Da deposito rurale ad abitazione: gli interventi per cambiare la destinazione d'uso richiedono il permesso di costruire

Se si effettuano numerosi interventi edilizi, quasi tutti univocamente finalizzati ad imprimere una destinazione abitativa all'originario deposito rurale, si tratta di un cambio di destinazione d'uso con opere che, per essere assentito, necessita del permesso di costruire.

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato nella sentenza 440/2024 dello scorso 12 gennaio, che si occupa del ricorso contro l'ordinanza di demolizione di un comune - confermata dal TAR - inerente un manufatto, regolarmente edificato in base ad una concessione edilizia ottenuta dalla parte appellante, sul quale venivano effettuati significativi interventi, non assentiti, che erano anche in contrasto con le norme di attuazione del PRG che, in detta area, prevedevano, all’art.67 Nta una zona di pianura bonificata, in assenza di deposito sismico, dunque anche in contrasto con l’art.94 del Testo Unico Edlizia.

Opere edilizie e cambio di destinazione d'uso: gli interventi contestati

Tra le opere e gli interventi contestati si segnalano, fra l'altro:

• il mutamento di destinazione d’uso, con opere, di fabbricato da deposito attrezzi agricoli in abitazione mediante la realizzazione di pareti divisorie ed un bagno di mq. 15 circa, modifiche a porte-finestre, realizzazione di impianti elettrico, idrico e sanitario;
• la realizzazione di un nuovo solaio portante in legno ad una quota metri 2,52, per una superficie di mq. 90,00 circa, accessibile dal piano terra tramite l'installazione di una scala con struttura in acciaio.
  
• l'ampliamento del fabbricato per una superficie di mq. 19,92 mediante la demolizione delle pareti che delimitavano il portico interno ed il parziale tamponamento dell'apertura con l'installazione di una porta delle dimensioni di metri 1,60 x 2,12;
• il vano autorizzato quale deposito attrezzi agricoli era stato arredato con una cucina comprensiva di piano cottura, pensili, elettrodomestici vari e lavello con tavolo e sedie;
• l'avvenuta realizzazione, al piano terra, di nuovo pilastro portante per sostenere il nuovo solaio in legno;
• la costruzione, al piano terra, di pareti divisorie interne con creazione di un vano ad uso bagno delle dimensioni di metri 3,69 x 4,06;
• che l'intero fabbricato era dotato di impianto elettrico, idrico e sanitario ed era stata installata una stufa per il riscaldamento dei locali al piano terra e una caldaia al piano primo;
• che il marciapiede esterno al fabbricato era largo tre metri anziché un metro;
• la costruzione di una tettoia con struttura in legno con copertura in legno e guaina bituminosa impermeabile.

Secondo il ricorrente, gli interventi contestati sull'originario manufatto, destinato a deposito agricolo, e in particolare le pareti divisorie interne ed i servizi igienici, realizzati senza titolo, sarebbero perfettamente compatibili con la destinazione ad uso agricolo, ossia quella autorizzata del fabbricato e non proverebbero che lo scopo (e l’effetto) dell'intervento era in realtà un cambio di destinazione d'uso.

Il cambio di destinazione d'uso da rurale ad abitazione richiedere il permesso di costruire

Il Consiglio di Stato respinge il ricorso partendo dal presupposto che i mumerosi interventi di cui sopra sono univocamente finalizzati ad imprimere una destinazione abitativa all'originario deposito rurale.

Tra l'altro, dai reperti fotografici in atti, oltre che dalla descrizione dei locali, comprensiva degli arredi, risulta la evidente funzionalizzazione di questi ultimi a scopi abitativi, non conciliabili con l'originaria destinazione.

All'esito degli interventi sono presenti inequivocabilmente, infatti, uno spazio destinato a cucina, un altro a sala pranzo, un altro ancora a salotto con tv e (due) camere da letto.

In definitiva: non solo non sono presenti elementi che possano confermare la pretesa destinazione rurale, ma anzi le descritte emergenze confermano la prima e centrale contestazione, ossia che vi è stato un mutamento di destinazione dell’immobile, sul quale è stata impressa una finalità abitativa non prevista né assentibile, in considerazione del vincolo esistente sulla zona interessata.

Quindi: per il cambio d'uso con opere serve il permesso di costruire, ma in questo caso il cambio d'uso neanch si poteva attuare, essendoci un vincolo.

La ristrutturazione edilizia con cambio d'uso non è mai una manutenzione: i paletti del Testo Unico Edilizia

Se un intervento edilizio integra una ristrutturazione che aggrava il carico urbanistico, per di più su un edificio di pregio storico, esso non rientra tra quelli ascrivibili alla manutenzione straordinaria, ma tra quelli ascrivibili alla ristrutturazione edilizia pesante.

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Aperture delle pareti e tamponamento parziale del portico: non basta la DIA/SCIA, serve il permesso di costruire

Un altro motivo di appello lamenta la violazione dell’art.8 della Legge Regionale Emilia Romagna n. 3/2022 evidenziando che le opere realizzate nel “pro-servizio” del fabbricato – consistenti in alcune modifiche ed alcune aperture delle pareti, oltre che nel tamponamento parziale del portico – integrerebbero un intervento di ristrutturazione edilizia, assoggettato a Denuncia di Inizio attività (DIA, oggi sarebbe SCIA), e non a permesso di costruire.

Palazzo Spada afferma invece che l'intervenuto mutamento di destinazione, che inequivocabilmente emerge dagli atti, rendeva necessario il permesso di costruire che non è stato richiesto, né – per quanto si diceva – avrebbe potuto essere ottenuto, non essendo bastevole la mera DIA.

Parziale tamponamento della tettoia: anche qui serviva il permesso di costruire

Infine, secondo i ricorrenti, il parziale tamponamento della tettoia, in quanto opera pertinenziale rispetto al fabbricato principale, non necessitava di autonomo titolo edilizio e dunque, in quanto tale, non potrebbe considerarsi abusivo.

Non è così per Palazzo Spada, secondo cui la chiusura del portico crea un nuovo volume ed altera la sagoma del fabbricato, il che di per sé solo, rendeva necessario il permesso di costruire.

In secondo luogo, e comunque, non viene in evidenza una pertinenza “urbanistica” nel caso di specie, dal momento che, oltre ad avere creato nuove superfici (e nuovi volumi) così incidendo sul carico urbanistico, il predetto manufatto – destinato a ricovero autovetture – rappresenta un volume utilizzabile in modo autonomo rispetto al corpo di fabbrica principale, la quale caratteristica esclude possa essere ritenuto una pertinenza.

Al massimo, si tratterebbe comunque di una pertinenza – rappresentata da un volume abusivo – a sua volta posta a servizio di un edificio illegittimamente trasformato in abitazione, in contrasto con la strumentazione urbanistica in vigore che non consentiva, come detto, nell'area interessata, il mutamento di destinazione e quindi come tale essa sarebbe, per così dire, illegittima per derivazione.

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