Attenzione alle infiltrazioni d’acqua dal terrazzo non sempre il ricorso d’urgenza è ammissibile

Le infiltrazioni d'acqua provenienti da terrazzi in uso esclusivo sono tra le cause più frequenti di conflitto condominiale soprattutto quando l'amministratore tarda ad agire e i danni si aggravano.
E allora la soluzione più plausibile è quella di ricorrere a strumenti rapidi che la norma mette a disposizione, come ad esempio il ricorso d'urgenza (previsto all’ex art. 700 del codice di procedura civile, c.p.c.) uno strumento pensato per situazioni in cui attendere i tempi ordinari della giustizia rischierebbe di rendere inutile qualsiasi decisione futura.
Tuttavia, la scelta di tale strumento è tutt'altro che scontata. A ricordarlo con chiarezza è il Tribunale di Torino.

Il caso: infiltrazioni dal terrazzo e condominio

Può un condomino ottenere sempre un ordine d’urgenza contro il condominio per superare l’inerzia dell’amministrazione?

Nel caso in esame, il ricorrente, proprietario di un appartamento con terrazzo, lamenta da tempo gravi infiltrazioni d’acqua che danneggiano anche l’unità immobiliare sottostante.
I problemi risultavano presenti da diversi anni e si sarebbero aggravati nel tempo, per cui il ricorrente ha sollecitato l’amministratore, accusandolo di aver ritardato gli interventi e di non aver attivato correttamente le ditte specializzate. A supporto della sua richiesta presenta una relazione tecnica che descrive i danni ormai diffusi alla pavimentazione e le numerose infiltrazioni attualmente attive.
A questo punto il ricorrente si rivolge al Tribunale avvalorando la tesi di un ricorso d’urgenza ma il condominio si oppone a tale procedura. Il giudice rileva che le infiltrazioni provengono da un terrazzo in uso esclusivo e che non è provata la natura condominiale delle parti interessate, escludendo così la responsabilità del condominio.

Quando il ricorso d’urgenza è inammissibile per ritardi dell'amministratore

Il Tribunale respinge il ricorso al rimedio cautelare, chiarendo come l’art. 700 c.p.c. preveda che: “Fuori dei casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti di urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito”.

Infatti, il provvedimento atipico di urgenza presenta “natura cautelare ed esplica la propria funzione provvisoria e strumentale di assicurare che il diritto da far valere in via ordinaria non resti medio tempore pregiudicato da fatti o atti ostativi e che la futura pronunzia del giudice non risulti inutile; l’ammissibilità del rimedio atipico di cui all'art. 700 c.p.c. non è, però, senza limiti perché occorre verificare se, in astratto (…), l'ordinamento appresti una forma di tutela tipica tale da consentire il conseguimento, in via d'urgenza, della tutela innominata prevista dagli artt. 700 e ss. cod. proc. civ.” (…);"
L’art. 700 c.p.c. serve a ottenere provvedimenti urgenti quando, in attesa del giudizio ordinario, si rischia un pregiudizio imminente e irreparabile, infatti la sua funzione è cautelare e provvisoria.
Tuttavia, è necessario verificare, prima di poter applicare l’art. ex 700 c.p.c., se l’ordinamento preveda già una tutela specifica per quel tipo di situazione e se esiste un rimedio tipico idoneo.

Per quanto concerne i danni addotti da ritardi decisionali dell'amministratore, “invece, nella disciplina della comunione e precisamente dell’art 1105 c.c. che prevede che se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore ” (…) che consentirebbe al condomino di ottenere la nomina di un commissario ad acta che assicuri l’amministrazione della cosa comune nel caso di inerzia degli interessati (…)”.
Nel caso di specie, ai sensi dell’art. 1105 del codice civile, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale quando l'amministratore o l'assemblea restano inerti, ottenendo la nomina di un commissario che agisca al loro posto. Per cui nel caso esaminato dal tribunale, poiché l’ordinamento prevedeva un rimedio tipico non risultavano integrati i presupposti dell’art. 700 per il ricorso d’urgenza.

Questa ordinanza manda un messaggio chiaro ossia il ricorso d’urgenza, ex art. 700 c.p.c. è uno strumento potente ma residuale.
Usarlo dove la legge prevede già un rimedio tipico rischia di essere dichiarato inammissibile.

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Scarica l'ordinanza in allegato

Infiltrazioni d’acqua dal terrazzo e ricorso d’urgenza: FAQ

Che cos’è il ricorso ex art. 700 c.p.c.?
È uno strumento cautelare atipico che consente di ottenere un provvedimento urgente quando vi è rischio di pregiudizio imminente e irreparabile.
Ha natura provvisoria e serve a evitare che il tempo del giudizio ordinario renda inutile la tutela finale del diritto.

Quando si usa nei casi di infiltrazioni d’acqua?
Si utilizza solo se non esistono rimedi tipici adeguati già previsti dall’ordinamento.
Nel contesto condominiale va verificata prima la disciplina specifica applicabile al caso concreto.

Qual è il limite principale dell’art. 700 c.p.c.?
La sua residualità: non può essere attivato se esiste una tutela ordinaria o speciale idonea.
Il giudice verifica sempre la presenza di strumenti alternativi già previsti dalla legge.

Che ruolo ha l’art. 1105 c.c. nel condominio?
Consente al singolo condomino di rivolgersi al tribunale in caso di inerzia nella gestione della cosa comune.
Il giudice può intervenire e, se necessario, nominare un amministratore o commissario.

Perché il ricorso può essere dichiarato inammissibile?
Se il problema rientra in una fattispecie già regolata da norme specifiche.
In tal caso manca il presupposto della residualità del rimedio cautelare.

Quali sono gli aspetti tecnici nelle infiltrazioni da terrazzo?
Riguardano la corretta individuazione della responsabilità tra parti comuni e uso esclusivo.
Fondamentale la relazione tecnica per definire origine e dinamica del danno.

Quali errori deve evitare il progettista o tecnico?
Confondere la natura del bene e attribuire automaticamente la responsabilità al condominio.
Serve sempre una verifica tecnico-giuridica preliminare per indirizzare correttamente le azioni.