Cessione di cubatura: cos’è, funzionamento e trasferimento di volumetria edificabile

Che cos’è la cessione di cubatura?

La cessione di cubatura è uno strumento privatistico che permette a chi ha diritto di costruire sul proprio terreno di trasferire, totalmente o parzialmente, tale diritto ad un soggetto terzo interessato ad edificare in un altro sito. In pratica, permette di incrementare la capacità edificatoria di un terreno mediante l’utilizzo della volumetria di un fondo diverso, contiguo o comunque generalmente appartenente alla medesima zona territoriale omogenea.

Tuttavia il processo non è banale e deve seguire precise procedure formali perché sia ritenuto valido ai fini urbanistici.

Particolarmente delicata è la questione della cubatura acquisita per opere già realizzate, per le quali si chiede successivamente la sanatoria.

Il TAR della Sicilia chiarisce che un’autodichiarazione non è sufficiente per dimostrare la disponibilità della cubatura necessaria a ottenere la sanatoria edilizia.

Vediamo il caso…

Cessione di cubatura tra fondi: effetti permanenti e trascrizione nei registri immobiliari

Il ricorrente aveva realizzato sul proprio terreno una serie di interventi edilizi: 130 metri quadri di edificio, due strutture prefabbricate, una veranda, una piscina seminterrata e la recinzione del lotto.

Consapevole dell’abuso, aveva presentato “(…) un’istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 d.p.r. n. 380/2001 (…), a cui è stata allegata l’autodichiarazione (...), attestante la volontà di costituire un vincolo di inedificabilità sul fondo di sua proprietà (…)”.

Solo successivamente veniva stipulato l’atto notarile formale di asservimento della cubatura, completo di trascrizione nei registri immobiliari. Il Comune respinge l’istanza ritenendo che la disponibilità della cubatura del fondo cedente non fosse dimostrata prima della realizzazione delle opere abusive.

Il Tar per la Sicilia chiarisce che “l’asservimento di un terreno, in base al quale un’area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo, costituisce una fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori che dà vita ad un rapporto pertinenziale di natura permanente, indipendentemente dal momento in cui è stato posto in essere (…). Mediante la trascrizione dell’atto di asservimento di un terreno, si definisce una qualità oggettiva del suolo interessato; esso comporta un’obbligazione propter rem e realizza un particolare vincolo pertinenziale, in quanto non suscettibile di decadenza (…). L’istituto in discussione comporta, quindi, una vera e propria cessione di cubatura da un fondo all’altro, allo specifico fine di accrescere la potenzialità edilizia del secondo tramite, per l’appunto, l’utilizzo della cubatura della particella limitrofa.”
L’asservimento di un terreno costituisce una fattispecie negoziale che dà vita a un rapporto pertinenziale permanente, comportando una vera e propria cessione di cubatura da un fondo all’altro per accrescere la potenzialità edilizia del secondo.

Recente giurisprudenza ha stabilito che, data la stabilità e l’irrevocabilità degli effetti dell’asservimento, è indispensabile una specifica pubblicizzazione del vincolo attraverso la registrazione e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
Solo così la cessione di cubatura diventa opponibile ai terzi, compresa l'amministrazione comunale.

L'autodichiarazione manca dei requisiti di conoscibilità: non è opponibile ai terzi?

L’autodichiarazione “(…) attestante la volontà del terzo di cedere la cubatura in favore del ricorrente (...) non era idonea a fungere da dichiarazione ai sensi del d.p.r. 445/2000, non concernendo “stati, qualità personali e fatti che siano a diretta conoscenza del dichiarante”, piuttosto contenendo una dichiarazione di intenti futuri; inoltre, non attestava la disponibilità immediata della cubatura, ma, per l’appunto, la volontà del cedente di costituire il detto vincolo di inedificabilità per asservimento della indicata superficie del terreno di sua proprietà in favore della cubatura realizzata dal ricorrente e di essere disposto a sottoscrivere formalmente l’Atto di Asservimento a favore del comune di San Cipirello nelle forme di legge (...); in ogni caso, essa non costituiva scrittura privata assistita da prova certa circa la data effettiva di sua sottoscrizione né aveva i requisiti di conoscibilità (registrazione e trascrizione) necessari per la sua opponibilità ai terzi (…) (…).”
L’autodichiarazione non poteva essere considerata valida ai sensi del DPR 445/2000, perché non attestava la disponibilità immediata della cubatura e neanche era formalmente trascritta o registrata, quindi non era opponibile ai terzi.

Cessione di cubatura e doppia conformità: requisiti di registrazione e trascrizione

Infine il Tar ribadisce che “(…) la giurisprudenza ha chiarito che è possibile avvalersi della cessione di cubatura a condizione che la scrittura privata in forza della quale viene acquisita la disponibilità della cubatura del fondo cedente risulti registrata e trascritta (e questo per munirla dei requisiti di conoscibilità che la rendono opponibile ai terzi e dunque anche all’amministrazione comunale) prima della data di realizzazione delle opere edilizia oggetto di accertamento di conformità, al fine di garantire la regolarità delle opere sotto il profilo del requisito della cosiddetta doppia conformità (…). Ne consegue che, per tutte le dette ragioni, alla data di presentazione dell’istanza in questione, l’immobile non avrebbe potuto ottenere alcun regolare permesso edilizio, mancando il requisito della “doppia conformità”, con le conseguenze relative anche riguardo all’ordine demolitorio, che le censure in ricorso, pertanto, non riescono a inficiare.”
Quindi è possibile avvalersi della cessione di cubatura solo se la scrittura risulta registrata e trascritta prima della data di realizzazione delle opere edilizie, condizione essenziale per garantire la regolarità delle opere sotto il profilo della doppia conformità urbanistica.
Nel caso di specie, al momento della costruzione delle opere abusive, la cubatura necessaria non era stata formalmente acquisita e resa opponibile all'amministrazione.

In conclusione:

la disponibilità della cubatura necessaria deve essere provata in modo formale
e opponibile già al momento della realizzazione delle opere.

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