Da ufficio ad abitazione con la SCIA: col Salva Casa oggi è possibile

La sentenza 1198/2025 del Tar Salerno, che aveva 'confermato' la possibilità di assentire con la SCIA il cambio di destinazione d'uso da commerciale (tabaccheria-salumeria) a residenziale (abitazione), grazie alle novità normative apportate dal Decreto Salva Casa, è solo una delle 'tante' pronunce recenti della giustizia amministrativa che evidenziano una delle novità più impattanti del DL 69/2024.

Un'altra conferma, decisamente importante, arriva dal TAR Puglia che nella sentenza 731/2025 cristallizza la validità della SCIA - peraltro soffermandosi sull'impossibilità, per il comune, di inibire l'esecuzione dei lavori trascorsi 30 giorni dalla presentazione della stessa - per il passaggio da ufficio ad abitazione senza opere.

La decisione consolida l'applicazione del termine perentorio di 30 giorni per l'adozione di provvedimenti inibitori ex art. 19 L. 241/90 e chiarisce l'ambito applicativo delle nuove disposizioni del Decreto Salva Casa (art.23-ter T.U. Edilizia).

Il caso: cambio d'uso da ufficio ad abitazione

La controversia riguardava una società proprietaria di unità immobiliari site ai piani primo, secondo e terzo di un fabbricato residenziale in Altamura, zona C2 del PRG.

Le unità, originariamente destinate ad uso ufficio nel progetto del fabbricato, erano oggetto di una SCIA presentata il 2 agosto 2024 per il "cambio di destinazione d'uso senza opere da uso ufficio ad uso abitativo" ai sensi dell'art. 23-ter del Testo Unico Edilizia, come modificato dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024).

Il Comune aveva adottato il provvedimento di divieto di prosecuzione attività solo l'11 ottobre 2024, quindi oltre 70 giorni dopo la presentazione della SCIA.

Il termine perentorio di 30 giorni

La disciplina normativa

L'art. 19, commi 3 e 6-bis, della L. n. 241/90 stabilisce che il Comune può inibire l'esecuzione dei lavori entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della SCIA.

Decorso tale termine, l'amministrazione può intervenire solo mediante un atto che rispetti i presupposti per l'esercizio dei poteri di annullamento d'ufficio ex art. 21-nonies della stessa legge, entro il termine di 12 mesi.

L'inefficacia del provvedimento tardivo

Il TAR ha chiarito che l'esercizio tardivo dei poteri inibitori comporta l'inefficacia del provvedimento adottato. Nel caso di specie, essendo la SCIA stata depositata il 2 agosto 2024 e il divieto adottato l'11 ottobre 2024 (oltre 70 giorni dopo), il provvedimento è risultato inefficace per violazione del termine perentorio.

Le nuove regole del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa ha modificato l'art. 23-ter T.U. Edilizia, prevedendo al comma 1-quinquies che per i mutamenti di destinazione d'uso senza opere sia richiesta la SCIA ex art. 19 L. 241/90.

Il TAR ha precisato che la norma si applica ai cambi di destinazione d'uso senza opere edilizie, confermando la legittimità dell'utilizzo della SCIA per tali interventi, purché non si tratti di opere che necessitano di permesso di costruire.

Edilizia libera, assenza di opere o piccoli interventi: quando si resta nell'ambito della SCIA

Quindi, riepilogando, oggi i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad es., da commerciale a residenziale, come nel caso di specie) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni. In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA o in edilizia libera (ma anche quando non sia prevista alcuna opera edilizia, come nel caso di specie).

Quindi: prima del DL 69/2024, qualsiasi mutamento d'uso con opere o senza, tra categorie funzionali differenti, richiedeva il permesso di costruire, indipendentemente dalla portata dell'intervento.

Oggi non è più così: i cambi d'uso senza opere tra categorie funzionali diverse - sempre che il comune non preveda diversamente con apposito regolamento - si effettuano con semplice SCIA.

In pratica:

• in caso di cambio d'uso senza opere, anche tra categorie funzionali diverse, si può procedere con la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA;
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA, si torna al permesso di costruire.

Nel caso di specie basta la SCIA, avendo i ricorrenti realizzato una modifica della destinazione d'uso che non prevede opere edilizie.

La distinzione tra categoria funzionale e zonizzazione

Il Tribunale ha affrontato anche la questione della distinzione tra:

• categorie funzionali degli edifici: classi cui appartengono gli edifici in base all'uso specifico;
• zonizzazione urbanistica: destinazioni d'uso consentite nelle diverse zone territoriali.

Pur riconoscendo la tardività del provvedimento, il TAR ha precisato che:

• l'uso residenziale (abitativo) non può essere accomunato all'uso professionale (ufficio), anche se entrambi possono coesistere nella stessa zona residenziale;
• il mutamento da ufficio a residenziale avviene tra diverse categorie funzionali;
• le categorie funzionali coesistono nella stessa zona, pur se ve ne sia una prevalente e altre complementari.

Le possibilità residue dell'amministrazione

Il TAR ha chiarito che l'amministrazione, pur non potendo più utilizzare i poteri inibitori ex art. 19 L. 241/90, mantiene la possibilità di esercitare i poteri di autotutela ex art. 21-nonies entro 12 mesi, verificando se:

• la proporzione tra insediamento residenziale e servizi complementari prevista nel piano esecutivo risulti ancora rispettata;
• sussistano i presupposti per l'annullamento d'ufficio del titolo abilitativo.

Il Tribunale ha osservato, infine, che la posizione del privato è priva di particolare affidamento poiché la variazione è avvenuta senza opere e quindi senza investimenti economici particolari, lasciando margini per l'eventuale esercizio dell'autotutela amministrativa.

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