Ristrutturazione o nuova costruzione? Per la fiscalizzazione c'è differenza

Quando si può ricorrere alla fiscalizzazione dell'abuso edilizio? Che cosa cambia se si tratta di ristrutturazione edilizia o nuova costruzione? Quali sono i requisiti fondamentali che possono portare alla sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria?

A tutte queste domande prova a rispondere, in breve, il Consiglio di Stato nella sentenza 39/2026, inerente la demolizione di un manufatto in legno e vetri, occupante la superficie di mq. 48,00, realizzato all'interno di un'unità immobiliare.

Ristrutturazione o nuova costruzione? Il ricorso

Secondo il proprietario dell'immoble, sussiste:

• violazione degli artt. 33 e 34 d.P.R. n. 380 del 2001, visto che l’abuso contestato configura una mera ristrutturazione edilizia e non una nuova costruzione, in considerazione delle modeste dimensioni, ed è, pertanto, soggetto al regime sanzionatorio di cui all’art. 33, essendo, peraltro, impossibile la demolizione (impossibilità non accertata dal Comune);
• violazione degli artt. 33 d.P.R. n. 380 del 2001 e 3 e 7 della legge n. 241 del 1990, stante la mancata comunicazione di avvio del procedimento, in quanto la propria partecipazione al procedimento avrebbe inciso sul suo esito, facendo emergere la natura di mera ristrutturazione dell’intervento e la impossibilità della demolizione;
• violazione dell’artt. 33, comma 4, del d.P.R. n. 380 del 2001, essendo stata effettuata la scelta tra sanzione demolitoria e pecuniaria senza il previo parere della Sovrintendenza, nonostante la collocazione del bene in zona A e, cioè, in insediamento di interesse storico.

Fiscalizzazione abusi: breve riepilogo

Sappiamo che ad oggi, la possibilità di regolarizzare l'abuso pagando un'ammenda dipende da alcune condizioni imprescindibili, definite dal dpr 380/2001, e che appunto sono figlie:

• della parziale difformità dal titolo;
• dell'effettiva impossibilità di demolire l'abuso senza pregiudizio della parte conforme.

Quindi, la procedura consiste nella possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, in caso di parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001) o per interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità (art. 33 d.P.R. 380/2001).

Questa è una nuova costruzione in totale difformità!

Il ricorso non può essere accolto, in primis perché non si tratta di ritrutturazione edilizia ma di nuova costruzione, con applicazione, semmai, dell'art.34 TUE.

Infatti, l’appellante ha riproposto la sua tesi, secondo cui la qualificazione dell’abuso in termini di mera ristrutturazione e la sua valutazione avrebbero dovuto escludere la sanzione della demolizione, e non si è confrontato con il contenuto della sentenza, che ha evidenziato la non trascurabile consistenza del nuovo manufatto, adibito ad angolo cottura e salone, e, dunque, la gravità dell’abuso.

Più precisamente il nuovo manufatto ha una superficie di mq 48,00 ed ha comportato, quindi, un aumento dell’originaria unità immobiliare (la cui iniziale superficie era pari a mq 73,00) superiore al 50%.

Le tempistiche della fiscalizzazione

Inoltre, la sentenza ha correttamente applicato il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui la valutazione circa la possibilità di dare corso alla sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria costituisce una mera eventualità della fase esecutiva, successiva alla ingiunzione a demolire: con la conseguenza che la mancata valutazione della possibile applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva non può costituire un vizio dell'ordine di demolizione ma, al più, della successiva fase riguardante l'accertamento delle conseguenze derivanti dall'omesso adempimento al predetto ordine di demolizione e della verifica dell'incidenza della demolizione sulle opere non abusive” (tra le tante: Consiglio di Stato, Sez. VII, 21 maggio 2025, n. 4382).

Neppure può essere accolto il secondo motivo, con cui si è denunciata la violazione degli artt. 33 d.P.R. n. 380 del 2001 e 3 e 7 della legge n. 241 del 1990, visto che l'ordine di demolizione di opere abusive costituisce espressione di un potere vincolato e doveroso in presenza dei requisiti previsti dalla legge, per cui la mancata comunicazione di avvio del procedimento non ne infirma la validità se è palese che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere differente.

Fiscalizzazione: Soprintendenza o comune?

Palazzo Spada censura anche il terzo motivo, con cui si è denunciata la violazione dell’artt. 33, comma 4, del d.P.R. n. 380 del 2001, essendo stata effettuata la scelta tra sanzione demolitoria e pecuniaria senza il previo parere della Sovrintendenza, nonostante la collocazione del bene in zona A e, cioè, in insediamento di interesse storico.

"L’appellante non ha, difatti, sviluppato alcuna argomentazione diretta a superare quelle contenute nella sentenza di primo grado a sostegno dell’interpretazione seguita, che, peraltro, costituisce espressione di un orientamento giurisprudenziale, allo stato, prevalente (nella sentenza impugnata si legge: “le specifiche disposizioni di tutela che nel caso in esame risultano violate sono tutte e solo di fonte comunale; ai Comuni spetta un generalizzato potere di vigilanza e repressione di abusi edilizi ..; un’interpretazione costituzionalmente orientata ..non consente di ritenere illegittimo un provvedimento di rimessione in pristino che abbia ad oggetto un abuso realizzato su immobile ubicato in centro storico ma non sottoposto ad alcun vincolo di fonte statale".

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO