Impermeabilizzazione: il custode di un ballatoio può essere ritenuto responsabile per danni da infiltrazioni d’acqua?

Ballatoio: chi paga i danni da infiltrazioni d’acqua

Il ballatoio è un passaggio, generalmente esterno a un edificio, accostato a una sua parete, che permette di girare intorno ad esso o comunque percorrere parte del suo perimetro. Può essere presente anche all’interno di un fabbricato come rientranza o avere tettoie per la protezione dalle intemperie. Esso naturalmente dispone di protezioni per la caduta dall'alto come ringhiere, parapetti murari o balaustre.

Il ballatoio è particolarmente esposto agli agenti atmosferici: pioggia, umidità, escursioni termiche, neve, vento, azioni di gelo e disgelo, per cui le infiltrazioni d’acqua possono nel tempo compromettere, degradare, i materiali in corrispondenza delle superfici esposte e provocare danni agli ambienti sottostanti.

Per questo motivo, una corretta impermeabilizzazione e manutenzione sono fondamentali per evitare infiltrazioni e degrado dello stabile.

L’articolo 2051 del codice civile sottolinea che “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Il custode (proprietario o meno) è responsabile dei danni provocati dalla cosa che ha in gestione, a meno che non dimostri che l’evento sia stato determinato da un fattore esterno imprevedibile e inevitabile.

Ma nel caso di infiltrazioni d’acqua dal ballatoio chi ne è responsabile? Si può fare ricorso all'imprevedibilità dell'evento?

In linea generale, i danni provocati da infiltrazioni di acqua piovana provenienti da strutture sovrastanti di proprietà esclusiva, come ballatoi, balconi o terrazze, rientrano nella responsabilità del proprietario o del custode. Quest’ultimo è tenuto a vigilare sul suo stato di conservazione e intervenire quando la mancanza di manutenzione può provocare danni ad altri immobili. In questo contesto il degrado è un fenomeno che avviene sul lungo periodo e nel tempo esso è generalmente visibile per cui difficilmente si può far valere il "caso fortuito" previsto dalla norma per deresponsabilizzare il custode della cosa.

Proprio un caso di infiltrazioni provenienti da un ballatoio esterno privo di adeguata impermeabilizzazione è stato recentemente esaminato dal Tribunale di Napoli, che con la sentenza n. 2811/2026 ha affrontato la responsabilità del proprietario della struttura per i danni arrecati all’appartamento sottostante, costringendolo ad eseguire i lavori necessari per limitarli. 

Responsabilità del custode per infiltrazioni d’acqua

Un appartamento danneggiato dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dalla proprietà sovrastante è il fulcro della causa del Tribunale di Napoli che ha accertato la responsabilità del proprietario della struttura da cui provenivano le infiltrazioni, condannandolo ad eseguire i lavori necessari ma senza accogliere la richiesta di risarcimento danni, in quanto non adeguatamente provata o formulata.

Il ricorrente sosteneva che i danni presenti nella propria abitazione fossero causati dal cattivo stato di manutenzione di un ballatoio esterno appartenente alla controparte. Successivamente il contenzioso è finito dinanzi al Tribunale di Napoli, dove fondamentale è stato il ruolo del CTU. Infatti il giudice chiarisce che “si osserva, in fatto, che dalle CTU espletata dall’ingegnere (…) la presenza, nell’immobile della parte attrice, di danni conseguenti ad infiltrazioni di acqua piovana nella parte interna del cupolino e nella parte adiacente nonché ruggine nel montante in ferro cementato alla stessa. Il CTU ha accertato che i danni sono cagionati dallo “stato grezzo del ballatoio esterno che poggia sul cupolino in mattoni privo di alcun materiale impermeabilizzante e privo di geometria di finitura per lo scolo dell’acqua piovana, nonché di pluviale per raccolta acque e con presenza di vegetazione che dimostra lo stato di abbandono di tale struttura… tale mancanza pregiudica l’impermeabilità della parete che confina col ballatoio ed il cupolino”.
Viene quindi accertato tramite CTU la presenza di infiltrazioni di acqua piovana nell’appartamento dell’attore, visibili nel cupolino e nelle zone ad esso adiacenti, con ruggine nelle parti metalliche. La causa di ciò risiede nel ballatoio esterno sovrastante, la cui struttura era allo stato grezzo, senza impermeabilizzazione, senza pendenza per il deflusso dell’acqua e senza pluviale per la raccolta delle acque piovane, oltre a riversare in un evidente stato di abbandono, dimostrato dalla florida e folta presenza di vegetazione spontanea.

Queste condizioni hanno compromesso e danneggiato la parete confinante, favorendo le infiltrazioni nell’immobile sottostante.

A questo punto il giudice chiarisce che “Le domande proposte trovano fondamento nell’art. 2051 c.c., il quale configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva in relazione alle situazioni immanentemente connesse alla struttura o alle pertinenze della res in custodia. In particolare, l’art. 2051 c.c., nell'affermare la responsabilità del custode della cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione che prescinde da qualunque connotato di colpa, essendo sufficiente l'accertamento del rapporto causale tra la cosa danneggiata e l'evento dannoso e dell’assenza del caso fortuito, quale unico elemento idoneo ad elidere tale rapporto causale. Consegue che fa capo al danneggiato l'onere della prova dell'esistenza di un danno e del nesso di causalità intercorrente tra l'evento dannoso e la res in custodia, mentre sul custode grava la prova liberatoria del caso fortuito, da intendersi quale interruzione del nesso di causalità determinato da elementi esterni o dal fatto estraneo alla sfera di custodia o comunque dal fatto del terzo.”
L’art. 2051 c.c. disciplina la responsabilità per i danni causati da una cosa in custodia.
Per il danneggiato non è necessario dimostrare la colpa del custode, ma solo il nesso tra la cosa e il danno.
Il custode, invece, può liberarsi dalla responsabilità diretta solo dimostrando il caso fortuito, cioè che sia sopraggiunto un evento esterno imprevedibile o il fatto di un terzo che abbia di fatto interrotto il nesso di causalità.

Ne consegue che, “quanto evidenziato consente di ritenere raggiunta la prova dei fatti costitutivi del diritto della parte attrice, avuto specifico riguardo alla sussistenza del danno all’immobile ed alla sua riconducibilità eziologica a beni di cui la convenuta è proprietaria e custode e come tale responsabile per l’omesso esercizio dei poteri di vigilanza e di intervento con i rimedi necessari per evitare danni a terzi. Consegue che deve essere dichiarata la responsabilità di *** *** (custode della balaustra) nella determinazione dei danni subiti nell’immobile della parte attrice (…)”.

Di conseguenza, la convenuta è ritenuta responsabile per non aver vigilato o adottato interventi idonei a evitare il danno.

In conclusione:

Il custode è condannato solo agli interventi di ripristino.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: ballatoio, infiltrazioni d’acqua, responsabilità custode, articolo 2051 c.c., impermeabilizzazione, risarcimento danni infiltrazioni.

FAQ TECNICHE – Impermeabilizzazione ballatoi: custode responsabile danni acqua

Che cos’è l’impermeabilizzazione di un ballatoio?
È il trattamento tecnico delle superfici orizzontali o inclinate del ballatoio per impedire infiltrazioni d’acqua piovana negli immobili sottostanti. Include membrane, rivestimenti e sistemi di raccolta acque.

A cosa serve e in quali contesti si applica?
Previene degrado e danni da infiltrazioni in edifici con ballatoi esterni o interni, terrazze e passerelle, garantendo sicurezza, durabilità e comfort indoor.

Quali sono le prestazioni e i requisiti principali?
Assicura tenuta all’acqua, resistenza agli agenti atmosferici, adeguata pendenza per lo scolo, compatibilità con la struttura portante e resistenza alla vegetazione spontanea o agenti corrosivi.