Facciata condominiale: anche chi non ha affacci deve partecipare alle spese

Facciata di un edificio: è parte comune?

Quando si parla di immobili spesso si introduce il termine prospetto o facciata, ma cosa si vuole intendere?
La facciata rappresenta l’insieme delle linee architettoniche e degli elementi ornamentali che caratterizzano un edificio dal punto di vista di un osservatore posto esterno. Naturalmente secondo tale definizione nella facciata sono incluse non solo le pareti perimetrali ma anche balconate, parapetti delle terrazze, frontali cornicioni, basamenti, pilastrini e marcapiani.

Essa è una componente architettonica dello stabile che assolve funzioni come:

• proteggere l’immobile dagli agenti atmosferici;
• contribuire all’isolamento termico e acustico;
• sostenere la struttura dell’edificio (edifici a pareti o maschi portanti);
• definire l’identità architettonica.

Secondo l’art. 1117 del codice civile “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate (…)”.
Quindi la facciata rientra tra le parti comuni del condominio.

Ma cosa accade quando un condomino non dispone di finestre, balconi o altre aperture sulla facciata oggetto dei lavori? deve contribuire ugualmente ad un intervento in facciata?

Questo è ad esempio il caso di appartamenti con affaccio su altri prospetti dell’edificio ovvero di proprietari di unità immobiliari situate in mansarda o sottotetto, che ricevono luce esclusivamente da lucernari e abbaini, senza alcun affaccio sulle pareti esterne del palazzo oppure dei proprietari di locali commerciali o depositi con accesso indipendente, anche senza alcun contatto visivo con determinate facciate dell'edificio.

Sono tali circostanze sufficienti per essere esentati dal pagamento?
Il singolo condomino può legittimamente rifiutarsi di contribuire alle spese sostenendo di non trarre alcun beneficio diretto dall'intervento?
Si può inquadrare tale casistica come un uso "particolare" della cosa comune (un’innovazione) che giustifica un'esenzione dalla spesa e il carico della stessa ai soli interessati?

Tali domande sono frequenti e tutte legittime.

A fornire dei chiarimenti esaustivi in merito è la sentenza del Tribunale di Ravenna n. 663/2025.

Vediamo il caso…

Facciata condominiale: chi paga le spese se non si hanno affacci?

Un condominio, in seguito ad un’assemblea condominiale, approva una serie di lavori edili per l’immobile, comprendenti interventi di tinteggiatura della facciata e del cornicione, previa sverniciatura e locale ripristino dell’intonaco ove ammalorato.

Tuttavia, uno dei condomini ha convenuto in giudizio l’intero condominio, chiedendo non solo l’annullamento della delibera ma anche di essere esonerato dalla spesa, sostenendo varie argomentazioni tra cui:

• la presunta invalidità dell’avviso di convocazione;
• la non conformità della delibera all’ordine del giorno;
• l’eccessiva onerosità dell'intervento;
• l’errata applicazione dei criteri di ripartizione delle spese.

Il giudice respinge tutte le contestazioni del ricorrente evidenziando che “(…) l’attore non ha provato che i lavori deliberati (siano) privi di utilità o eccessivamente onerosi. Si è limitato ad affermare, in termini generici, che il palazzo non gode di particolare pregio e non presenta una facciata connotata da uno particolare stile architettonico, senza dedurre in modo specifico che, in concreto, i lavori di rifacimento della facciata sarebbero privi di utilità o eccessivamente onerosi. Inoltre, per quanto riguarda l’eccessiva onerosità della spesa, si può ulteriormente osservare che l’importo dei lavori deliberati appare congruo se si considera che non si discosti in modo significativo dall’importo indicato nei preventivi prodotti dallo stesso attore per le medesime lavorazioni (…): i preventivi depositati infatti prevedono una spesa di 48.500 o 45.500 contro la spesa di euro 52.100 euro di cui alla delibera assembleare.”
Quindi il ricorrente aveva l’onere di dimostrare l’inutilità delle lavorazioni (esempio avvalorando con foto che la facciata non avesse bisogno di interventi di manutenzione o di ripristino) ma la sua contestazione è stata vaga e non ha dimostrato nemmeno che gli stessi fossero a suo dire eccessivamente onerosi, anzi l’importo deliberato risultava in linea con i preventivi da lui stesso prodotti.

Inoltre “il fatto che l’attore non dispone di alcun affaccio o altra apertura sulla facciata e che la sua unità immobiliare riceve luce unicamente da alcuni abbaini presenti sul coperto e risulta collegata alla porta di ingresso/uscita da una scala comune senza alcun contatto con la facciata, non vale ad esimerlo dalla compartecipazione alle spese per il rifacimento della facciata. L’unità immobiliare in proprietà dell’attore è comunque inserita nel complesso condominiale per cui è causa, (…) pertanto si pone in un rapporto di pertinenza o di collegamento strumentale con le facciate interessate dai lavori.”
Quindi il giudice ha stabilito che, anche se il ricorrente non dispone di affacci sulla facciata e riceve luce solo da abbaini sul tetto, comunque la sua unità immobiliare, facendo parte del complesso condominiale, mantenga un rapporto di pertinenza con le facciate interessate dai lavori e quindi il proprietario della stessa debba comunque partecipare alle spese per la facciata nei rapporti millesimali (millesimi di proprietà generale) previsti con le altre unità.

Infine il Tribunale precisa un punto molto importante ossia che cosa si intenda per innovazione: “(…) ai sensi della norma invocata si intende per innovazione quella “modificazione della cosa comune che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione”. (…); nel caso di specie, è evidente che lavori di rifacimento della facciata non possano essere qualificati come innovazione posto che non vi è alcuna trasformazione del bene e della sua destinazione.”
I lavori di rifacimento possano essere qualificati come "innovazione" ai sensi dell'articolo 1120 del Codice Civile solo quando comportino una trasformazione sostanziale del bene o della sua destinazione, a differenza del caso di specie. Si sottolinea che esclusivamente in tali casi il proprietario avrebbe potuto essere esonerato dal versamento del proprio contributo.

La conclusione?

La facciata condominiale non solo rientra tra le parti comuni dell’edificio ma le relative spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, indipendentemente dalla presenza o meno di aperture sulla facciata stessa.

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