Bagno con chiusura del balcone: è nuova costruzione e serve il permesso

Che titolo abilitativo serve per la realizzazione di un servizio igienico (bagno) tramite chiusura parziale di un balcone preesistente? Rientriamo tra le ristrutturazioni edilizie leggere, assentibili con SCIA, o siamo nell'alveo delle nuove costruzioni per le quali è obbligatorio richiedere e ottenere il permesso di costruire?

Fornisce alcune indicazioni in materia il Tar Campania nella sentenza 6304/2025, secondo cui l'intervento determina un illegittimo incremento volumetrico urbanisticamente rilevante, comportando la legittimità dell'ordinanza di demolizione.

Tra l'altro, la natura vincolata del provvedimento demolitorio esclude la necessità di comunicazione di avvio del procedimento e di motivazione su valutazioni discrezionali di interesse pubblico.

La qualificazione dell'intervento edilizio

L'oggetto del contendere è rappresentato dalla realizzazione di un vano bagno di circa 8 mq mediante parziale chiusura di un balcone preesistente.

Parte ricorrente sostiene che la realizzazione del servizio igienico in parte della superficie già destinata a balcone sarebbe rientrata in un’attività di ristrutturazione edilizia e non già in una nuova opera.

Di conseguenza, si sarebbe dovuto applicare l’art. 33 del Testo Unico Edilizia riguardante, per l’appunto, la ristrutturazione edilizia e sue eventuali difformità rispetto all’organismo edilizio preesistente e non l’art. 31, il quale, invece, prescrive la demolizione delle opere realizzate in assenza del prescritto titolo edilizio.

Ristrutturazione e nuova costruzione: le differenza

Il giudice richiama il principio consolidato secondo cui il criterio distintivo tra demolizione-ricostruzione (ristrutturazione) e nuova costruzione è costituito dall'assenza di variazioni di volume, altezza o sagoma dell'edificio.

In mancanza di tali condizioni indefettibili, l'intervento deve qualificarsi come equiparabile a nuova costruzione e assoggettarsi alle relative regole edilizie.

Infatti, detta opera ha comportato inequivocabilmente una nuova edificazione, posto che rispetto a una precedente area scoperta è stato realizzato un nuovo volume dell'ampiezza di circa 8 mq.

L'ampliamento della categoria della ristrutturazione operato dal d.lgs. 301/2002, tra l'altro, non elimina la necessità di conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente quanto a sagoma, superfici e volumi.

Quando l'incremento volumetrico è urbanisticamente rilevante?

Il TAR evidenzia come l'utilizzo di una superficie scoperta e segnatamente di un balcone per la realizzazione di un vano chiuso comporta, tramite la perimetrazione dello spazio interno abitabile, oltre ad una modifica prospettica, un ampliamento plano-volumetrico urbanisticamente rilevante, siccome arrecante un impatto significativo sull'assetto del territorio.

Di conseguenza per la sua realizzazione il proprietario avrebbe dovuto munirsi di permesso di costruire; in assenza è da ritenersi pienamente legittimo l'ordine di demolizione del manufatto realizzato.

A rinforzo, si segnala che la giurisprudenza ha più volte affermato la necessità di munirsi di permesso di costruire.

Segnatamente costituisce ius receptum il principio secondo il quale “La realizzazione di una veranda (ndr a fortiori di un bagno) con chiusura di un balcone comporta la costituzione di un nuovo volume, che va a modificare la sagoma di ingombro dell'edificio e richiede il rilascio del permesso di costruire. (Consiglio di Stato sez. II, 10/12/2021, n.8227).

Abusi in area vincolata: si demolisce sempre

Infine, il TAR evidenzia che, in ogni caso, ogni aumento di volume realizzato in area paesaggisticamente vincolata necessita di titolo autorizzatorio, indipendentemente dalla natura specifica dell’intervento.

Segnatamente la necessità di munirsi di autorizzazione paesaggistica per opere da eseguire in area vincolata risulta dall’interpretazione fornita dalla giurisprudenza, secondo cui a fronte di realizzazioni eseguite in dette aree rileva il “principio di indifferenza del titolo necessario all'esecuzione di interventi in dette zone, essendo legittimo l'esercizio del potere repressivo in ogni caso, a prescindere dal titolo edilizio più idoneo e corretto per realizzare l'intervento edilizio nella zona vincolata” (T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 02/01/2024, n.35).

Ciò significa che ogni aumento volumetrico in area vincolata necessita comunque di autorizzazione paesaggistica e la demolizione è doverosa per tutti gli interventi realizzati sine titulo e non solamente per quelli richiedenti permesso di costruire.

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