Condono edilizio dell'appartamento: le regole sul limite massimo di volumetria sanabile

Il secondo condono edilizio è una procedura, normata dalla legge 724/1994, che permette di regolarizzare abusi edilizi sostanziali eseguiti entro una precisa data limite (31 dicembre 1993).

Le regole, che seguono quelle del Primo condono (1985), prevedono un limite massimo di volumetria condonabile, pari a 750 metri cubi, oltre il quale la sanatoria non è possibile.

Nella sentenza 9451/2024 il Consiglio di Stato fa il punto della situazione ricordando le regole del secondo condono edilizio con tutti i dettagli sul limite massimo di volumetria sanabile per singola costruzione.

Il condono della nuova costruzione e i limiti volumetrici della sanatoria

Si dibatte sul diniego di sanatoria, per il quale è stato presentato ricorso, di un immobile abusivo: il condono veniva negato per l'avvenuto superamento del limite massimo di volumetria condonabile - pari a 750 metri cubi - previsto per le nuove costruzioni dall'art. 39 della legge 724/1994.

Per il TAR, il provvedimento di diniego evidenzia che “i tre manufatti in c.a. di volumetria pari a metri cubi 1781,31, eccedono notevolmente i 750 mc. per singola istanza previsti dalla norma”.

La circostanza che ciascuna villetta sia stata acquistata con rogiti separati (peraltro, molti anni dopo la presentazione dell'istanza di condono) non muta la condizione giuridica del compendio e non rende gli organismi tra loro autonomi sotto il profilo del conteggio della cubatura totale ai fini della concessione del condono edilizio.

L'istanza di subentro, presentata dalla ricorrente per la parte di sua proprietà, non eccedente i 750 metri cubi, non poteva essere accolta poiché l'unicità dell'edificio osta ad una sanatoria limitata ad una sua parte.

La ricorrente contestava:

• l'errata applicazione dell'art. 39 della Legge 724/1994;
• la mancata considerazione dell'autonomia strutturale e funzionale dei tre manufatti;
• l'erronea interpretazione della normativa da parte del TAR, che aveva assimilato i tre manufatti a un unico corpo di fabbrica.

Come si calcola la volumetria condonabile

Palazzo Spada ribalta tutto, partendo dal presupposto che l'art. 39 della legge 724/1994 consente la sanatoria delle nuove costruzioni realizzate entro il 31 dicembre 1993, purché di volumetria non superiore a 750 metri cubi per singola domanda.

Infatti, come chiarito dalla Corte costituzionale (sent. 302/1996) la disposizione contempla per le nuove costruzioni la possibilità di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, presupponendo una legittima e ammissibile scissione della domanda di sanatoria per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo che abilita alla presentazione della domanda.

Quindi, il limite volumetrico deve essere riferito a ciascuna domanda separata, a condizione che i manufatti siano autonomi e distinti.

Concessione unica, fabbricato con più unità immobiliari, domande separate

La concessione edilizia - ricorda il Consiglio di Stato - deve essere necessariamente unica per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario e solo eccezionalmente può operarsi una scissione quando esiste una norma che legittima in maniera differenziata soggetti diversi dal costruttore.

Quindi:

• uno stesso soggetto legittimato non può utilizzare separate domande di sanatoria per aggirare il limite di volumetria previsto dall’art. 39, comma 1, legge 724/1994, mentre potranno aversi tante istanze quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, relative alle porzioni di appartenenza di richiedente, anche se comprese in una unica costruzione unitaria: in tali casi, la volumetria dovrà essere calcolata rispetto a ciascuna separata domanda di sanatoria, riunificando, tuttavia, le porzioni dello stesso titolare;
• laddove l'abuso riguardi un fabbricato suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il limite volumetrico va riferito all'edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone, costituendo la previsione di una cubatura massima (pari a 750 mc) un limite assoluto e inderogabile che risulterebbe, in caso contrario, facilmente aggirabile. Ne consegue che le eventuali istanze presentate in relazione a singole unità di un unico edificio devono essere ricondotte ad un’unica concessione in sanatoria anche con riguardo al limite volumetrico.

Niente condono edilizio se il fabbricato supera i 750 metri cubi di volumetria massima

Se il fabbricato oggetto della istanza di condono ha superato la cubatura di 750 mc prevista come limite massimo dall’art. 39 della legge 724/1994, la sanatoria straordinaria non è possibile. Tale limite volumetrico non è aggirabile in alcun modo, tanto meno presentando istanze di condono 'separate'.

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Ogni costruzione autonoma e distinta ha il suo limite volumetrico

In questo caso, i tre manufatti erano autonomi e indipendenti fin dalla costruzione.

La presentazione di un'unica domanda di sanatoria era stata una scelta formale del costruttore, ma ogni manufatto avrebbe potuto essere oggetto di una domanda separata.

Quindi, il Comune e il TAR hanno sbagliato a considerare i tre manufatti come un unico corpo di fabbrica, sommando le volumetrie.

I manufatti erano infatti distinti, con volumetrie singole inferiori al limite di 750 metri cubi.

La volumetria cumulativa è rilevante solo per edifici unitari, non per manufatti autonomi.

Se la deroga prevista dall'art. 39 trova applicazione nelle ipotesi di legittima ed ammissibile scissione della domanda di sanatoria per effetto della suddivisione della costruzione o limitazione quantitativa del titolo, non può logicamente negarsene l'applicazione ai casi di domanda cumulativamente proposta per più costruzioni già ab origine autonome e oggetto di distinti atti di compravendita.

In definitiva, l'appello è accolto, perché il limite di 750 metri cubi andava applicato a ciascun manufatto individualmente, non alla sommatoria.

Il diniego di sanatoria è stato annullato, riconoscendo la sanabilità dei tre manufatti in base alla loro autonomia.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.