Il perimetro di condono edilizio e sanatoria urbanistica: tra abusi maggiori e abusi minori

Non tutti gli abusi edilizi possono essere condonati.

Si questo, siamo tutti d'accordo (in teoria). Ma spesso si fa confusione tra abusi edilizi maggiori e minori, e soprattutto tra abusi su edifici 'vincolati'.

Per chiarire bene le 'regole' del gioco, possiamo 'utilizzare' il disposto della sentenza 9504/2022 del 2 novembre scorso del Consiglio di Stato, che tratta il caso di un complesso immobiliare costituito in forza di due licenze edilizie risalenti all'anno 1971.

Il ricorso

Come correttamente rilevato dal TAR competente, il diniego di sanatoria gravato si basa su una triplice motivazione:

1. la riconducibilità della fattispecie all’esame ad un’ipotesi di lottizzazione abusiva;
2. la sussistenza della causa ostativa alla sanatoria di cui agli artt. 32, comma 27, lett. d), della legge 326/2003 (cd. Terzo Condono edilizio) e 3, comma 1, lett. b), della l.r. n. 12/2004, in quanto le unità immobiliari da condonare si trovano in area assoggettata a vincolo paesaggistico e ricadono in Zona “G” – Sottozona “G4”, con vincolo dell’attuale stato urbanistico ed edilizio e con ammissione, sugli edifici esistenti, solamente degli interventi di cui all’art. 16, lettere A, B e C, delle N.T.A. del P.R.G.;
3. la sussistenza del vincolo idrogeologico di cui al r.d. n. 3267/1923.

Condono edilizio in zone vincolate (sanatoria straordinaria): il perimetro di applicazione

Palazzo Spada si concentra sul secondo motivo, imperniato sulla presenza della causa ostativa al condono prevista dall’art. 32, comma 27, lett. d), della legge 326/2003 e dall’art. 3, comma 1, lett. b), della l.r. n. 12/2004.

Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del DL 269/2003, sono sanabili le opere abusive realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli (tra cui quello idrogeologico, ambientale e paesistico), purché ricorrano congiuntamente determinate condizioni:

• a) che si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo (e non necessariamente che comporti l’inedificabilità assoluta);
• b) che pur realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) che siano opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illeciti di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d. l. n. 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) senza quindi aumento di superficie;
• d) che vi sia il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo.

Tanto precisato, il diniego impugnato elenca specificamente i vincoli di natura paesistica ai quali è sottoposta l’area in cui ricadono le unità immobiliari.

Le opere per cui è stato chiesto il condono non rientrano nelle tipologie di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d. l. n. 269/2003 – trattandosi della realizzazione di due unità abitative.

Ne deriva che, sulla base di quanto stabilito dall’art. 32, comma 27, legge 326/03 e successiva L.R. 12/2004, le opere non sono in radice suscettibili di sanatoria, in quanto ricadenti in area vincolata, ciò indipendentemente dalla loro conformità agli strumenti urbanistici, con conseguente irrilevanza anche delle censure con cui l’appellante prospetta la conformità delle opere al PRG.

Condono edilizio off limits per gli abusi maggiori, consentito per gli abusi minori

Il Consiglio di Stato segnala, inoltre, che non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge (cd. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli (per quanto qui rileva) idrogeologici e paesaggistici, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area.

Sono invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, solo gli interventi cd. minori di cui ai numeri 4, 5 e 6, dell’allegato 1 al d. l. n. 326, cit. (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), previo parere della autorità preposta alla tutela del vincolo.

In definitiva: un abuso edilizio, come quello del caso di specie, comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, non può essere sanato, indipendentemente da ogni ulteriore rilievo sollevato con l’appello.

In aggiunta, Palazzo Spada evidenzia che l'applicabilità della sanatoria, nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, alle sole opere di restauro o risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, è stata confermata anche dalla costante giurisprudenza penale secondo cui: “in tema di abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono previsto dall'art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 (convertito, con modificazioni, dalla l. n. 326 del 2003) è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato D.L. (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (Corte Cass., n. 40676 del 2016).