Barriere architettoniche e ascensore in condominio: l’innovazione contro i diritti, chi avrà la meglio?

Barriere architettoniche e diritti dei condomini

L’ascensore nei condomini è uno degli elementi più importanti in quanto non si configura solo come un semplice elemento di collegamento verticale, ma di un vero e proprio servizio che incide fortemente sulla qualità della vita.
Tuttavia, l’ascensore in condominio comporta una serie di questioni che coinvolgono la ripartizione delle spese di manutenzione e l’abbattimento delle barriere architettoniche.
La questione assume particolare rilevanza alla luce della normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche.

In particolare la Legge 9 gennaio 1989, n. 13 comma 2 stabilisce che:

“Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche (…), nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile (…).
Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages (…).”

In sintesi nella norma viene stabilito un importante principio di deroga al regime ordinario delle innovazioni condominiali, consentendo l’approvazione di opere finalizzate al superamento delle barriere architettoniche.

Tuttavia, tale favor legislativo non è assoluto e deve confrontarsi con i limiti invalicabili posti dall’art. 1120 del codice civile, secondo il quale:

“(…) Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.”

Quindi le innovazioni volte all'abbattimento delle barriere architettoniche sono permesse in deroga, salvo che le stesse rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Il bilanciamento tra l’interesse collettivo all'accessibilità dell’edificio e la tutela dei diritti individuali dei singoli condomini rappresenta il nucleo centrale della problematica.
Da un lato, infatti, l’ascensore costituisce un elemento funzionale alla vivibilità degli appartamenti per le persone anziane o con disabilità, equiparabile agli impianti essenziali come luce, acqua e riscaldamento, essendo la loro assenza di impedimento all'accesso ai locali e al loro godimento. Dall’altro, l’installazione non può comportare un sacrificio eccessivo dei diritti degli altri condomini sulle parti comuni.

Un esempio concreto di tale questione si ritrova nella recente sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore n. 396/2025, che ha affrontato proprio la questione dell'installazione di un ascensore comportante la riduzione della larghezza delle scale comuni da 1,10 metri a 0,80 metri.
Il caso giurisprudenziale offre importanti spunti di riflessione sull’applicazione pratica dei principi sopra esposti, evidenziando come i giudici abbiano valutato che tale riduzione non fosse sufficiente a rendere le scale “del tutto inservibili”, pur accogliendo le istanze dei condomini dissenzienti relativamente all’esonero dalle spese di realizzazione dell’opera.

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Installazione di ascensore e riduzione delle scale

L’installazione di un ascensore che comporta la riduzione della larghezza delle scale comuni è stato il caso affrontato dal Tribunale di Nocera Inferiore.
Come precedentemente anticipato, la questione non è solo relativa agli aspetti tecnici, ma essa bilancia due diritti fondamentali:

• da un lato, la necessità di migliorare l’accessibilità dell’edificio, soprattutto per persone anziane e disabili;
• dall’altro la tutela dell’uso e della fruibilità delle parti comuni da parte di tutti i condomini.

L’installazione infatti dell’ascensore assicura la vivibilità dell’appartamento e può essere equiparata agli impianti essenziali come luce, acqua e riscaldamento. Questa idea si basa non solo sulle leggi che regolano le nuove costruzioni, ma anche sul principio di solidarietà che deve esistere tra i condomini nel caso di fabbricati esistenti.
Questo diritto è considerato fondamentale e non dipende dal fatto che nel palazzo ci siano, o meno, già persone diversamente abili: è un interesse che riguarda l’intera comunità condominiale. Questo perché in qualsiasi momento chiunque degli occupati può essere soggetto a difficoltà motorie (decorso degli anni, incidenti, ecc.), anche solo temporanee (es. degenza a seguito di operazioni chirurgiche, infortuni temporanei, gravidanza, presenza di bambini piccoli/passeggini, ecc.).

Tuttavia, il riconoscimento di questo diritto fondamentale non può tradursi in una “carta bianca” per interventi che compromettano in modo sostanziale i diritti degli altri condomini, infatti l’intervento non deve compromettere il diritto al pari uso delle parti comuni, né rendere inservibile una porzione dell’edificio anche solo per un singolo condomino.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Nocera Inferiore “(…) dall'esame della documentazione allegata in atti, il Tribunale ritiene che la riduzione della larghezza delle scale da 1,10 mt ad 0,80 mt, non sia tale da rendere del tutto inservibili le scale suddette: non risulta affatto provato che l'innovazione in oggetto sia tale da rendere le scale non usufruibili ed accessibili dai condomini attori. Va tenuto in debito conto, inoltre, del notevole vantaggio che la costruzione dell'ascensore, nel caso di specie, recherebbe alle persone anziane ed ai disabili abitanti nel Condominio in oggetto.”
La questione centrale risiede quindi nello stabilire se il restringimento potesse tecnicamente pregiudicare la sicurezza, la funzionalità e il libero utilizzo delle scale da parte di tutti i condomini. Dopo un’attenta valutazione, il Tribunale ha concluso che la diminuzione della larghezza non fosse tale da rendere le scale inutilizzabili o non accessibili. Il disagio derivante dall’innovazione, infatti, non coincide con l’inservibilità della parte comune: solo quando la modifica compromette radicalmente la fruibilità, si può parlare di violazione dei limiti imposti dagli articoli 1120 e 1121 del codice civile. Inoltre l’opera avrebbe apportato agli abitanti del complesso residenziale molti vantaggi, in particolare a soggetti anziani con difficoltà motorie, per i quali esso avrebbe rappresentato uno strumento indispensabile di accesso e vivibilità dell’immobile.

La sentenza ha inoltre affrontato la questione della ripartizione delle spese, annullando la parte della delibera assembleare che imponeva il contributo anche ai condomini dissenzienti, infatti “(…) l'art. 1121 codice civile stabilisce che qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario…i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Nel caso di specie, risulta agli atti che gli attori abbiano comunicato all'amministratore il proprio dissenso rispetto alla costruzione dell'ascensore e vanno, dunque, esonerati dal partecipare alle spese in oggetto.”
In linea con l’articolo 1121 del codice civile, il Tribunale ha riconosciuto che coloro che non intendono usufruire dell’innovazione non siano obbligati a partecipare ai costi, qualora tale intervento edilizio comporti una spesa gravosa o abbia carattere non strettamente necessario.

Perché è importante tale decisione?

L’innovazione, pur funzionale a migliorare la qualità della vita e a favorire l’inclusione, deve sempre rispettare il delicato equilibrio tra interesse collettivo e tutela dei diritti individuali. L’installazione di un ascensore rappresenta un valore aggiunto per l’edificio, basti pensare il supporto all’utenza nella movimentazione verso gli alloggi di carichi, es. buste spesa, mobili, rifiuti.
Condizione che si aggiunge ad un miglioramento in termini di accessibilità, ma può essere considerata legittima solo se non comporti una perdita sostanziale della fruibilità delle parti comuni.

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