Cosa cambia nella SCIA per cambio destinazione d’uso con il Salva Casa?

Decreto Salva Casa 2024: tutto sul cambio di destinazione d’uso e la SCIA edilizia

Il Decreto Legge n. 69/2024, conosciuto meglio come “Decreto Salva Casa”, è stato convertito nella Legge n. 105 del 27 luglio 2024 e ha segnato alcuni importanti punti di svolta nell’edilizia, in quanto ha introdotto significative modifiche alla disciplina del cambio di destinazione d’uso degli immobili e ha ampliato le possibilità di intervento attraverso la semplificazione procedurale della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Le novità più rilevanti si concentrano sull’art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) relativamente al “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante” secondo il quale esistono 2 tipi di cambio di destinazione d’uso:

• mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente irrilevante (orizzontale);
• mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante (verticale).

Nel primo caso non sono previsti cambiamenti al di fuori della categoria funzionale e non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, mentre il secondo caso, permettendo il passaggio ad un’altra categoria diversa funzionale, comporta il pagamento dei soli oneri di urbanizzazione secondaria.
Di seguito vengono sintetizzate le novità introdotte dal Salva Casa nel seguente schema:

Il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale non comporta incremento di carico urbanistico e quindi è “urbanisticamente irrilevante” .
Mentre il mutamento tra categorie funzionali diverse, quindi “urbanisticamente rilevante”, è sempre ammesso nelle zone A, B e C definite dal DM 1444/1968 o dalle leggi regionali, naturalmente a condizione che:

• vengano rispettate le normative di settore;
• sia conforme alle condizioni eventualmente imposte dagli strumenti urbanistici comunali.

Questa distinzione ha però generato non poche incertezze interpretative.

Un aspetto interessante riguarda soprattutto i termini entro cui l’amministrazione comunale può intervenire con provvedimenti inibitori.

L’art. 19 comma 6-bis della Legge 241/1990 e ss.mm.ii. stabilisce che “Nei casi di SCIA in materia edilizia, il termine di sessanta giorni di cui al primo periodo del comma 3 è ridotto a trenta giorni. Fatta salva l'applicazione delle disposizioni di cui al comma 4 e al comma 6, restano altresì ferme le disposizioni relative alla vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia, alle responsabilità e alle sanzioni previste dal decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, e dalle leggi regionali.”
In particolare l’articolo stabilisce che il termine entro cui il Comune può intervenire è ridotto da 60 a 30 giorni, restando comunque valide le norme sulla vigilanza edilizia, responsabilità e sanzioni previste dal DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e dalle leggi regionali, che vanno a disciplinare più nello specifico i poteri di controllo dell’amministrazione sulla SCIA in edilizia.

Tuttavia, l’applicazione pratica di queste norme continua a sollevare interrogativi, soprattutto in merito al rapporto tra le nuove previsioni legislative e le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali. Gli aspetti problematici non riguardano solo i termini per l’esercizio del potere inibitorio da parte dei Comuni, ma soprattutto l’inquadramento sostanziale delle categorie funzionali, che non sempre coincidono con le destinazioni urbanistiche di zona.

In questo contesto di incertezza interpretativa, assume particolare rilievo la sentenza del TAR della Puglia n. 731/2025, che ha affrontato proprio tali annose questioni, dichiarando l’inefficacia di un provvedimento inibitorio tardivo e chiarendo alcuni principi fondamentali per l’applicazione della nuova disciplina del cambio di destinazione d’uso introdotta dal Decreto Salva Casa.

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TAR Puglia: cambio destinazione d’uso uffici a residenziale e tempi della SCIA

Il cambio di destinazione d’uso senza opere, disciplinato dal decreto cosiddetto “Salva Casa” (D.L. n. 69/2024, convertito in L. n. 105/2024) è un tema di grande attualità e recentemente è stato affrontato dal TAR per la Puglia con la sentenza n.731/2025. Nel caso in oggetto, una società proprietaria di diverse unità immobiliari, originariamente destinate a uso ufficio, nel 2024 aveva presentato una SCIA per mutare la destinazione delle unità da ufficio a residenziale, senza eseguire opere edilizie. Per fare ciò, la società aveva fatto riferimento alle nuove disposizioni del Testo Unico Edilizia, così come modificate dal decreto “Salva Casa”.

Tuttavia l’Amministrazione ha sottolineato come l’intervento fosse in contrasto sia con l’art. 23-ter del DPR n. 380/2001, che ammette il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali ma nel rispetto delle condizioni fissate dagli strumenti urbanistici locali, sia con le NTA del piano urbanistico comunale, le quali imponevano il mantenimento di una quota di destinazioni terziarie nelle zone di espansione residenziale. A causa di ciò il Comune aveva adottato un divieto di prosecuzione dell’attività, notificato oltre due mesi dopo la presentazione della SCIA.
La società di contro ha quindi impugnato il divieto, sostenendo:

• da un lato la tardività del provvedimento comunale, emesso ben oltre i 30 giorni previsti dall’art. 19 della legge n. 241/1990;
• dall’altro la piena legittimità del cambio di destinazione, rientrante nel nuovo quadro normativo introdotto dal decreto “Salva Casa”.

Il TAR ha messo un punto fermo evidenziando che “Passando dal tema dell’ammissibilità della pronuncia di accertamento a quello degli effetti dell’adozione tardiva del provvedimento inibitorio, si osserva che l’art. 19, commi 3 e 6-bis, L. n.241/1990, prevede che il Comune possa inibire l’esecuzione dei lavori entro il termine perentorio di *** *** (trenta) giorni e successivamente, mediante un atto che rispetti i presupposti per l’esercizio dei poteri di annullamento d’ufficio ai sensi dell’art. 21-nonies della stessa L. n.241/1990, entro il termine perentorio di 12 (dodici) (quello precedente di diciotto mesi è stato ridotto dal D.L. 31.05.2021, n. 77). L’esercizio tardivo dei poteri in esame comporta l’inefficacia del provvedimento adottato. (…) Tanto premesso in linea di principio, nel caso di specie deve certamente rilevarsi la tardività del provvedimento inibitorio, in quanto la SCIA è stata depositata il 2.08.2024, mentre il divieto di prosecuzione dell’attività è intervenuto in data 11.10.2024, ossia ben oltre il termine di 30 giorni (ed anche di quello di 60).”

Quindi è stato accolto il ricorso, dichiarando inefficace il provvedimento comunale per tardività, infatti secondo la disciplina che regola le tempistiche per la SCIA, l’Amministrazione può intervenire entro 30 giorni dalla presentazione della segnalazione, salvo poi poter esercitare i poteri di autotutela entro 12 mesi. Nel caso in questione ciò non era avvenuto, infatti il Comune aveva adottato il divieto oltre i termini di legge, rendendo l’atto inefficace.

Il Tribunale ha tuttavia chiarito che la società ricorrente, “infatti, sovrapponendo la nozione di zona con quella di categoria funzionale, confonde, di conseguenza, la nozione di attività consentite nelle zone residenziali con quella di categoria funzionale. Diversamente da quanto opinato, invece, le categorie funzionali degli edifici rappresentano le classi cui appartengono funzionalmente (ossia in base all’esigenza che sono destinate a soddisfare) gli edifici, accomunate da un unico criterio definitorio, rappresentato dall’uso. L’uso residenziale (abitativo) non può, pertanto, essere accomunato all’uso professionale (ufficio), benché nella zona residenziale possano (e debbano, al fine di evitare che l’insediamento si atteggi come quartiere dormitorio, privo di servizi) essere presenti ulteriori categorie: le categorie funzionali, quindi, coesistono nella stessa zona, pur se ve ne sia una prevalente e altre complementari. Nel caso di specie, pertanto, l’ente ha correttamente rilevato che il mutamento è avvenuto tra diverse categorie.”

Sotto il profilo urbanistico, non è corretto considerare la destinazione “ufficio” come ricompresa automaticamente nella categoria “residenziale”, infatti ufficio e abitazione, pur potendo coesistere in una zona residenziale, appartengono a categorie autonome. Ciò significa che il cambio di destinazione da ufficio a residenziale costituisce a tutti gli effetti un passaggio tra categorie differenti, sebbene reso oggi più agevole dalla riforma del 2024. L’Amministrazione comunale ha però correttamente inquadrato la questione perché nelle zone residenziali è comunque opportuna la coesistenza di attività compatibili e complementari “al fine di evitare che l’insediamento si atteggi come quartiere dormitorio, privo di servizi”.

In conclusione il provvedimento comunale è stato dichiarato inefficace per violazione dei termini perentori previsti dalla legge sulla SCIA. La sentenza segna un passaggio importante nell’applicazione della disciplina urbanistica post “Salva Casa”, rafforzando la certezza dei tempi procedimentali ma senza sacrificare il ruolo di controllo urbanistico dei Comuni.

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