Chi paga quando le infiltrazioni d’acqua da terrazzo sono causate da pluviali inefficienti? 60% al proprietario e 40% al condominio

Infiltrazioni d'acqua negli edifici condominiali: responsabilità tra proprietario e condominio

Quando le piogge trasformano un terrazzo condominiale in una "piscina", provocando danni agli appartamenti sottostanti, di chi è la colpa?

Purtroppo la questione della responsabilità per le infiltrazioni d’acqua negli edifici condominiali è un tema molto dibattuto soprattutto quando ci si trova di fronte a una pluralità di concause:

• difetti costruttivi originari;
• manutenzione inadeguata delle parti comuni;
• modifiche apportate dai singoli proprietari;
• inadeguatezza degli impianti di scarico.

Per cui stabilire chi debba rispondere dei danni subiti dalle proprietà individuali e dalle aree comuni non è affatto scontato.

Una recente sentenza del Tribunale di Bari affronta tale problematica delineando con chiarezza la responsabilità condivisa tra il proprietario dell’area (da cui ha origine l’infiltrazione) e il condominio.

Terrazzo e pavimento: chi risponde dei danni da infiltrazioni d’acqua

Alcune unità abitative del terzo piano e le parti comuni di un edificio durante forti precipitazioni hanno subito ingenti danni a causa delle infiltrazioni d’acqua.

I proprietari danneggiati e il condominio hanno quindi citato in giudizio la società proprietaria del terrazzo sovrastante, ritenendola responsabile di tali danni. Gli attori attribuivano la causa delle infiltrazioni principalmente alla pavimentazione galleggiante in legno realizzata sul terrazzo di proprietà esclusiva e ai suoi difetti costruttivi.

Di contro, la società convenuta si è difesa sostenendo che la responsabilità fosse da attribuire all’inadeguatezza dell’impianto di scarico condominiale, del tutto inidoneo a garantire un regolare smaltimento delle acque piovane, e all'assenza di due pluviali previsti nel progetto originario.

Il quadro delineato dalla consulenza tecnica d’ufficio era preoccupante infatti alle pluviali sottodimensionate si aggiungeva anche il problema del pavimento galleggiante in legno, realizzato per ovviare al ristagno d’acqua. Tuttavia, seppure l'idea progettuale fosse giusta, essa era stata purtroppo eseguita non a regola d’arte, con supporti non idonei e non perfettamente aderenti, aggravando così la situazione.
Il Tribunale allora chiarisce che “(…) le infiltrazioni dedotte in giudizio siano state causate da una combinazione di fattori: l'impianto di scarico sottodimensionato e la malaccorta realizzazione del pavimento galleggiante sul terrazzino di proprietà (...). Quanto al pluviale è incontestabile che sia un bene comune, ma la responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare in uso ad un solo condomino va qualificata non nell’ambito dei rapporti di natura obbligatoria che si instaurano nel condominio in forza della coesistenza delle proprietà individuali con quelle comuni, ma nell’ambito della responsabilità di cui al codice civile relativa ai danni da cose in custodia. Del danno, perciò, rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, sia il in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130, co. 1 n. 4, c.c. Invero, per consolidato orientamento della Corte di Cassazione, l'art. 2051 c.c. configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva che prescinde da qualunque connotato di colpa.”
Nel caso esaminato, le infiltrazioni sono state causate sia dallo scarico sottodimensionato del pluviale (parte comune) sia dalla scorretta realizzazione del pavimento galleggiante sul terrazzino. Nelle casistiche in cui sono coinvolti beni di proprietà esclusiva e beni condominiali la responsabilità per i danni derivanti è da considerarsi condivisa.

Secondo i giudici, infatti, il danno per le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (ad uso esclusivo di un condomino) non rientra nei normali rapporti condominiali, ma nella responsabilità per danni da cose in custodia. In caso di colpe congiunte l’obbligazione del singolo che cagiona il danno viene superata.

Di conseguenza rispondono del danno cagionato sia il proprietario esclusivo del bene (o l’utente che ne risulta custode) sia l’amministratore per gli obblighi di manutenzione delle parti comuni. Secondo l’articolo 2051 c.c., questo genere di responsabilità è di tipo oggettiva e prescinde dalla colpa.

Conseguenza?

“(…) Alla luce delle conclusioni di cui alle consulenze tecniche in atti e tenuto conto dei principi di diritto esposti, la responsabilità per danni da infiltrazione d'acqua non può che essere condivisa tra *** *** e condòmino *** *** nella misura rispettivamente del 60% e del 40%.”

Dei danni derivanti da pluviali mal realizzate o mal progettate che impediscono il corretto deflusso delle acque su un lastrico solare o terrazzo in uso esclusivo, a sua volta non ben impermeabilizzato, rispondono sia il proprietario, quale custode del bene, sia il condominio, in forza degli obblighi di controllo e conservazione delle parti comuni che incombono sull’amministratore.

Diventa quindi essenziale una corretta manutenzione delle parti comuni e di quelle private, nonché la necessità di rispettare le norme tecniche nella progettazione.

Scarica la sentenza in allegato

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