CILA Superbonus: non serve lo stato legittimo

Per l'effettiva validità di una CILA Superbonus, non serve lo stato legittimo dell'immobile. Il chiarimento, piuttosto importante, arriva dal Tar Catania che nella sentenza 3748/2025 ha affrontato il caso di un vecchio immobile residenziale (risalente agli anni '30) per il quale era stata presentata una CILA Superbonus per effettuare interventi (finanziati appunto con l'agevolazione al 110%) di miglioramento sismico, efficientamento energetico e sostituzione del tetto in amianto.

L'intervento del comune e la sospensione dei lavori

Il comune ha quindi emesso un provvedimento di sospensione dei lavori edilizi, motivandolo, tra l'altro, con la mancata attestazione dello stato legittimo dell'immobile.

Il proprietario ha quindi presentato ricorso sostenendo l'assenza dei presupposti normativi per l'emissione del provvedimento comunale.

Stato legittimo: cos'è cambiato col Salva Casa?

Nel caso di specie, spiegare come è cambiato lo stato legittimo con l'avvento del Decreto Salva Casa non è necessario ma può essere interessante per capire le differenze tra 'prima' e 'adesso'.

Il Decreto Salva Casa ha cambiato in modo massiccio le regole sullo stato legittimo degli immobili, andando a modificare l'art.9-bis del Testo Unico Edilizia in più parti e dando, di fatto, maggiori possibilità al privato per dimostrare la regolarità di un'opera edilizia attraverso la ricostruzione della sua 'vita amministrativa', cioè dei vari titoli abilitativi che riguardano l'edifico e/o la parte modificata.

Oggi, quindi, lo stato legittimo si determina dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o (prima era 'e') ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile. Sono ricompresi, tra i 'documenti' comprovanti, anche i titoli rilasciati per sanatorie (artt. 34-ter, 36, 36-bis, 38 del TU Edilizia) previo pagamento di sanzioni. Per immobili realizzati quando non era obbligatorio il titolo, lo stato legittimo si desume dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti. Le tolleranze esecutive non costituiscono violazioni edilizie e sono dichiarate dal tecnico nella modulistica per nuove istanze.

Quindi, il DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024), con l'art.1 comma 1 lettera b), ha modificato il comma 1-bis dell’articolo 9-bis del TUE, che disciplina lo stato legittimo dell'immobile o dell’unità immobiliare, per prevedere che:

• lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. In relazione al titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, lo stesso può essere rilasciato o assentito;
• lo stato legittimo è determinato dall'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

CILA Superbonus: non serve lo stato legittimo

Il TAR da comunque ragione al ricorrente, osservando che l’art. 119, comma 13-ter, del decreto-legge n. 34 del 2020 – introdotto dall’art. 51, comma 3-quinquies, del d.l. n. 104/2020 e poi riformulato dall’art. 33, comma 1, lett. c), del d.l. n. 77/2021 – dispone testualmente che “la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380”, essendo ivi sufficiente l’attestazione degli “estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967”.

Tale regime di semplificazione, innanzitutto, esclude l'esistenza di uno specifico obbligo in capo all’istante, al momento della presentazione della CILAS, di attestare lo stato legittimo dell’immobile, pur “restando impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento” (cfr. art. 119, comma 13-quater, del decreto-legge n. 34 del 2020).

In altre parole, chiude il TAR, l’esonero di allegazione dell’attestazione dello stato legittimo (normale onere seppure notevolmente semplificato dal DL 69/2024 del privato con riferimento a tutti gli altri titoli edilizi) non implica l’impossibilità per il Comune di reprimere eventuali abusi edilizi accertati; tuttavia, ove, come possibile, non depositata, è preclusa all'Amministrazione la possibilità di inibire per tale ragione gli effetti della CILAS.

Se lo stato legittimo si può 'presumere'

Interessante anche l'ultima parte della pronuncia, dove si evidenzia che la planimetria di primo impianto del 1939 - che costituisce valido indice probatorio di ricostruzione dello stato legittimo del fabbricato ex art. 9-bis, comma 2-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 - consente di ritenere altamente probabile la presenza di solai lignei (soppalchi), che - tenuto conto dell’epoca di realizzazione del fabbricato (1930) e della collocazione all’ultimo piano della porzione di unità immobiliare in argomento - costituivano volumi non abitabili aventi la funzione di isolare termicamente, tramite un’ampia camera, gli edifici.

Ne deriva un ragionevole e strutturale scostamento - nell'edificio in esame in ragione della sua epoca di costruzione - tra le altezze interne e le altezze esterne comprensive dei solai (che possono assumere dimensioni particolarmente ampie potendo costituire addirittura vere e proprie soffitte) di cui l’amministrazione resistente non ha tenuto conto, limitandosi a contestare lo stato legittimo dell’immobile solo computando le altezze interne emergenti dalla planimetria di primo impianto, sotto tale profilo, in maniera insufficiente a ricostruire le preesistenze edilizie del 1930.

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