Cambio d’uso da ufficio a struttura turistico-ricettiva: CILA esclusa, obbligo SCIA!

La sentenza del TAR della Lombardia tratta il ricorso di una società contro un Comune per la dichiarazione di inammissibilità di una CILA relativa a opere interne con cambio di destinazione d’uso da ufficio verso struttura turistico-ricettiva. Il Comune aveva ordinato il ripristino dello stato dei luoghi, ritenendo che l’intervento fosse stato erroneamente qualificato come manutenzione straordinaria, richiedendo invece almeno la SCIA, oppure un permesso di costruire nel caso in cui fossero presenti dei vincoli sul bene o sull’area di appartenenza del sito. Il TAR conferma che il cambio di destinazione d’uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee comporta incremento del carico urbanistico e non può essere legittimato tramite CILA. Inoltre il giudice ribadisce che, in caso di utilizzo di un titolo edilizio inidoneo, il Comune può esercitare poteri repressivi senza limiti temporali e senza necessità di valutazioni discrezionali sull’interesse pubblico.

…Vediamo il caso…

CILA e cambio di destinazione d’uso

Un’unità immobiliare, inizialmente destinata a uso direzionale (ufficio), è stata trasformata, attraverso una serie di comunicazioni edilizie (CILA), in struttura turistico-ricettiva. Infatti, la società proprietaria aveva presentato una CILA nel 2021 e successivamente una variante nel 2022 per modifiche interne con cambio di destinazione d’uso.
Tuttavia nel 2023, il Comune ha dichiarato la CILA “inammissibile”, ordinando il ripristino dello stato originario dell’immobile entro 90 giorni. Tale decisione derivava dal fatto che secondo l’ente, l’intervento non potesse essere realizzato con una CILA, ma avrebbe costituito un’operazione edilizia più complessa. In particolare, il cambio da ufficio a struttura ricettiva è stato ritenuto un mutamento urbanisticamente rilevante, tale da incidere sul carico urbanistico, richiedendo un titolo edilizio diverso e più “oneroso”, ossia la SCIA.
La società contesta tale posizione, per cui presenta ricorso al TAR…

…Vediamo la risposta dei giudici…

CILA e cambio d’uso tra categorie funzionali diverse: quando è necessaria la SCIA

Il giudice respinge il ricorso precisando che “(…) il cambio di destinazione d’uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee determina una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico (…). Ne discende che l’intervento posto in essere dalla ricorrente – consistente nel passaggio da una destinazione direzionale (ufficio) a una turistico-ricettiva – deve qualificarsi, almeno, come di risanamento conservativo e avrebbe richiesto quale titolo abilitativo la s.c.i.a. e non la c.i.l.a. (…). Sulla scorta dei richiamati presupposti deve applicarsi l’orientamento secondo il quale, considerata la specifica natura della c.i.l.a., anche laddove sia trascorso un rilevante lasso temporale dalla sua trasmissione al Comune, non è precluso all’Amministrazione l’esercizio degli ordinari poteri repressivi e sanzionatori qualora ci si trovi al cospetto di interventi che esulino dal regime della predetta comunicazione.”
Il passaggio da ufficio a struttura turistico-ricettiva integra un cambio tra categorie funzionali diverse, che comporta effetti diretti sul carico urbanistico. In base a ciò l’intervento non può essere ricondotto a un’attività edilizia leggera coperta da CILA, ma richiede almeno un titolo edilizio abilitativo superiore come la SCIA.
Secondo i giudici, inoltre, il Comune conserva, a tutti gli effetti, il potere di intervenire anche a distanza di tempo, quando il titolo utilizzato sia da considerarsi inidoneo.

Quindi è chiaro che:

PUNTO 1) La CILA non può essere utilizzata per interventi che comportano un cambio d’uso tra categorie funzionali diverse, con conseguenti effetti diretti sul carico urbanistico.
PUNTO 2) Quando viene utilizzato un titolo edilizio non adeguato, l’amministrazione conserva pieni poteri di intervento repressivo, senza limiti temporali e senza necessità di bilanciare ulteriormente gli interessi privati coinvolti o di giustificare il suo intervento.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: CILA, cambio destinazione d’uso, SCIA, permesso di costruire, carico urbanistico, poteri repressivi, abuso edilizio.

FAQ Tecniche: Cambio di destinazione d'uso: quando la CILA non basta e serve la SCIA

Quando il cambio di destinazione d'uso può essere realizzato mediante CILA?
La CILA è utilizzabile solo per gli interventi espressamente previsti dalla normativa edilizia e che non determinano trasformazioni urbanisticamente rilevanti. Se il cambio interessa categorie funzionali autonome con incremento del carico urbanistico, la CILA non costituisce il titolo corretto. Occorre fare riferimento al DPR 380/2001. [Verificare specifica tecnica/norma].

Perché il passaggio da ufficio a struttura turistico-ricettiva richiede almeno la SCIA?
Perché il mutamento riguarda categorie funzionali differenti e comporta un diverso impatto urbanistico, con variazioni della domanda di servizi, parcheggi e standard urbanistici. La sentenza conferma che tale trasformazione non rientra nell'attività edilizia leggera.

Quando può essere necessario il permesso di costruire invece della SCIA?
Il permesso di costruire può rendersi necessario quando il mutamento di destinazione d'uso è accompagnato da ulteriori interventi edilizi o quando ricorrono particolari condizioni previste dalla normativa, ad esempio in presenza di specifici vincoli. Occorre verificare la disciplina regionale e comunale applicabile. [Verificare specifica tecnica/norma].

Il Comune può intervenire anche dopo molti anni dalla presentazione della CILA?
Sì. Secondo l'orientamento richiamato dal TAR, la presentazione di una CILA inidonea non impedisce all'Amministrazione di esercitare i propri poteri repressivi e sanzionatori anche a distanza di tempo, trattandosi di un titolo non idoneo a legittimare l'intervento.

Come deve essere valutato il carico urbanistico nel cambio di destinazione d'uso?
Occorre verificare gli effetti del nuovo utilizzo dell'immobile sugli standard urbanistici, sulla domanda di servizi e sulla disciplina urbanistica locale. Tale valutazione costituisce uno degli elementi decisivi nella scelta del corretto titolo edilizio.

Quali errori progettuali devono essere evitati?
L'errore più frequente consiste nel qualificare come semplice manutenzione straordinaria un intervento che modifica la funzione urbanistica dell'immobile. Prima della presentazione della pratica è opportuno verificare la categoria funzionale, gli strumenti urbanistici comunali e la disciplina regionale.

Quali riferimenti normativi devono consultare i professionisti?
I principali riferimenti sono il DPR 380/2001 e la disciplina sul regime amministrativo dei titoli edilizi introdotta dal d.lgs. 222/2016, oltre alla normativa regionale applicabile e agli strumenti urbanistici comunali. Occorre inoltre verificare le modifiche introdotte dal d.l. 69/2024 convertito nella l. 105/2024, ove pertinenti al caso concreto.