Condominio: se non c'è servitù di pubblico passaggio, ok alla CILA per i cancelli a chiusura dell'area promiscua

E' legittima la chiusura dell’area, con l'apposizione di quattro cancelli, uno per ciascuno dei quattro varchi di accesso dalla viabilità pubblica da parte di un complesso condominiale.

Lo ha precisato il Tar Bari nella sentenza 1570/2020 dello scorso 4 dicembre, piuttosto interessante perché affronta due questioni gettonate: l'utilizzo della CILA per la delimitazione dell'area 'parcheggio' in condominio e la cd. servitù pubblica di passaggio.

La CILA della discordia

Nello specifico, il condominio ricorrente censura il provvedimento comunale di autotutela (annullamento della CILA per l’installazione dei cancelli di chiusura delle aree in argomento) nella parte in cui adombra, seppure del tutto genericamente, l’esistenza di un preteso diritto reale d’uso (servitù pubblica di passaggio) sulle aree in esame.

Tradotto: secondo il condominio, in virtù di una convenzione stipulata anni prima da costruttore e comune, l'intera area esterna era destinata a parcheggio pertinenziale ed esclusivo dei condomini. Da qui la presentazione della CILA per l'installazione di 4 cancelli, e poi, dopo le proteste della società costruttrice (proprietaria di alcuni locali al piano terreno), l'annullamento in autotutela della CILA da parte del comune stesso, motivata col fatto che l'area in questione (definito “tratto di strada”) veniva utilizzata in particolar modo per l’inversione di marcia dai genitori dei bambini dell’asilo che si affacciava direttamente sulla vicina via, da sempre ad uso pubblico e che la scelta di delimitare l’area di parcheggio avrebbe potuto soddisfare solo un esiguo numero di condomini e/o soggetti interessati.

Strada privata ad uso pubblico (servitù pubblica di passaggio): le discriminanti

Per il Tar il provvedimento è illegittimo e il condominio ha ragione.

Come di recente ribadito dal Consiglio di Stato in fattispecie simile a quella in esame, infatti, la “verifica dell'esistenza della servitù pubblica di passaggio” deve essere effettuata “in base al generale principio scolpito dall'art. 2697 del codice civile” secondo cui “l'onere della prova di questa limitazione del diritto dominicale incombe in capo a chi ne afferma la sussistenza”. Prosegue la pronuncia evidenziando che “in relazione alla latitudine della prova, la giurisprudenza amministrativa ha precisato che l'esistenza di un diritto di uso pubblico del bene non può sorgere per meri fatti concludenti, ma presuppone un titolo idoneo a detto scopo. In particolare, laddove, come nel presente giudizio, la proprietà del sedime stradale non appartenga ad un soggetto pubblico, bensì ad un privato, la prova dell'esistenza di una servitù di uso pubblico non può discendere da semplici presunzioni o dal mero uso pubblico di fatto della strada, ma necessariamente presuppone un atto pubblico o privato, quali un provvedimento amministrativo, una convenzione fra proprietario ed Amministrazione o un testamento (cfr. Consiglio di Stato, sezione V, sentenze 16 ottobre 2017, n. 4791, e 16 febbraio 2017, n. 713). Dunque, affinché una strada privata possa essere considerata di uso pubblico, non basta che essa possa servire da collegamento con una via pubblica e sia adibita al transito di persone diverse dal proprietario. Ne discende che è inesistente una servitù di uso pubblico su terreni di un privato qualora l'ente territoriale che la vanta non abbia fornito, come nel caso di specie, alcuna prova circa le modalità della sua costituzione” (cfr.: Cons. Stato, Sez. II, 12.5.2020, n. 2992; sostanzialmente in termini, anche Cons. Stato, Sez. II, 18.5.2020, n. 3158).

Lo stesso provvedimento impugnato ha valore confessorio circa l’inesistenza del preteso diritto, laddove sostiene che il “tratto di strada” sarebbe utilizzato in particolar modo “come inversione di marcia dai genitori dei bambini dell’asilo che si affaccia direttamente sulla via in questione, da sempre ad uso pubblico” e che “la scelta di delimitare l’area di parcheggio – posto auto privato può soddisfare un esiguo numero di condomini e/o soggetti interessati”. Ma non si è al cospetto di un “tratto di strada”, bensì di due distinte aree a parcheggio e lo stesso provvedimento assume che le aree sarebbero utilizzate da una limitata cerchia di persone, per ciò stesso escludendo un uso protratto riferibile a tutti gli appartenenti alla comunità territoriale. Senza dire che l’asilo di cui si legge nel provvedimento, chiuso con ordinanza sindacale del 30.10.2016, non è stato riaperto.

Allo stesso modo, l’ulteriore circostanza valorizzata nel provvedimento, secondo cui l’apposizione dei cancelli per cui vi è causa soddisferebbe “un esiguo numero di condomini e/o soggetti interessati”, costituisce riconoscimento dell’inesistenza di qualsivoglia diritto di uso pubblico, nel quale caso, ovviamente, l’amministrazione non avrebbe svolto una valutazione comparativa dell’interesse del Condominio rispetto a quello della collettività.

Manca dunque il presupposto fondante la costituzione della preteso diritto o servitù di uso pubblico, essendo del tutto pacifico che, a tal fine, occorre un “uso generalizzato del passaggio da parte di una collettività indeterminata di individui, considerati uti cives in quanto portatori di un interesse generale, non essendo sufficiente un'utilizzazione uti singuli, cioè finalizzata a soddisfare un personale esclusivo interesse per il più agevole accesso ad un determinato immobile di proprietà privata” (per tutte, cfr.: Cass. civile, Sez. II, 29.11.2017, n. 28632).

A rinforzo, il Tar evidenzia che:

• quanto alla pretesa collocazione di infrastrutture pubbliche sulle aree, si osserva che la circostanza per cui un’area privata contigua a una strada pubblica fruisca del servizio di illuminazione destinato a tale strada, evidentemente non può costituire indice sintomatico del preteso uso pubblico. Ciò è tanto più vero nel caso in esame in cui, come pure documenta la produzione fotografica della controinteressata, gli impianti di illuminazione sono posti sul marciapiede di proprietà pubblica e non già all’interno dell’area condominiale;
• identico discorso vale per il servizio fognario. Anche a voler ignorare che le condotte fognarie si diramano sino ai fabbricati ad esse allacciati (attraversando necessariamente il sottosuolo, pubblico o privato che sia), si osserva che il tombino riprodotto nella documentazione fotografica allegata da controparte è posto sul marciapiede esterno all’area de qua. Anche in tal caso, si tratta dunque di documentazione inconferente sia in assoluto sia con riguardo alla specifica fattispecie in esame.

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