Tettoia sul lastrico solare di proprietà esclusiva: non sempre è illegittima

Art. 1122 codice civile e tettoie sui lastrici solari: i chiarimenti

I lastrici solari di proprietà esclusiva all’ultimo piano di un complesso condominiale non sono estranei a lavori da parte dei proprietari. Anzi spesso essi sono oggetto di lavori che riguardano la realizzazione di opere come le tettoie e gazebi.

Ma si può realizzare una tettoia su un lastrico solare di un edificio condominiale?

La risposta a questa domanda viene fornita dall’art. 1122 del codice civile secondo il quale “(n)ell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.”
Quindi non solo un proprietario può fare modifiche nel suo appartamento o nelle parti comuni ad uso esclusivo ma non è necessaria un’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale, ma solo una comunicazione all’amministratore, a condizione che l’opera non arrechi danno alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio.

A rafforzare tale principio è la sentenza del Tribunale di Gela 434/2025 che stabilisce come una tettoia realizzata sul lastrico solare di proprietà esclusiva in assenza di concreti pregiudizi alla stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio (purché realizzata con le dovute autorizzazioni amministrative) è legittima anche senza il preventivo consenso dell’assemblea condominiale.

Opere sul lastrico solare: quando il proprietario può intervenire senza consenso condominiale

Il caso vede come protagonisti un condominio e il proprietario dell’appartamento del sesto piano e del lastrico solare soprastante.

L’oggetto del contendere delle parti è una tettoia non amovibile in legno e muratura sul lastrico solare, realizzata senza il consenso condominiale e ritenuta in violazione del divieto di sopraelevazione indicato nel rogito notarile.
Il condominio ha contestato l’intervento e dopo vari tentativi di mediazione ha chiesto ufficialmente la demolizione del manufatto, il ripristino dello stato dei luoghi e il rimborso delle spese sostenute per la mediazione.

Per accertare lo stato dei luoghi e la conformità dell’opera, il Giudice nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), con il compito di:

• descrivere e documentare le opere realizzate sul lastrico solare tramite elaborati, grafici e fotografie;
• verificare la conformità delle opere alle prescrizioni di legge;
• accertare eventuali pregiudizi alla statica, alla sicurezza, al decoro o all’aspetto dell’edificio condominiale.

Dalla relazione del tecnico viene evidenziato che il manufatto non comportava danni alla stabilità né comprometteva l’aspetto architettonico dell’edificio infatti “sulla scorta dei documenti prodotti, in particolare dei calcoli e del relativo nulla osta del Genio Civile più volte richiamato è da escludere che il manufatto realizzato possa creare pregiudizio sia alla sicurezza che alla statica dello stabile condominiale e ciò in quanto un ingegnere abilitato ha calcolato e verificato la struttura in relazione ai carichi assentibili e l’Organo pubblico preposto alla verifica e controllo ha assentito l’esecuzione delle opere strutturali. Per quanto attiene al decoro ed all’aspetto condominiale non si ritiene che il manufatto possa ledere il decoro dell’edificio in quanto trattasi di un manufatto perfettamente rifinito all’esterno e posto al settimo piano di un edificio condominiale e quindi già di per se difficilmente visibile; peraltro, il convenuto nel realizzarlo ha avuto cura di allontanarsi adeguatamente dai parapetti perimetrali, così come evidenziato nel rilievo planimetrico e nelle foto allegate.”
Le contestazioni del condominio, secondo cui la tettoia avrebbe pregiudicato la sicurezza strutturale dello stabile, sono state ritenute infondate poiché l’opera rispetta le normative vigenti, comprese le verifiche statiche “in relazione ai carichi assentibili”.

Quindi la tettoia non compromette la stabilità, la sicurezza né l’aspetto architettonico dell’edificio essendo l’opera ben rifinita esternamente e coerente al contesto.

In conclusione un proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale può realizzare opere sul lastrico solare di sua esclusiva proprietà purché non arrechino danno alle parti comuni, alla stabilità o al decoro dell’edificio. In questi casi è inoltre importante sottolineare che non è necessaria l’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale, ma solo una comunicazione all’amministratore.

Scarica la sentenza in allegato

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