Ampliamento stenditoio con creazione di nuovo locale abitativo: senza permesso si demolisce

Come si configura, a livello edilizio, l'ampliamento di un locale stenditoio esistente su lastrico solare da 25,80 a 42,79 metri quadrati, con realizzazione di un muretto perimetrale, che va a creare un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione? Può rientrare nel novero della ristrutturazione edilizia assentibile con SCIA o è comunque una nuova costruzione per la quale è obbligatorio il permesso di costruire, e senza il quale scatta l'abuso edilizio e la conseguente ordinanza di demolizione?

Fa chiarezza sulla questione il Tar Campania nell'interessante sentenza 7430/2025, perché va a pescare uno di quegli interventi 'gettonati', anche in ambio condominiale, e dei quali spesso si sottovalutano l'impatto e i conseguenti obblighi amministrativi.

Lo stenditoio abusivo: configurazione dell'intervento

I proprietari avevano ampliato un locale stenditoio esistente su lastrico solare da 25,80 a 42,79 metri quadrati, mediante realizzazione di muretto perimetrale con sovrastante invetriata composta da elementi intelaiati in alluminio-vetro, coperta da struttura lignea con pannelli isotermici coibentati.

L'ampliamento, ancorato saldamente allo stenditoio preesistente e al corpo scala condominiale, ha creato un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione composta da cucina-tinello, bagno e ripostiglio, per complessivi 52 metri quadrati e volumetria di circa 100 metri cubi.

L'intervento è stato realizzato in totale difformità rispetto al permesso di costruire originario del 1999, che aveva autorizzato il complesso immobiliare con uno stenditoio di dimensioni assai inferiori.

La successiva richiesta di fiscalizzazione delle opere presentata dai proprietari è rimasta senza esito, con conseguente adozione dell'ordinanza di demolizione.

Nuova costruzione e ristrutturazione: le differenze

Per giurisprudenza costante, evidenzia il TAR, l'intervento di nuova costruzione - che se non autorizzato è passibile di demolizione ex art. 31 TUED - consiste in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo (il cui tratto distintivo e qualificante viene, dunque, assunto nell'irreversibilità spazio-temporale dell'intervento) che possono sostanziarsi o nella costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati o nell'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma stabilita.

A differenza della ristrutturazione edilizia che, invece, sussiste quando viene modificato un immobile già esistente nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso: tuttavia, laddove il manufatto sia stato totalmente trasformato, con conseguente creazione non solo di un apprezzabile aumento volumetrico (in rapporto al volume complessivo dell'intero fabbricato), ma anche di un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria, l'intervento rientra nella nozione di nuova costruzione.

Questo stenditoio è una nuova costruzione: ecco perché

Nel caso specifico, la struttura realizzata costituisce una vera e propria stanza ulteriore con tetto, infissi ed elementi rigidi, stabilmente ancorata all'edificio preesistente mediante schema statico di trave continua su tre appoggi.

La relazione tecnica di parte, tra l'altro, ha confermato l'impossibilità di demolizione senza pregiudizio statico per l'edificio legittimo, evidenziando la natura non amovibile della struttura.

L'intervento ha creato un organismo edilizio autonomamente utilizzabile con specifica rilevanza, non riconducibile a ristrutturazione edilizia che presuppone modifiche nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dell'immobile esistente.

Fiscalizzazione non percorribile: è una totale difformità

La relazione del tecnico di parte conferma, se mai vi fosse qualche dubbio, la non semplice amovibilità della struttura e quindi la sua natura di stabile edificazione, che, unita alle caratteristiche oggettiva, ha reso legittima l’applicazione dell'art. 31 TUED comma 1, in quanto "sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile".

L’opera non è quindi riconducibile alla ristrutturazione edilizia, ma qualora anche lo fosse stata, sarebbe stato comunque necessario il permesso di costruire, nel caso assente.

Non si può assolutamente parlare di parziale difformità al titolo edilizio esistente, in quanto non può paragonarsi il prolungamento di uno stenditoio, con creazione di ulteriore volumetria e di un locale funzionalmente del tutto autonomo, ad una semplice modifica di un manufatto esistente.

Ne consegue che nel caso concreto non sono applicabili né l’art. 33 né l’art. 34 (cd. fiscalizzazione dell'abuso edilizio), evocati dai ricorrenti sul presupposto di parziali difformità che, invece, non sono riscontrabili.

La demolizione, in definitiva, è inevitabile.

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