Decoro architettonico in condominio: la canna fumaria che risale fino al tetto lo altera?

Quando viene alterato il decoro architettonico nell'edificio condominiale?

A questa domanda risponde il Tar Campania nella sentenza 3079/2023 dello scorso 22 maggio, che ha confermato il diniego della SCIA, operato da un comune, per:

• l'installazione di una canna fumaria che parte dal piano terra e raggiunge il tetto percorrendo l’intera facciata condominiale fronte strada e interessando il primo piano, di proprietà di altri condomini, fino ad agganciarsi al cornicione del tetto, per poi superarlo;
• l'installazione di un’insegna pubblicitaria a bandiera di colore giallo posizionata sulla facciata dell’edificio condominiale, fronte strada;
• l'installazione di un motore esterno per condizionatore sulla facciata laterale dell’edificio condominiale;
• la trasformazione di una finestra in porta di accesso ad uno stanzino posto nell’androne condominiale.

Parti comuni condominiali: queste opere deturpano il decoro architettonico

Il TAR parte segnalando che, secondo il comune, le opere eseguite sulle pareti esterne deturpano architettonicamente l’edificio condominiale.

Dal che deriva, dovendo correttamente valutare il progetto nel suo insieme, che le opere non possono essere assentite.

Come è noto, infatti, secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2021, n. 14598 ed ivi precedenti richiamati), è interpretazione consolidata l'affermazione secondo cui l'utilizzazione con impianti destinati a servizio esclusivo di un'unità immobiliare di proprietà individuale di parti comuni dell'edificio condominiale (installazione di una canna fumaria, di una insegna pubblicitaria a bandiera, di un motore esterno per condizionatore e trasformazione di una finestra in una porta di accesso a uno stanzino posto nell’androne condominiale, il tutto a servizio di attività commerciale) esige il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 cod. civ.

Decoro architettonico e uso particolare del bene comune

Ma proprio per conclamare la legittimità dell'uso particolare del bene comune, ai sensi del citato art. 1102 cod. civ., occorre verificare anche se l'opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio condominiale, trattandosi di limite legale compreso nel principio generale dettato da tale norma.

Il TAR prosegue sottolineando che anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino, ex art. 1102 cod. civ., si applica il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall'art. 1120 cod. civ., ai sensi del quale “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.

Inoltre, l'alterazione del decoro architettonico si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.

In definitiva, quindi, ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile; neppure è decisiva la diminuzione di valore economico correlata alla modifica, in quanto, ove sia accertata un’alterazione della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale, per effetto della realizzazione di una canna fumaria apposta sulla facciata, dell’installazione di una insegna bandiera e di un motore per il condizionatore, il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per sé meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione.