Distanze tra edifici senza possibilità di deroga: il limite di 3 metri è tassativo
Anche gli interventi del Piano Casa devono rispettare le distanze di 3 metri tra edifici (1.5 dal confine per le nuove costruzioni, non potendo la normativa regionale derogare ai principi del Codice Civile: è quindi legittimo l'annullamento del permesso di costruire se c'è violazione delle distanze minime.
Un Piano Casa può derogare alle regole sulle distanze tra edifici previste dal Codice Civile, cioè 3 metri? La risposta è no: anche gli interventi del Piano Casa, infatti, devono rispettare le distanze civilistiche, non potendo la normativa regionale derogare ai principi del Codice Civile.
E' senz'altro interessante il contenuto della sentenza 6907/2025 del 7 aprile scorso del Tar Lazio, relativo all'annullamento in autotutela del permesso di costruire rilasciato da un comune.
La sentenza conferma la legittimità dell'annullamento disposto per violazione delle distanze minime tra edifici previste dall'art. 873 del Codice Civile e dalla normativa del Piano Casa regionale.
Il caso evidenzia l'importanza del rispetto delle distanze legali negli ampliamenti edilizi e i limiti temporali per l'esercizio del potere di autotutela amministrativa.
Le regole sulle distanze tra edifici
Normativa di riferimento:
- Art. 873 Codice Civile: prescrive un distacco minimo tra le costruzioni di 3 metri, fissando una distanza minima dal confine di 1,5 metri per le nuove costruzioni;
- Art. 9 D.M. 2 aprile 1968, n. 1444: disciplina le distanze tra pareti finestrate (10 metri);
- L.R. Lazio n. 21/2009 (Piano Casa): consente ampliamenti in deroga ai parametri urbanistici ma NON alle norme sulle distanze.
Principi applicativi:
- le distanze si applicano alle "nuove costruzioni", categoria che include gli ampliamenti e le sopraelevazioni;
- la L.R. 21/2009 ha natura eccezionale e derogatoria ma non può derogare alle norme civilistiche sulle distanze;
- l'aumento in altezza di un fabbricato costituisce "nuova costruzione" soggetta ai limiti di distanza.
Il caso: ampliamento del fabbricato e realizzazione di nuovo edificio
Il ricorrente aveva ottenuto nel 2019 un permesso di costruire per l'ampliamento di un fabbricato e la realizzazione di un nuovo edificio nella stessa proprietà, ai sensi della L.R. Lazio 21/2009 (Piano Casa).
Durante i lavori, il Comune ha effettuato un sopralluogo nel giugno 2020 che ha evidenziato irregolarità nella realizzazione degli interventi.
Le violazioni riscontrate
Il Comune ha rilevato che l'ampliamento del fabbricato esistente, collocato a soli 0,80 metri dal confine, violava la disciplina delle distanze in due aspetti specifici:
- ampliamento di riallineamento: realizzazione di 0,72 mq per riallineare la parete confinante, mantenendo la distanza irregolare di 0,80 metri dal confine;
- sopraelevazione: aumento dell'altezza del fabbricato da 2,20 a 3,00 metri, considerato "nuova costruzione" soggetta al limite di 1,5 metri dal confine.
Queste violazioni hanno comportato l'autorizzazione illegittima di 6,39 mc di cubatura non conforme alle prescrizioni della L.R. 21/2009.
I termini della procedura di autotutela
Il TAR ha chiarito, inoltre, importanti principi sui termini per l'esercizio del potere di autotutela:
- termine applicabile: 18 mesi dalla data di rilascio del permesso (non 12 mesi, essendo il provvedimento del 2019 anteriore alla modifica normativa del 2021);
- sospensione COVID-19: applicazione della sospensione dei termini dal 23 febbraio al 15 maggio 2020 (83 giorni);
- rispetto dei termini: l'annullamento del 3 giugno 2021 è risultato tempestivo rispetto alla scadenza del 22 luglio 2021.
Violazione delle norme sulle distanze
Il TAR ha confermato che la violazione delle distanze minime costituisce vizio sostanziale sufficiente a giustificare l'annullamento, trattandosi di norme inderogabili anche per gli interventi del Piano Casa.
La natura eccezionale della L.R. 21/2009 non consente deroghe alle disposizioni civilistiche sulle distanze.
Assenza di responsabilità risarcitoria
Il Tribunale ha escluso, in definitiva, la responsabilità del Comune per lesione del legittimo affidamento, ritenendo che il ricorrente, usando l'ordinaria diligenza, avrebbe potuto avvedersi della violazione delle distanze legali.
Non sussisteva quindi una situazione di affidamento incolpevole determinata da un vizio al di fuori della sfera di conoscibilità del beneficiario.
La sentenza rappresenta un importante precedente sull'applicazione rigorosa delle norme sulle distanze negli interventi edilizi in deroga, confermando che nemmeno le normative speciali come il Piano Casa possono derogare ai principi civilistici fondamentali in materia di rapporti di vicinato.
LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO
Abuso Edilizio
L'abuso edilizio rappresenta la realizzazione di opere senza permessi o in contrasto con le concessioni esistenti, spaziando da costruzioni non autorizzate ad ampliamenti e modifiche illegali. Questo comporta rischi di sanzioni e demolizioni, oltre a compromettere la sicurezza e l’ordine urbano. Regolarizzare tali abusi richiede conformità alle normative urbanistiche, essenziale per la legalità e il valore immobiliare.
Edilizia
Esplora il mondo dell'edilizia, il settore dedicato alla progettazione, costruzione, ristrutturazione e manutenzione di edifici e infrastrutture. Scopri come la normativa italiana, come il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e le Normative Tecniche per le Costruzioni (NTC), regolano le pratiche edilizie per garantire sicurezza e qualità. Approfondisci il significato etimologico del termine "edilizia" e come le leggi locali e regionali influenzano la costruzione e gestione degli immobili.
Titoli Abilitativi
Permesso di costruire, SCIA, CILA, edilizia libera: cosa sono, quando servono e cosa comportano. INGENIO ti guida nella scelta del corretto titolo edilizio, con articoli tecnici, esempi e normativa aggiornata.
Urbanistica
Con questo Topic "Urbanistica" raccogliamo tutte le news e gli approfondimenti che sono collegati a questo termine, sia come disciplina, che come aggettivo. Progettazione e programmazione urbanistica, gestione dello sviluppo delle città e dei territori e normativa inerente al tema.
Condividi su: Facebook LinkedIn Twitter WhatsApp