Danni da infiltrazioni d’acqua in condominio: responsabilità solidale o ripartizione a quote?

Vivere in un condominio significa condividere non solo spazi, ma anche responsabilità. Infatti, troppo spesso dinanzi ai danni causati dalla trascuratezza nella manutenzione delle parti comuni o di uso esclusivo, ciascuno tende a guardare altrove, scaricando sull'altro il peso delle conseguenze. La sentenza n. 11585/2026 della Corte di Cassazione riguarda una lite condominiale nata da due episodi di infiltrazioni d'acqua (verificatesi negli anni 2005 e 2006) causate dall'ostruzione del bocchettone di scarico di un terrazzo. Il danneggiato aveva citato in giudizio il condominio, il proprietario e il conduttore dell'appartamento sovrastante. Dopo alterne vicende nei gradi di merito, la Corte ha confermato che, in caso di danni da infiltrazioni provocati da più soggetti, il regime di solidarietà previsto dall'art. 2055 c.c. obbliga ciascun corresponsabile a rispondere per l'intero danno nei confronti del danneggiato, indipendentemente dalle quote interne di ripartizione previste dall'art. 1126 c.c..

Infiltrazioni d’acqua in condominio: cosa prevede il codice civile

Il danno da infiltrazioni d'acqua rappresenta una delle questioni più ricorrenti e dibattute, capace di mettere a nudo le fragilità della convivenza condominiale.

In tale ottica diventano importanti gli artt. 2055 e 1126 del codice civile (c.c.), in particolare:

• l’art. 2055 c.c. precisa che “Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali.”;
• l’art. 1126 c.c. indica che “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

Quindi l’art. 2055 c.c. impone il regime della solidarietà, obbliga ciascun corresponsabile a rispondere per l'intero nei confronti del danneggiato, senza che questi possa vedersi opporre le quote interne di ripartizione. Parallelamente, l'art. 1126 c.c. continua a disciplinare la ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello tra l'utilizzatore e gli altri condomini, stabilendo quote pari a un terzo e due terzi a carico rispettivamente del primo o dei secondi.

Ma chi paga davvero quando il danno è colpa di tutti?

Danni da infiltrazioni dal terrazzo a livello: confermata la responsabilità solidale

Il proprietario di un appartamento di un condominio denuncia gravi infiltrazioni d’acqua provenienti dall’unità sovrastante, dotata di terrazzo a livello. Gli episodi si ripetono nel 2006, provocando danni rilevanti agli interni dell’immobile. Tali infiltrazioni sarebbero state causate da ostruzioni del sistema di scarico del terrazzo e da carenze di manutenzione. Per questo l’inquilino e il proprietario dell’appartamento superiore, insieme al condominio, vengono chiamati a rispondere dei danni.
Dopo un percorso giudiziario alquanto articolato il caso finisce in Cassazione, la quale mette un punto alla situazione.

Danni da infiltrazioni d’acqua: concorso di colpa e responsabilità tra condominio, locatore e conduttore

La Suprema Corte conferma la ricostruzione della Corte d’Appello, ossia che le infiltrazioni derivassero da una combinazione di almeno due fattori, tra cui:

• difetti di manutenzione del terrazzo;
• problemi di progettazione/esecuzione dell'originario sistema di scarico.

Per cui, non trattandosi quindi di una causa unica, ma di concause concorrenti, chi sarebbe tra i soggetti interessato/i dal risarcimento?
A questo punto “(…) in presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti, quali, nella specie, il locatore ed il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello ed il condominio (ovvero i condomini titolari delle unità immobiliari coperte dalla terrazza), e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno, non rilevando, quindi, rispetto all’attore, i limiti del terzo o dei due terzi, pari alle frazioni imputabili all’uno o agli altri a norma dell’art. 1126 c.c. (...).”

Quindi, se il danno da infiltrazioni è causato da più soggetti tutti possono essere chiamati a rispondere in solido per l'intero danno, salvo poi agire in regresso nei confronti degli altri corresponsabili. In particolare l’art. 2055 c.c. prevede che la responsabilità sia solidale, senza che ciò incida su quanto previsto dall’art. 1126 del c.c. per quanto concerne la suddivisione “a quote” prevista per la manutenzione delle parti comuni.

Nel caso esaminato, per le infiltrazioni d’acqua provenienti da terrazzi o lastrici solari, la responsabilità non si frammenta automaticamente secondo le quote condominiali previste per riparazioni e manutenzione, ma tale responsabilità è di tipo solidale qualora più condotte concorrono causalmente alla produzione del danno.

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FAQ TECNICHE: Danni da infiltrazioni d’acqua in condominio: responsabilità solidale o ripartizione a quote? | Ingenio

Che cosa stabilisce la Cassazione 11585/2026 sulle infiltrazioni in condominio?
La sentenza conferma che, in presenza di concorso causale tra più soggetti, opera la responsabilità solidale ex art. 2055 c.c.
Il danneggiato può richiedere l’intero risarcimento a uno qualsiasi dei corresponsabili.
La ripartizione interna tra soggetti resta irrilevante verso il danneggiato.
Il principio si applica a condomini, proprietari e conduttori.

Quando si applica la responsabilità solidale ex art. 2055 c.c.?
Si applica quando il danno deriva da più condotte causalmente concorrenti.
Nel caso delle infiltrazioni, manutenzione e difetti costruttivi possono concorrere.
Non è richiesta identità del titolo giuridico dei responsabili.
È sufficiente il contributo causale alla produzione del danno.

Che rapporto esiste tra art. 2055 c.c. e art. 1126 c.c.?
L’art. 2055 disciplina il rapporto esterno verso il danneggiato.
L’art. 1126 disciplina invece la ripartizione interna delle spese di manutenzione.
Le quote 1/3 e 2/3 non limitano il risarcimento verso terzi.
Il coordinamento avviene solo in sede di regresso tra obbligati.

Chi risponde per le infiltrazioni da terrazzo a livello?
Possono rispondere condominio, proprietario dell’uso esclusivo e conduttore.
La responsabilità dipende dalla causa concreta del danno.
Rientra nella disciplina dell’art. 2055 c.c. se vi è concorso causale.
[Verificare specifica tecnica/norma] per criteri tecnici di imputazione manutentiva.

Il danneggiato deve dimostrare le quote di responsabilità?
No, verso il danneggiato non rilevano le quote interne.
È sufficiente dimostrare il danno e il nesso causale plurimo.
Le quote rilevano solo nei rapporti di regresso tra responsabili.
Questo semplifica l’azione risarcitoria in giudizio.

Come si ripartisce il costo dopo il risarcimento?
Chi paga l’intero può agire in regresso sugli altri corresponsabili.
La ripartizione segue gravità della colpa ed entità causale.
Il criterio è interno e non opponibile al danneggiato.
Si applica il secondo comma dell’art. 2055 c.c.

Quali errori tecnici portano alle infiltrazioni in terrazzi e lastrici?
Ostruzione scarichi e difetti di manutenzione sono cause frequenti.
Possibili concause includono errori progettuali o esecutivi.
La valutazione richiede accertamento tecnico (CTU).
[Verificare specifica tecnica/norma] per standard di impermeabilizzazione e drenaggio.