Decreto Salva Casa: nuove FAQ su stato legittimo, sanatorie, pagamenti

Il Decreto Salva Casa è ormai pienamente operativo anche grazie alla pubblicazione, sulla Gazzetta Ufficiale, dei moduli unici che a livello attuativo consentono la piena applicazione delle disposizioni della legge 105/2024 (di conversione del DL 69/2024).

Sapppiamo anche che alcune Regioni devono ancora adottare i moduli unici (avrebbero dovuto farlo entro il 9 maggio scorso), così come le amministrazioni comunali avevano tempo fino al 23 maggio per pubblicare i nuovi modelli sui loro siti (o meglio, per aggiornare i vecchi) e dare, così, piena attuazione alle regole previste dal Salva Casa.

In ogni caso, anche qualora la Regione/comune di appartenenza non abbia ancora pubblicato i moduli, il cittadino/professionista può utilizzare gli stessi decorsi ulteriori 30 giorni ovvero presumibilmente dal 23 giugno 2025.

Moduli edilizi aggiornati: quali sono?

Si tratta della modulistica aggiornata per professionisti tecnici e tecnici comunali per adeguarsi finalmente alle novità apportate al Testo Unico Edilizia da parte del Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024).

La Conferenza Unificata del 27 marzo 2025 ha infatti aggiornato i 4 modelli relativi a:

• SCIA;
• CILA;
• SCIA alternativa al permesso di costruire;
• permesso di costruire.

I moduli sono stati pubblicati, assieme al testo dell'Accordo, nella Gazzetta Ufficiale n.85 dell'11 aprile 2025.

Le modifiche principali dei moduli unici

Le modifiche maggiori riguardano SCIA e permesso di costruire, anche perchè sono quelli utilizzati per richiedere la sanatoria semplificata ex art.36-bis del Testo Unico Edilizia con il nuovo accertamento di conformità 'leggero', cioè con intervento conforme "alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della segnalazione e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione".

Le nuove FAQ

Nel frattempo, ANCI e ANCE - che hanno realizzato, lo scorso 7 maggio, un webinar informativo “Il decreto Salva casa (DL 69/2024): nuova modulistica unificata e indirizzi operativi” -  hanno pubblicato nuove interessanti FAQ a 360 gradi sull'applicazione del Salva Casa, scaricabili in allegato.

Vediamo di riassumere i chiarimenti principali.

Tolleranze costruttive e vincoli paesaggistici

Le tolleranze esecutive (ex art. 34-bis del Testo Unico Edilizia) non si applicano in presenza di vincoli paesaggistici o culturali ai sensi del D.lgs. 42/2004, anche se si tratta di modifiche interne. La ratio estensiva adottata dal Ministero della Cultura considera tutelati anche edifici non di pregio intrinseco, ma ricadenti in ambiti vincolati.

SCIA in sanatoria e aspetti strutturali

La SCIA ai sensi dell'art. 34-ter (per varianti in corso d’opera anteriori al 1977) presuppone il coinvolgimento degli uffici competenti in materia sismica. Sebbene non sia esplicitato nella modulistica, il riferimento alla normativa di settore lo impone.

Cambio d’uso e "prevalenza"

Con l’abrogazione dell'art. 23-ter, non si fa più riferimento alla superficie prevalente per stabilire la destinazione d’uso. Oggi prevale il criterio desumibile dallo stato legittimo dell’immobile. Tuttavia, per i cambi d’uso verticali, il Ministero consente anche un criterio basato sul numero delle unità immobiliari per destinazione.

Sanzioni economiche per le sanatorie

La sanzione prevista dall'art. 36-bis, comma 5, lett. b), è pari al doppio dell’incremento del valore venale dell'immobile, con tetti minimi e massimi (da 1.032 € a 10.326 €, o la metà con doppia conformità). Le amministrazioni devono attivare un’interlocuzione con l’Agenzia delle Entrate per ottenerne la stima.

Stato legittimo e titoli edilizi pregressi

Il Consiglio di Stato ha chiarito che non è sufficiente un riferimento ai titoli pregressi nell’ultima pratica edilizia: serve una verifica espressa dell’amministrazione. Tuttavia, la modulistica unificata 2025 presume la legittimità se gli estremi sono indicati nel titolo più recente.

Cambi d'uso in seminterrati e piani terra

Le agevolazioni del Decreto Salva Casa per i cambi di destinazione in piani terra e seminterrati valgono solo se la Regione ha disciplinato la materia. In assenza, i Comuni possono regolamentare, ma non si applicano le deroghe previste dal decreto.

Agibilità e requisiti igienico-sanitari

Le deroghe sulle altezze minime e altri requisiti igienico-sanitari (art. 24, commi 5-bis e 5-ter DPR 380/2001) sono applicabili solo in caso di recupero edilizio, accompagnato da soluzioni progettuali che garantiscano salubrità, ma restano soggette a interpretazioni locali (es. Comune di Roma).

SCIA e sanzioni per parziali difformità

Per le difformità eseguite prima del 1977 non è richiesta doppia conformità urbanistica, ma è necessario verificare l’epoca di realizzazione e il riferimento al titolo originario. Il titolo sanante può essere subordinato al rispetto di normative settoriali (es. sicurezza, igiene, ecc.).

Contributo di costruzione e cambi d'uso

I cambi di destinazione d'uso (es. da agricolo a residenziale) con opere, se sanati con SCIA ex art. 36-bis, non richiedono ulteriori contributi, salvo in caso di immobili vincolati, per i quali si applica una sanzione aggiuntiva.

LE NUOVE FAQ ANCI-ANCE SUL SALVA CASA SONO SCARICABILI IN ALLEGATO