Immobili italiani 2024: crescita dello stock (+0,7%), composizione per gruppi catastali e peso delle rendite

Statistiche catastali 2024: abitazioni al 54%, pertinenze e immobili commerciali al 43%

Quando parliamo di stock immobiliare intendiamo come l’insieme di tutti gli immobili censiti in Catasto in un determinato momento (abitazioni, pertinenze, uffici, negozi, capannoni, edifici collettivi, aree urbane, ecc.).
In pratica è la fotografia del patrimonio edilizio nazionale, distinta per categorie catastali, superficie, consistenza e rendita.

Nel 2024 gli immobili censiti in Catasto sono oltre 79 milioni: quasi 68 milioni con rendita (categorie ordinarie e speciali), circa 7,1 milioni beni comuni non censibili. Un altro gruppo consistente, circa 3,8 milioni di unità, appartiene al gruppo F: immobili che non producono reddito e che vengono censiti solo a fini inventariali (come aree urbane, ruderi, fabbricati in costruzione o lastrici solari).

Lo stock cresce del +0,7% rispetto al 2023 (pari a 525mila unità in più). La quota prevalente è abitazioni (circa 54%), seguono pertinenze e immobili commerciali (43%). 

Questi dati provengono dalla 18ª edizione delle Statistiche Catastali 2024, frutto della collaborazione tra l’Osservatorio del Mercato Immobiliare e la Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare. Il rapporto analizza nel dettaglio numero, consistenza fisica, caratteristiche (vani, superfici, volumi) e rendite catastali delle diverse tipologie di immobili presenti sul territorio nazionale. Le categorie catastali forniscono la chiave di lettura per comprendere il patrimonio edilizio e le dinamiche fiscali collegate.

 

 

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Immobili italiani 2024: fotografia aggiornata dello stock catastale

• 79+ milioni di immobili complessivi (al 31.12.2024).
• Quasi 68 milioni nelle categorie con rendita; ~7,1 milioni beni comuni non censibili; >3,8 milioni gruppo F (immobili privi di rendita).
• lo stock immobiliare italiano ha avuto un +0,7% vs 2023 (~+525.000 unità).
• La struttura proprietaria conferma una netta predominanza delle persone fisiche, che detengono circa il 90% degli immobili. I soggetti non fisici (società, enti, istituzioni) possiedono il 10,8%, mentre appena lo 0,2% è intestato a proprietà comuni.

Quanto alla destinazione d’uso:

• 54% delle unità è rappresentato da abitazioni (gruppo A);
• 43% da pertinenze e immobili commerciali (gruppo C: box, posti auto, cantine, soffitte, negozi, magazzini, laboratori);
• la parte restante si divide tra immobili a destinazione speciale (2,5%, gruppo D), particolare (0,2%, gruppo E) e immobili a uso collettivo (0,3%, gruppo B, come scuole, ospedali, collegi, uffici pubblici).

In termini di rendita catastale, la maggior parte del valore complessivo è concentrata nei gruppi A e C, che insieme valgono circa due terzi del totale. Colpisce invece il peso del gruppo D: pur rappresentando solo il 2,5% delle unità, contribuisce al 28,7% della rendita complessiva nazionale, con oltre 11 miliardi di euro.

 

Composizione e definizioni (gruppi A‑B‑C‑D‑E‑F)

Gruppo A – Abitazioni (esclusa A/10), numeri e caratteristiche

• 35,6 milioni di abitazioni (≈ +92,7 mila vs 2023). 
  La tipologia più diffusa è quella civile (A2), seguita dalle abitazioni economiche (A3) e popolari (A4), che insieme costituiscono quasi il 90% dello stock residenziale.
• L’abitazione “media” misura 118 mq ed è composta da 5,5 vani, ma il panorama è molto variegato:
• Ampia variabilità: A/5 (ultrapopolari) 2,36 vani / ~58 m²; A/1 (signorili) 11 vani / ~300 m².
• Composizione: quasi il 90% delle residenze è in A/2 (civili), A/3 (economiche) e A/4 (popolari).

Nel 2024, hanno registrato una lieve crescita (inferiore all’1%) le categorie A2 (civili), A3 (economiche), A7 (villini) e A11 (abitazioni tipiche dei luoghi). Al contrario, le abitazioni signorili (A1) e le popolari (A4) sono in calo, così come le ultrapopolari (A5) e le rurali (A6), diminuite di circa il 2%.

Lo stock abitativo resta saldamente nelle mani delle persone fisiche, con oltre 33 milioni di unità (93% del totale). Le persone non fisiche possiedono meno di 2,5 milioni di abitazioni, mentre circa 11mila rientrano tra i beni comuni.

 

  

Categoria A/10 – Uffici e studi privati

Gli uffici e studi privati (A10) ammontano a 648.452 unità (nel dettaglio 645.858 (quadro riassuntivo A/10) e 648.452 (altra sezione uffici/studi): il 56,5% è intestato a persone fisiche, il 43% a soggetti non fisici e solo lo 0,2% a proprietà comuni. La loro rendita complessiva sfiora 1,5 miliardi di euro, in lieve calo rispetto al 2022 (-0,6%).

Gli immobili a uso collettivo (gruppo B) superano invece le 216mila unità e comprendono:

• scuole (32,4%),
• collegi e convitti (23,4%),
• uffici pubblici (22,2%),
• ospedali (3,5%).

Questa categoria è cresciuta dello 0,8% in un anno, con una rendita complessiva di circa 1,4 miliardi di euro.

Nota di coerenza: il testo sorgente riporta entrambi i conteggi (645.858 e 648.452); li si indica entrambi per completezza editoriale.

 

Gruppo B – Immobili a uso collettivo

• >216 mila unità, +0,8% vs 2023.
• Ripartizione funzionale: scuole (B/5) 32,4%, collegi/convitti (B/1) 23,4%, uffici pubblici (B/4) 22,2%, ospedali 3,5% (+1,7% vs 2023).
• Titolarità: prevalenza PNF >80% in quasi tutte le categorie B, eccetto B/7 (cappelle/oratori) e B/8 (magazzini derrate).
• Rendita complessiva: ~1,4 mld € (+0,8%).

  

Gruppo C – Pertinenze e immobili commerciali

• >29 milioni di unità (detenute ~90% PF).
• Composizione: C/6 (box/posti auto) ~61%; C/2 (cantine/soffitte) 29,1% (+2,8% vs 2023); C/1 (negozi) ~7%.
• Titolarità per sottocategorie: prevalenza PNF in C/4 (esercizi sportivi) e C/5 (stabilimenti balneari).

Le unità del gruppo C (pertinenze e immobili commerciali) sono oltre 29 milioni.

• La quota principale riguarda box e posti auto (C6), che da soli coprono il 61%.
• Seguono cantine e soffitte (C2) con il 29,1%.
• I negozi (C1) rappresentano quasi il 7% dello stock.

Questa categoria è posseduta in gran parte da persone fisiche, ad eccezione di tipologie specifiche (come stabilimenti balneari o impianti sportivi), più spesso intestate a soggetti non fisici.

La rendita catastale complessiva del gruppo C è di 6,2 miliardi di euro, metà dei quali derivano dai soli negozi (C1).

 

Gruppo D – Immobili a destinazione speciale

Immobili a destinazione speciale, particolare e senza rendita

• Il gruppo D conta 1,7 milioni di immobili a destinazione speciale, che pur essendo una quota ridotta dello stock (2,5%), rappresentano quasi il 29% della rendita catastale nazionale.
• Categorie numericamente rilevanti: D/1 (opifici), D/7 (attività industriali), D/8 (attività commerciali), D/10 (produttivi agricoli).
• Rendita: >11 mld € (~29% della rendita nazionale).
• Titolarità: PNF ~57%; eccezione D/10, quasi 88% PF.
• Distribuzione territoriale: concentrazione marcata nel Nord Italia (mappa di riferimento nel report).

 

Gruppo E – Immobili a destinazione particolare

Il gruppo E include immobili di interesse pubblico o collettivo, come stazioni ferroviarie, fari, luoghi di culto o costruzioni mortuarie.

• >107 mila unità con rendita (+0,8% vs 2023).
• Prevalenza in E/3 ed E/9.
• Titolarità: PNF >80% (prevalente).

  

Gruppo F – Immobili privi di rendita (fini inventariali)

gruppo F, infine, comprende 3,8 milioni di unità prive di rendita, censite solo a fini inventariali: per la metà si tratta di aree urbane (F1), seguite da ruderi, lastrici solari e fabbricati in costruzione o definizione.

• >3,8 milioni di unità (+1,7% vs 2023).
• F/1 (aree urbane) ~50% del gruppo.
• F/3 (in corso di costruzione) >675 mila; F/2 (collabenti) ~629 mila; presenti anche F/4 (in corso di definizione), F/5 (lastrici solari), F/6 (in attesa di dichiarazione), F/7 (infrastrutture reti di comunicazione) ~0,3% del gruppo.
• Il report segnala anche unità “in lavorazione” ~66 mila.

 

Procedura: dove reperire i dati e dettaglio comunale

• Le Statistiche Catastali 2024 (OMI con Direzione Centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare) forniscono: numerosità, consistenze fisiche (vani/superfici/volumi), e base imponibile fiscale (rendita).
• Dati comunali: disponibili solo su richiesta per studio e ricerca, secondo le modalità indicate sul sito Agenzia delle Entrate → OMI → Banche dati → Stock catastale (pagina “Home - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Banche dati – Stock catastale”).
• Il volume include mappe provinciali per gruppi A/10, B, C, D, E, F e grafici di composizione (es. “Consistenze medie abitazioni”, “Composizione percentuale immobili a uso commerciale”).

  

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Impatti per i professionisti (fiscali, tecnici, urbanistici)

• Fiscalità immobiliare: le rendite catastali rimangono base imponibile per IMU e altre imposte; attenzione al peso del gruppo D (28,7%) nelle pianificazioni fiscali di patrimoni produttivi.
• Asset allocation immobiliare: la massa di C/6 e C/2 (61% e 29,1% del gruppo C) e l’aumento C/2 (+2,8%) orientano strategie su parcheggi e spazi di servizio.
• Valorizzazione residenziale: prevalenza A/2‑A/3‑A/4 (~90%) = target primario per riqualificazioni energetiche e sismiche; calo A/5/A/6 evidenzia stock fragile da monitorare.
• Patrimonio pubblico/collettivo: crescita B (+0,8%) e ospedali (+1,7%) richiede programmazione di manutenzioni e messa in sicurezza.
• Territori: la concentrazione del gruppo D al Nord impatta su pianificazioni logistico‑industriali (urbanistica, mobilità pesante, connessioni).

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FAQ

Quanti sono gli immobili in Italia al 31.12.2024?
Oltre 79 milioni: quasi 68 milioni con rendita; ~7,1 milioni beni comuni non censibili; >3,8 milioni gruppo F.

Com’è ripartito lo stock con rendita?
Prevalgono A (~53,4%) e C (~43,4%); residuo 3% tra D (2,5%), E (0,3%), B (0,3%).

Qual è il gruppo con maggior “peso fiscale”?
Per numerosità A e C sommano ~2/3 della rendita; in termini relativi spicca D con 28,7% della rendita a fronte del 2,5% delle unità.

Quante sono le abitazioni e con quali dimensioni?
35,6 milioni; media 5,5 vani e ~118 m²; dai 58 m² A/5 ai ~300 m² A/1.

Uffici/studi (A/10): 645.858 o 648.452?
Il testo sorgente riporta entrambi i numeri: 645.858 nel quadro A/10 e 648.452 in un passaggio dedicato agli “uffici/studi privati”. Si indicano entrambi per completezza.

Quali sottocategorie del gruppo C pesano di più?
C/6 (61%), C/2 (29,1%, +2,8%), C/1 (quasi 7%); rendita gruppo C ~6,2 mld €, di cui ~3,4 mld € dalla sola C/1.

Chi detiene la proprietà nei gruppi B ed E?
Prevalenza PNF >80%; nel gruppo B fanno eccezione B/7 e B/8 (più PF).

Il gruppo F cresce? Con quali componenti?
Sì, +1,7% vs 2023; F/1 ≈ 50%; F/3 >675 mila, F/2 ~629 mila; F/7 ~0,3%.

 

* Questi dati soprariportati sono stati raccolti nella XVIII edizione Statistiche Catastali 2024 (OMI Osservatorio del Mercato Immobiliare–Agenzia Entrate).

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate