Condono edilizio e vincolo paesaggistico: NO a nuove costruzioni e ad ampliamenti

Condono edilizio in aree vincolate: quando la sanatoria non è possibile

Il condono edilizio per quanto risulti uno strumento volto a regolarizzare interventi edilizi eseguiti in difformità, consentendo in determinati casi la sanatoria di abusi, incontra dei limiti stringenti quando gli interventi ricadono in aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ambientale.

Infatti, la legge n. 326/2003, Terzo Condono, in particolare all’art. 32, comma 27, lett. d) chiarisce che le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora “siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.
In pratica, le opere abusive, soprattutto se comportanti incremento di superficie o volumetria, se realizzate in aree vincolate non possono essere condonate.
Infatti, la giurisprudenza ha più volte chiarito che la sanabilità delle opere abusive è esclusa non solo per vincoli assoluti, ma anche per vincoli relativi. Inoltre, l’eventuale il rilascio di concessioni o pareri pregressi non incide sull’oggettiva insanabilità delle costruzioni in contrasto con i vincoli paesaggistici.

Ciò viene supportato anche dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 7428/2025, nella quale i giudici ribadiscono l’impossibilità di condonare ampliamenti e nuovi manufatti realizzati in aree vincolate, anche se integrati in edifici legittimi, al fine di sottolineare la prevalenza della tutela paesaggistica sulla regolarizzazione urbanistica.

Nuove costruzioni insanabili secondo il Consiglio di Stato

Purtroppo il condono edilizio non può sanare tutti gli abusi soprattutto quando in gioco ci sono degli illeciti che consistono in incrementi volumetrici in aree vincolate.

La vicenda del Consiglio di Stato n. 7428/2025 trae origine dalle istanze di condono presentate dal ricorrente per lavori che consistevano:

• nell’ampliamento di cucina e bagno;
• nella realizzazione di una veranda;
• nella costruzione di un piccolo manufatto sul terrazzo di copertura.

Il Comune inizialmente ha accolto le domande di condono, ma successivamente annullò i titoli rilasciati in autotutela, rilevando che l’immobile era collocato in area sottoposta a vincolo ambientale e paesaggistico ai sensi del d.m. 23 novembre 1957.

Successivamente, l’amministrazione comunale negò definitivamente il condono e ordinò la demolizione delle opere abusive, sulla base dell’art. 32, comma 27, lett. d) della legge 326/2003, che esclude la sanatoria per interventi realizzati in zone vincolate con incremento di volume o superficie e di contro la ricorrente impugnò i provvedimenti.

Tuttavia sia il TAR Campania sia il Consiglio di Stato hanno confermato l’insanabilità delle opere in particolare i giudici di Palazzo Spada hanno precisato che “l’art. 32, comma 27, lett. d) l. 326/2003 non consente la sanatoria delle opere abusive, caratterizzate da incrementi di volumi e superficie, che siano state realizzate in area vincolata. Come rimarcato anche di recente dalla giurisprudenza “Ai sensi dell'art. 32, comma 27, lett. d) del D.L. n. 269 del 30 settembre 2003, convertito nella L. n. 326 del 24 novembre 2003, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni, siano opere minori senza aumento di superficie e volume. Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato. Non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive non "minori" del medesimo allegato, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (…).”

L’articolo 32, comma 27, lett. d), della L. 326/2003 stabilisce i limiti del condono edilizio, in particolare:

• le opere abusive in aree sottoposte a vincolo paesaggistico non possono essere sanate se comportano incrementi di volume o superficie;
• possono essere sanate solo le opere considerate “minori” e che non prevedano un incremento di superficie o volume;
• l’aumento di volume o superficie resta sempre insanabile anche in presenza di un vincolo non assoluto, ossia di un vincolo per cui sull’area non risulti totalmente vietata l’edificazione.

La normativa sul condono edilizio non può essere interpretata in modo da permettere la sanatoria di abusi che violino strumenti urbanistici o vincoli paesaggistici.

Quindi le nuove costruzioni o ampliamenti realizzati in aree vincolate sono radicalmente insanabili, anche qualora il vincolo non abbia carattere assoluto, confermando l’assoluta priorità della tutela paesaggistica rispetto alla sanatoria edilizia.

Scarica la sentenza in allegato

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