Soppalco dentro il cambio di destinazione d'uso: se ha scarsa consistenza abusiva non serve il permesso di costruire

Ci risiamo coi soppalchi: sono opere che necessitano del permesso di costruire o no?

La risposta come sempre è: dipende...ma da cosa?

Lo ribadisce il Tar Salerno che, nella sentenza 1681/2023 del 13 luglio scorso, ha fornito alcuni riscontri su un piccolo soppalco, opera realizzata all'interno di un cambio di destinazione d'uso da locale commerciale a residenziale, effettuata senza permesso di costruire e quindi ritenuta abusiva dal comune.

Il caso è quindi interessante sotto un duplice aspetto: da un lato, fa chiarezza sul titolo abilitativo che serve in caso di cambio d'uso (con opere, ma anche senza), dall'altro tratta la situazione particolare del piccolo soppalco.

Cambio d'uso con nuovo soppalco: l'opera del contendere

Le opere abusive oggetto dell'ingiunzione ripristinatoria consistono in:

1. “trasformazione del locale adibito a sala lavorazione ed esposizione, come da progetto, in un locale taverna, mediante la realizzazione di un vano forno ad uso domestico e di un camino entrambi in muratura. Il locale si presenta completamente arredato con mobili e suppellettili da cucina;
2. realizzazione, sempre all’interno del suddetto locale, nella zona retrostante, di un soppalco con struttura metallica e legno lamellare, pari ad una superficie di circa mq. 9,00 con scala di collegamento in ferro e collocato ad un’altezza di ml.2 dal piano di calpestio”.

Demolizione legittima per la destinazione d'uso modificata

Per il TAR, il provvedimento comunale è legittimo nella parte in cui contesta la realizzazione di un mutamento di destinazione del manufatto, da commerciale (locale adibito a sala lavorazione ed esposizione, come da progetto) a residenziale (in un locale taverna, mediante la realizzazione di un vano forno ad uso domestico e di un camino, ... con mobili e suppellettili da cucina).

Testo Unico Edilizia e cambio di destinazione d'uso: le regole

Il TAR richiama, a rinforzo, l'art. 23 ter del dpr 380/2001 il quale dispone che “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorchè non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purche' tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unita' immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale”.

Quindi il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è quello che interviene tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico, poiché è solo in questo ambito che viene in rilievo un diverso regime urbanistico-contributivo (Consiglio di Stato sez. IV, 28/04/2023, n.4291).

Ne deriva che, come in giurisprudenza assodato, il mutamento di destinazione d'uso, comportante il passaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, necessita del permesso di costruire, anche se non sono state eseguite opere.

Soppalco: cosa 'chiede' il Testo Unico Edilizia? Quando serve il permesso di costruire e quando no

Per realizzare un soppalco, è necessario il permesso di costruire se l'opera è di dimensioni non modeste e comporta una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico.

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Per il soppalco non serviva un permesso

Il ricorso è invece da accogliere per quel che riguarda la contestazione della diversa ed autonoma opera del soppalco, il quale, secondo il TAR, in ragione della sua scarsa consistenza abusiva, non necessita di permesso a costruire.

I giudici evidenziano infatti che la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale, di solito un'abitazione, interponendovi un solaio, va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.

Quindi, possono manifestarsi due situazioni diverse:

• serve il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico;
• si rientra, invece, nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone.

Nel caso di specie, si tratta di un manufatto di piccole dimensioni, realizzato “con struttura metallica e legno lamellare, pari ad una superficie di circa mq. 9,00 con scala di collegamento in ferro e collocato ad un’altezza di ml. 2 dal piano di calpestio”.

L'opera, consistente in un vano chiuso, di piccolissime dimensioni (circa 9 mq.) senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone, di fatto si configura come un ripostiglio. Per questo, non serve il permesso di costruire.

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