Condono edilizio in zona vincolata: gli abusi maggiori sono off limits

Si può ottenere il condono edilizio per la realizzazione, 'ex novo', di un locale commerciale di 200 metri quadri e di 640 mc. di cubatura, in zona sottoposta a vincolo di tutela paesaggistica?

Le differenze tra condono e sanatoria

E' evidente che, per quanto riguarda il condono edilizio - da non confondere con la sanatoria ordinaria, classica o semplificata, del Testo Unico Edilizia (art.36 e 36-bis del dpr 380/2001) - ci sono regole specifiche da osservare: in Italia ne abbiamo 'visti' tre, normati da specifiche leggi, nel 1986, 1994 e 2003, con requisiti via via più stringenti, in particolare per quanto riguarda le zone sottoposte a vincolo paesagistico.

Giusto per ricordare brevemente le differenze tra condono e sanatoria, sottolineiamo che mentre la sanatoria ordinaria, regolata dal Testo Unico Edilizio, si rivolge a difformità cd. formali (come, ad esempio, la parziale difformità dal titolo, o l'esecuzione in assenza di permesso, ma con intervento che rispetta le regole urbanistiche), il condono 'sana' delle irregolarità sostanziali, ed è circoscritto a interventi realizzati dentro specifiche 'forchette temporali'.

Il caso: condono del locale commerciale in zona vincolata

Nel caso della sentenza 7433/2025 del 15 aprile del TAR Lazio, si dibatte sul respingimento di un'istanza per l'ottenimento del terzo condono edilizio (DL 269/2003, convertito in legge 326/2003), per quanto riguarda la realizzazione - ex novo - di un locale commerciale di 200 mq. e di 640 mc. di cubatura, in zona sottoposta a vincolo di tutela paesaggistica ai sensi del P.T.P. 15/7 Veio - Cesano TPc/2.

Il vincolo è antecedente alla realizzazione delle opere, che sono state ultimate in data 30.11.2002 (quindi, teoricamente, in tempo visto che la scadenza del terzo condono edilizio è al 31 marzo 2003).

Il problema, qui, è che si tratta di abusi cd. maggiori, che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e di nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico.

Abusi maggiori e minori: i paletti del terzo condono

Il TAR sgombra subito gli equivoci: questo condono non si può ottenere.

Infatti, in linea con precedenti conformi, si ricorda che "sulla base delle previsioni dettate dall’art. 32, commi 26 e 27, del decreto legge n. 269 del 2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria".

Gli abusi cd. maggiori, tra i quali rientrano, appunto, le nuove costruzioni, la realizzazione di nuove superfici, i nuovi volumi, sono riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn.1, 2 e 3 dell'Allegato 1, per i quali "interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive".

Nuovi volumi e superfici sono fuori dal perimetro della sanatoria straordinaria

Infatti, prosegue il TAR, "la norma statale di cui all’art. 32, comma 27, del decreto legge n. 269 del 2003 è chiara nell’indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere; in senso ancor più restrittivo è intervenuta la legge regionale della Regione Lazio n. 12 del 2004, la quale, all’art. 3, comma 1, lettera b), prevede la non sanabilità delle opere realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali”.

Il comune non deve effettuare verifiche di compatibilità urbanistica o paesaggistica

Il TAR evidenzia anche come, nel caso di specie, il comune non sia tenuto a procedere ad alcun accertamento in concreto della compatibilità dell'abuso rispetto al vincolo imposto, mediante l'acquisizione del parere da parte dell’Autorità garante della sua tutela, né a verificare la compatibilità urbanistica delle opere: infatti, a fronte dell'accertata assoluta non condonabilità dell'abuso maggiore su bene vincolato, la verifica della conformità urbanistica, nella fattispecie correttamente omessa dalla PA, non assume alcuna rilevanza.

Se il PRG consente certi interventi, è possibile il condono? No. Ecco perché

Infine, merita sicuramente una citazione la parte della sentenza nella quale si sottolinea che non importa se gli attuali strumenti regolatori del Comune (in specie, la variante al PRG vigente) consentirebbero interventi del genere di quelli oggetto della istanza di condono nell'area interessata dall'abuso, in quanto la disciplina condonistica è una disciplina straordinaria ed eccezionale, ancorata ai ristretti limiti entro i quali la sanabilità dell’abuso è consentita dalla stessa e prescinde, dunque, dalle regole che governano la edificabilità ordinaria ed a regime.

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