazione delle normative edilizie.

Il ricorso: si tratta di manutenzione straordinaria?

Il ricorso è stato affidato a diversi motivi con i quali, in sintesi, gli odierni appellanti hanno lamentato che l'opera realizzata dai ricorrenti sarebbe conforme alle prescrizioni dello strumento urbanistico vigente e ciò anche alla luce dei principi introdotti dal legislatore della legge 47/1985 (in particolare all’art. 13) in ordine alla prevalenza della conformità di quanto realizzato alla vigente normativa rispetto all’esistenza del titolo autorizzatorio.

Ad avviso del primo giudice (TAR), a quanto risulta dal provvedimento di diniego definitivo dell’accertamento di conformità prodotto dal Comune, la sopraelevazione era stata realizzata senza la richiesta di sanatoria (condono edilizio) e successivamente all’entrata in vigore della legge 326/2003, tra l’altro legge non applicabile per i comuni vincolati.

Ma secondo i ricorrenti, il manufatto realizzato e sanzionato rientra in virtù della nuova normativa introdotta dalla legge 11 novembre 2014 n. 164 (di conversione del D.L. n. 133 del 2014), tra gli interventi di manutenzione straordinaria ovvero nella nozione di "pertinenza urbanistica".

Caratteristiche della sopraelevazione abusiva

Palazzo Spada inizia ricordando che la sopraelevazione in oggetto è stata realizzata in assenza di autorizzazioni, con l'utilizzo di strutture non conformi e senza sanatoria.

L'intervento realizzato non è qualificabile come manutenzione straordinaria o ristrutturazione edilizia ammessa dalla legge, ma come una vera e propria opere abusiva per le seguenti caratteristiche:

• struttura in ferro zincato con pilastri e travi in metallo, coperta con lamiere e pavimentata;
• dimensioni significative (circa 100 mq), con modifiche volumetriche sostanziali rispetto alla costruzione originale.

L'opera è stata realizzata senza il permesso edilizio, risultando incompatibile con l'urbanistica locale, che prevedeva un vincolo territoriale ex legge 1497/1939, con divieti di costruzione su terreni tutelati.

Perché la sopraelevazione è illecita

La sentenza ha ribadito il principio che la sopraelevazione è un intervento edilizio che modifica l'assetto dell'edificio e il carico urbanistico.

In questo caso, l'opera è risultata:

1. realizzata senza titoli autorizzativi;
2. non conforme al piano regolatore e alle norme di tutela paesaggistica e ambientale (zona vincolata ex legge 1497/1939);
3. incompatibile con la normativa edilizia vigente, che imponeva delle restrizioni su interventi di amplificazione volumetrica in determinate zone.

Conseguenze della sopraelevazione abusiva

Le conseguenze per la realizzazione di un'opera abusiva come la sopraelevazione sono molteplici:

1. ordinanza di demolizione: la Corte ha confermato che, essendo l'opera abusiva e non condonabile, il Comune ha legittimamente emesso un’ordinanza di demolizione, che è un atto vincolato e non richiede una motivazione sull’interesse pubblico alla demolizione;
2. sanzioni pecuniarie: oltre alla demolizione, l'amministrazione può anche applicare sanzioni pecuniarie per le opere realizzate senza titolo;
3. impossibilità di sanatoria: anche la richiesta di sanatoria per l'opera realizzata è stata rigettata, poiché l'intervento era stato compiuto in una zona vincolata e non rispondeva ai requisiti previsti dalla legge per essere considerato "condonabile".

Questa sopraelevazione non è mai una pertinenza: ecco perché

Gli appellanti, come visto sopra, avevano sostenuto che l'opera rientrasse nella categoria della manutenzione straordinaria/pertinenza urbanistica (alla luce di modifiche normative recenti), ma Palazzo Spada ha rigettato tale tesi per i seguenti motivi:

1.  non siamo in presenza di una manutenzione ordinaria, ma di una sopraelevazione che modifica la struttura dell’edificio.
2. la struttura realizzata non risponde alla definizione legale di pertinenza urbanistica (necessaria per un uso servente e di modeste dimensioni);
3. la sopraelevazione abusiva è incompatibile con il carico urbanistico dell'area e non rientra nei criteri per essere considerata un volume tecnico.

In definitiva, l'opera è abusiva e non sanabile, e non sussiste alcun diritto di conservazione della sopraelevazione da parte dei ricorrenti.

L'ordinanza di demolizione emessa dal Comune è legittima e corretta, in quanto:

• il Comune ha agito nel rispetto delle norme urbanistiche e paesaggistiche;
• l'opera è abusiva e non sanabile.
• il diritto pubblico prevale sull'interesse privato al mantenimento di un'immobile realizzato in violazione delle normative edilizie.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO