Frazionamento di mansarde in unità abitative: manutenzione o ristrutturazione?

In merito al frazionamento di mansarde e grandi unità immobiliari in più abitazioni autonome, in una recente sentenza il TAR Toscana chiarisce che la trasformazione sistematica di locali accessori in vani abitativi, con aumento del numero delle unità e realizzazione di nuovi solai praticabili, integra una ristrutturazione edilizia pesante soggetta a permesso di costruire. La semplice CILA non è sufficiente, soprattutto negli immobili di valore storico-architettonico. La precedente sanatoria non copre gli interventi successivi che modificano destinazione d’uso, consistenza o assetto distributivo.

Interventi di frazionamento interno: non sono tutti uguali!

Non tutti gli interventi interni di frazionamento appartengono alla categoria della manutenzione straordinaria assentibile, secondo il Testo Unico Edilizia, con semplice CILA. Ci sono dei casi nei quali, con alterazione del numero delle unità immobiliari o mutamento della destinazione d'uso, si scollina nella ristrutturazione edilizia pesante, con conseguente necessità del permesso di costruire.

Il caso: interventi all'interno di una Villa storica

ll TAR Toscana, con la sentenza 680/2026, rigetta il ricorso proposto dai comproprietari di una vlla storica a Firenze avverso l'ordinanza di demolizione adottata dal Comune in seguito di una lunga istruttoria su due domande di condono del 1986.

L'Amministrazione aveva accertato che, dopo il rilascio delle concessioni in sanatoria, i proprietari avevano continuato a realizzare interventi interni non titolati, frazionando progressivamente l'originario organismo edilizio - articolato in un'unica grande unità abitativa - in una molteplicità di unità immobiliari autonome, anche mediante la trasformazione di mansarde da locali accessori a vani abitativi primari.

Il TAR conferma la qualificazione degli interventi come ristrutturazione edilizia pesante e la legittimità della sanzione demolitoria.

Il ricorso: gli interventi non riguardano parti strutturali

Secondo i ricorrenti, gli interventi in argomento sono riconducibili a quelli di "manutenzione straordinaria" previsti dall'art. 3, comma 1, lett. b del DPR 380/2001 i quali, non avendo riguardato parti strutturali dell’edificio, sono assoggettati alla semplice CILA, in assenza della quale, essendo tutti conformi alle vigenti normative è applicabile la sola sanzione pecuniaria fissa di cui all’art. 136, comma 6 della L.R. 65/2014 e non quella demolitoria di cui al successivo art. 199.

Ad analoga conclusione si dovrebbe comunque giungere anche a voler ritenere (come non è) le opere di cui si tratta riconducibili alla categoria della ristrutturazione edilizia; infatti, nella fattispecie non ricorrono certamente le condizioni per la c.d. “ristrutturazione edilizia “pesante”, cosicché si renderebbe comunque applicabile l’art. 200 della L.R. 65/2014 che, per l’ipotesi di ristrutturazione “non pesante” conforme a normativa, prevede la sanzione pecuniaria e non demolitoria.

Il confine tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia pesante

L'oggetto del contendere riguarda, quindi, la corretta qualificazione degli interventi interni di frazionamento.

Il TAR respinge l'impostazione difensiva, sostenendo che la manutenzione straordinaria ricomprende interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione di finiture e impianti, nonché interventi necessari a integrare o mantenere in efficienza elementi esistenti, ma non consente modifiche alla distribuzione interna che alterino il numero delle unità immobiliari o ne mutino la destinazione.

Il frazionamento sistematico di un'unica grande unità abitativa in una pluralità di unità autonome, con realizzazione di nuovi solai praticabili e trasformazione di locali accessori in vani primari, eccede la manutenzione e rientra nella ristrutturazione edilizia pesante con permesso di costruire obbligatorio. La CILA, qui, non può bastare.

La ristrutturazione pesante negli immobili di valore storico-architettonico

Un ulteriore e decisivo elemento di qualificazione dipende dalla natura vincolistica dell'immobile. Questa villa è classificata dal Regolamento Urbanistico come "emergenza di valore storico architettonico – spazio edificato", soggetta all'art. 13, comma 6, delle NTA.

Per gli immobili appartenenti a tale categoria, la disciplina locale qualifica come ristrutturazione edilizia pesante qualsiasi intervento che determini il radicale mutamento della consistenza dell'unità immobiliare legittimamente esistente.

Ne consegue che il frazionamento con creazione di nuove unità abitative autonome - a fortiori se accompagnato dalla sostituzione di solai non praticabili con strutture in calcestruzzo praticabili - ricade necessariamente in tale categoria, richiedendo il titolo edilizio maggiore (permesso di costruire) e, in caso di esecuzione senza titolo, la sanzione demolitoria ai sensi dell'art. 199 L.R. Toscana 65/2014.

Il frazionamento delle mansarde: dalla sanatoria all'abuso sopravvenuto

Il Tar torna poi specificatamente sul cuore del contenzioso, che riguarda le mansarde.

Le concessioni in sanatoria avevano infatti legittimato le mansarde esclusivamente come locali accessori, in quanto presentavano altezze medie inferiori a 2,70 metri e non erano idonee all'uso abitativo primario.

I proprietari avevano successivamente:

• suddiviso il piano mansarda in tre unità immobiliari autonome;
• trasformato i locali da accessori a primari, ricavando vani abitativi in violazione dei requisiti minimi di altezza;
• reso la mansarda interamente praticabile mediante apertura di botola e solaio.

Quindi, l’abuso contestato è, in sintesi, l’ulteriore frazionamento del piano mansarda in tre u.i. autonome, con la trasformazione da una mansarda solo in parte praticabile e ad uso accessorio, ad una mansarda totalmente praticabile ed accessibile da botola ed apertura nel solaio.

Ma la sanatoria copre esclusivamente le opere e la destinazione d'uso in essa specificamente contemplate: ogni intervento successivo che modifichi consistenza, destinazione o numero delle unità costituisce abuso autonomo, non coperto dal condono pregresso e sanzionabile indipendentemente da esso.

FAQ TECNICHE: Frazionamento di mansarde e creazione di unità abitative autonome | Ingenio

Quando il frazionamento interno supera la manutenzione straordinaria?

Il limite viene superato quando gli interventi modificano il numero delle unità immobiliari, trasformano locali accessori in ambienti abitativi o incidono in modo significativo sulla distribuzione interna dell’edificio.

Perché il frazionamento delle mansarde richiede il permesso di costruire?

Perché comporta una ristrutturazione edilizia pesante con creazione di nuove unità autonome, nuovi volumi funzionali e trasformazione della destinazione d’uso dei locali originariamente accessori.

La CILA è sufficiente per trasformare una mansarda in abitazione?

No. Se l’intervento rende la mansarda stabilmente praticabile e destinata ad uso abitativo, con modifiche sostanziali dell’organismo edilizio, è necessario il permesso di costruire.

Qual è l’effetto dei vincoli storico-architettonici sulla qualificazione dell’intervento?

Negli immobili di pregio storico, anche modifiche interne che alterano la consistenza dell’unità immobiliare possono essere considerate ristrutturazione edilizia pesante, con regime autorizzatorio più rigoroso.

Una precedente sanatoria copre anche gli interventi successivi?

No. Il condono edilizio legittima esclusivamente le opere e le destinazioni espressamente assentite. Ogni successiva modifica di destinazione, consistenza o numero delle unità costituisce un nuovo abuso edilizio autonomo.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO