Attenzione all’accorpamento degli edifici! nuova costruzione o ristrutturazione? Arrivano i chiarimenti

Demolizione e accorpamento: nuova costruzione?

I lavori edilizi non comprendono solo la realizzazione di strutture nuove, ma anche interventi complessi che coinvolgono più edifici o aree di rilevante dimensione. In tali casi, è complicato definire il confine tra dove "finisce" la ristrutturazione e dove "inizia" la nuova costruzione.

Quali sono i limiti che separano il recupero del patrimonio esistente dalla trasformazione radicale del territorio (es. inserimento di un nuovo corpo di fabbrica)?

Il TAR Lombardia, in una recente sentenza affronta il tema della demolizione e dell’accorpamento di edifici, delineando il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione.

Nel caso affrontato una società aveva presentato "regolare" SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per un intervento edilizio. Tale lavoro consisteva nella demolizione di quattro corpi di fabbrica preesistenti e nella realizzazione di un unico edificio di sette piani fuori terra, con funzioni direzionali e commerciali.

Il Comune aveva bloccato l’intervento, ritenendolo una vera e propria nuova costruzione, che avrebbe richiesto ben altri presupposti autorizzativi (permesso di costruire al posto della SCIA).

La società invece sosteneva che si trattasse di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, come consentito dall’articolo 3 del DPR 380/2001, mentre il Comune, invece, riteneva che l’accorpamento di più edifici distinti in un unico organismo edilizio costituisse una trasformazione del territorio tale da configurare una nuova costruzione.

I requisiti della ristrutturazione edilizia secondo il TAR

Il TAR, richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato, ha precisato i requisiti affinché un intervento di demolizione e ricostruzione possa qualificarsi come ristrutturazione:

• unicità dell’edificio preesistente in quanto l’intervento deve riguardare un singolo immobile, non come nel caso della sentenza;
• contestualità temporale, in quanto la demolizione e la ricostruzione devono costituire fasi di un intervento unitario, legittimate dal medesimo titolo edilizio;
• neutralità dell'impatto territoriale, ossia l’intervento deve essere "neutro" rispetto all'impatto fisico sul territorio.

Ma l’accorpamento di più immobili comporta una trasformazione significativa del territorio?

Vediamo i chiarimenti del giudice…

TAR: accorpamento edifici è nuova costruzione

Il Tar precisa che “la sostituzione di una pluralità di edifici separati e disomogenei con un unico grande edificio, per sua natura, non è un'operazione "neutra" sull'impatto territoriale. Si crea un organismo edilizio radicalmente diverso, che genera un nuovo e differente assetto urbanistico e un incremento del carico insediativo. (...) (L)'accorpamento di volumi, anche di una semplice pertinenza, viola il limite della "neutralità" perché l'impatto di un unico immobile maggiore è diverso e più significativo rispetto a quello di più manufatti distinti. A maggior ragione, l'accorpamento di interi edifici, come nel caso di specie, costituisce una trasformazione del territorio che eccede il mero recupero del patrimonio edilizio esistente, finalità propria della ristrutturazione.”
La sostituzione di più corpi di fabbrica separati con un unico edificio di pari volumetria non è un’operazione neutra sul piano dell'impatto urbanistico-territoriale poiché si crea un organismo edilizio radicalmente diverso (es. dalle finiture omogenee rispetto a un complesso di edifici disomogeneo per forme e tonalità), che genera un nuovo e differente assetto urbanistico (con o senza un incremento del carico insediativo).

L’accorpamento di volumi viola il limite della neutralità perché l'impatto di un unico immobile di dimensioni maggiori è più significativo rispetto a quello di più manufatti distinti di ridotte dimensioni.

Inoltre i giudici chiariscono come l’accorpamento di interi edifici costituisca una trasformazione del territorio che eccede il recupero del patrimonio edilizio esistente, che è alla base della filosofia inerente all'intervento di ristrutturazione.

La modifica del numero degli edifici e la mancanza di qualsiasi elemento di continuità con la preesistente configurazione impediscono di ricondurre l'intervento alla categoria della ristrutturazione.

Difatti, il TAR precisa che “(…) (t)ale operazione si configura come una significativa trasformazione del territorio, che dà vita a un organismo edilizio del tutto nuovo e diverso dal precedente. Per queste ragioni, l'intervento deve essere qualificato come "nuova costruzione" ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. e) del D.P.R. 380/2001.”

Non tutti gli interventi di demolizione e ricostruzione possono qualificarsi come ristrutturazione, anche se la normativa nazionale consente modifiche di sagoma, prospetti e sedime. L'accorpamento di più edifici preesistenti, privi di un originario carattere unitario e in assenza di elementi di continuità con il precedente contesto, configurano invece una nuova costruzione.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, accorpamento edifici, demolizione e ricostruzione, DPR 380/2001, art. 3 DPR 380/2001, permesso di costruire, SCIA edilizia.