Condono edilizio: volumetria unica per l'immobile con accessi multipli

Come si calcola la volumetria negli interventi di condono edilizio? Se un fabbricato è suddiviso in molteplici ingressi, si possono sommare i volumi o il computo metrico deve essere unitario per l'intero complesso?

A queste, importanti e interessanti domande risponde il Tar Lazio nella recente sentenza 12173/2025, che stabilisce principi fondamentali per il calcolo della volumetria negli interventi di condono edilizio, chiarendo che il computo deve essere unitario per l'intero fabbricato, indipendentemente dalla presenza di accessi multipli con diversi numeri civici.

Il caso affronta quindi la questione del silenzio-assenso nella sanatoria straordinaria e definisce i limiti volumetrici applicabili sia alle superfici residenziali che non residenziali.

Il condono edilizio del contendere

Il ricorso riguardava una domanda di condono edilizio (secondo condono) presentata nel 1995 per un magazzino.

L'istanza originaria era unica ma venne successivamente suddivisa dall'Ufficio comunale in quattro sottopratiche distinte, corrispondenti ai diversi numeri civici dell'immobile.

L'Amministrazione comunale ha rigettato la richiesta di sanatoria motivando il diniego con il superamento della volumetria massima ammissibile, considerata per l'intero compendio immobiliare.

Magazzino da condonare: le motivazioni del ricorrente

Il ricorrente sosteneva che:

• la domanda riguardava opere su diversi numeri civici, trattate come pratiche separate;
• le superfici non residenziali non dovevano essere soggette ai limiti di volumetria (secondo prassi amministrativa del 2014);
• si era formato il silenzio-assenso per decorso del termine biennale previsto dalla normativa.

Computo unitario della volumetria

Il TAR respinge il ricorso partendo dall'assunto che il calcolo della volumetria deve essere cumulativo per l'intero fabbricato, anche quando questo interessa più numeri civici.

I giudici riepilogano quindi i principi chiave:

• la struttura dell'edificio è unica, indipendentemente dagli accessi multipli;
• la suddivisione amministrativa in sottopratiche non influisce sul computo volumetrico;
• l'approccio frammentario costituirebbe un'elusione della normativa sui limiti di cubatura.

Volumi condonabili: vanno incluse anche le superfici non residenziali

La sentenza chiarisce che nel computo volumetrico per il condono edilizio rientrano anche le superfici non residenziali, in quanto:

• l'articolo 39 della legge n. 724/1994 pone il limite di 750 mc come cubatura massima sanabile senza distinzioni;
• le prassi amministrative precedenti, che escludevano le superfici non residenziali, non hanno valore normativo;
• il limite si applica genericamente e indifferentemente a tutte le tipologie di superfici.

Ma qui l'iniziale unica domanda di condono contemplava una volumetria superiore a quella massima ammissibile, in quanto la cubatura dell’edificio dichiarata è di 1.400 mc.

Silenzio-assenso: requisiti per la formazione e impedimenti per il perfezionamento

Con riguardo all’assunto perfezionamento del silenzio assenso al momento dell’adozione del censurato provvedimento di diniego di rilascio di condono edilizio ed alla ritenuta necessaria applicazione dell’art. 21 nonies della l. n. 241 del 1990, che si sostiene essere stato violato, il TAR evidenzia come sia corretto affermare che, secondo la disciplina tracciata dall’art. 35 della l. n. 47 del 1985, applicabile alla specie per effetto del rinvio disposto dall’art. 39 della l. n. 724 del 1995, “decorso il termine perentorio di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda, quest'ultima si intende accolta ove l'interessato provveda al pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio ed alla presentazione all'ufficio tecnico erariale della documentazione necessaria all'accatastamento”.

Quindi, per il perfezionamento del silenzio-assenso nel condono edilizio sono necessari:

• decorso del termine perentorio di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda;
• pagamento di tutte le somme dovute a conguaglio;
• presentazione della documentazione necessaria all'accatastamento;
• conformità in astratto al modello legale previsto dalle norme sul condono.

Il silenzio-assenso non si forma quando:

• la domanda iniziale contempla una volumetria superiore a quella massima ammissibile (cosa che avviene, appunto, nel caso di specie)M
• non sono documentati i versamenti degli oneri concessori e di oblazione;
• manca la conformità sostanziale ai parametri normativi.

In definitiva: condono edilizio impossibile per superamento dei limiti volumetrici

La disciplina applicabile deriva da:

• legge n. 47/1985, articolo 35 (normativa base sul condono)
• legge n. 724/1994, articolo 39 (sanatoria straordinaria - secondo condono edilizio)
• Limite massimo di 750 metri cubi per la cubatura sanabile.

I limiti volumetrici si applicano:

• all'intero compendio immobiliare come unità inscindibile;
• senza distinzione tra destinazioni d'uso residenziali e non residenziali;
• con valutazione cumulativa indipendentemente dalla configurazione degli accessi.

Il respingimento dell'istanza di condono, motivato con riferimento alla realizzazione di una volumetria in esubero, è quindi legittimo e la sanatoria straordinaria non si può ottenere.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO