Condono edilizio annullato! L’ordine di demolizione dell’immobile abusivo resta efficace

La sentenza della Corte di Cassazione n. 16891/2026 riguarda un tentativo da parte dei ricorrenti di bloccare un ordine demolizione di un immobile abusivo. Essi sostenevano di aver ottenuto in passato un condono edilizio poi annullato dal Comune dopo diversi anni e quindi invocavano il legittimo affidamento, il diritto all’abitazione, sostenendo la sproporzione della demolizione rispetto all’impatto dell’opera. La Corte di Cassazione ha però dichiarato i ricorsi inammissibili, ribadendo che l’ordine di demolizione non è una pena ma una sanzione amministrativa ripristinatoria e quindi non si prescrive col tempo.
Vediamo il caso…

Condono edilizio annullato e ordine di demolizione: perché la demolizione resta efficace

Il condono edilizio annullato in autotutela dal Comune e non impugnato nei termini di legge diventa definitivo e non può più essere rimesso in discussione nel giudizio di esecuzione. In questi casi si inserisce l’ordine di demolizione, come una delle soluzioni per ristabilire la legalità urbanistica, finalizzata a rimuovere gli effetti dell'abuso edilizio. Ne consegue che il decorso del tempo, l'affidamento maturato dal privato o la mancata attivazione di tempestive forme di tutela contro il provvedimento amministrativo non sono elementi sufficienti a impedire l'esecuzione della demolizione.
Su questi principi si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 16891/2026.

Art. 35 legge 47/1985: quando il rigetto del primo condono diventa definitivo e inoppugnabile

I giudici sottolineano che “Ai sensi dell’articolo 35 della legge n. 47 del 1985, «la domanda di concessione o di autorizzazione in sanatoria deve essere presentata al comune interessato entro il termine perentorio del 30 novembre 1985». (…). Va quindi espresso il principio secondo cui, in materia di condono edilizio di cui alla legge 28 febbraio 1985, n. 47, poiché l’articolo 35 della legge prevede - quale termine perentorio di presentazione della domanda di condono - la data del 30 novembre 1985, in caso di rigetto della domanda ovvero di annullamento in autotutela del provvedimento di condono rilasciato, ove il provvedimento non sia impugnato nelle competenti sedi amministrative, deve ritenersi preclusa la possibilità di proporre qualsiasi ulteriore domanda di condono. La mancata impugnazione nei termini perentori del provvedimento negativo rende lo stesso definitivo e non più sindacabile, per cui l'ordine di demolizione basato su quel rigetto (o annullamento in autotutela) non è più suscettibile di successiva contestazione in relazione alle ragioni del diniego (…). L’ordinanza gravata evidenzia (...) che dopo l’annullamento d’ufficio di cui sopra, i ricorrenti, che hanno costantemente abitato l’immobile (...), non hanno neppure attivato una nuova procedura volta ad ottenere il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria (procedura che, ..., non sarebbe in ogni caso consentita) (…)”.
Secondo la legge n. 47 del 1985 (primo condono) esiste un termine perentorio per presentare la domanda di sanatoria. Se il diniego o l’annullamento del condono non viene impugnato nei termini, diventa definitivo e non è più contestabile.
Ne consegue che non sia più possibile riattivare o reiterare nuove richieste di condono sullo stesso presupposto.
Per cui l’ordine di demolizione fondato su quel provvedimento resta pienamente efficace e non più sindacabile.

Inoltre “(…) la rappresentazione dello stato dei luoghi contenuta nell’autocertificazione era difforme dalla reale consistenza degli stessi, così come lo era quella contenuta nella autocertificazione che aveva portato al permesso di costruire, rilasciato senza accertamento sullo stato dei luoghi e poi annullato in autotutela.”
Nel caso in essere, la difformità tra la rappresentazione dei luoghi e la reale consistenza degli stessi, ha inciso sull'annullamento in autotutela del titolo edilizio da parte della pubblica amministrazione.

L'ordine di demolizione di un immobile abusivo non ha funzione punitiva, ma serve a ripristinare l’assetto urbanistico violato, proprio per questo motivo esso non si prescrive.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: condono edilizio, ordine di demolizione, abuso edilizio, primo condono, legge 47/1985.

FAQ TECNICHE: Condono edilizio annullato Cassazione 16981/2026 ordine demolizione

Che effetto produce l’annullamento del condono edilizio non impugnato?
L’annullamento del condono edilizio in autotutela, se non impugnato nei termini, diventa definitivo e non più contestabile.
Ciò comporta la stabilizzazione del diniego e l’impossibilità di riaprire il procedimento di sanatoria.
Ne deriva la piena efficacia dell’ordine di demolizione già emesso o successivamente confermato.
Il principio si fonda sulla perentorietà dei termini ex L. 47/1985.

L’ordine di demolizione si prescrive nel tempo?
No, l’ordine di demolizione non è soggetto a prescrizione.
Ha natura di sanzione amministrativa ripristinatoria e non punitiva.
Pertanto resta efficace finché l’abuso edilizio non viene rimosso.
La giurisprudenza esclude effetti estintivi derivanti dal decorso del tempo.

Il legittimo affidamento può bloccare la demolizione?
No, il legittimo affidamento non prevale sull’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica.
La Cassazione esclude che il tempo o la permanenza nell’immobile possano consolidare l’abuso.
Resta prevalente la funzione ripristinatoria dell’ordine di demolizione.
Eventuali affidamenti sono irrilevanti in sede esecutiva.

È possibile presentare una nuova domanda di condono dopo un annullamento?
No, non è possibile reiterare la domanda di condono sullo stesso presupposto.
Il rigetto o annullamento definitivo preclude ulteriori istanze sananti.
Si applica il principio di definitività del provvedimento amministrativo.
[Verificare specifica tecnica/norma per casi residuali].

Qual è il ruolo dell’autotutela del Comune?
L’autotutela consente alla PA di annullare un titolo edilizio illegittimo.
Tale annullamento produce effetti retroattivi sul titolo originario.
Se non impugnato, diventa definitivo e non più sindacabile.
Incide direttamente sulla legittimità delle opere realizzate.

Il diritto all’abitazione può impedire la demolizione?
No, il diritto all’abitazione non neutralizza l’ordine di demolizione.
La giurisprudenza lo bilancia ma non lo considera prevalente sull’abuso edilizio.
Resta centrale il principio di legalità urbanistica.
La demolizione è misura ripristinatoria dell’assetto violato.

Quali sono i presupposti per l’efficacia dell’ordine di demolizione?
Presenza di abuso edilizio accertato e titolo sanante inefficace o annullato.
Definitività del provvedimento amministrativo negativo.
Assenza di sospensive o annullamenti giurisdizionali attivi.