Innalzamento del muro di cinta: quando il permesso di costruire è obbligatorio

L’innalzamento di un muro di contenimento può configurare un intervento di nuova costruzione quando modifica in modo stabile l’assetto dei luoghi, rendendo necessario il preventivo permesso di costruire. Una recente sentenza del TAR Lombardia distingue il muro di contenimento dalla semplice recinzione e chiarisce che, in assenza del titolo edilizio richiesto, trova applicazione l'art. 31 del d.P.R. 380/2001: demolizione dell’opera abusiva e, in caso di mancata ottemperanza, acquisizione dell'area al patrimonio comunale.

Il muro di cinta del contendere

Occhio alle differenze tra un muro di cinta (o di contenimento) e una semplice recinzione perché fanno tutta la differenza del mondo e ci indicano quando è necessario il permesso di costruire e quando, invece, può essere sufficiente una semplice SCIA, che, nel caso di inadempienza, porta a una semplice multa e non alla demolizione.

Chiarisce bene il concetto il Tar Lombardia nella sentenza 4031/2026, con la quale è stato respinto il ricorso di due proprietari che avevano impugnato l'ordinanza di rimessione in pristino emessa dal comune nei confronti di un muro di contenimento realizzato al confine della proprietà.

Inquadriamo prima di tutto l'intervento: l'opera consiste in un muro di notevoli dimensioni (metri 34.90 di lunghezza e metri 1.60 di altezza) finalizzato al contenimento delle acque meteoriche che, in occasione di condizioni metereologiche avverse, sono solite invadere l’aera di proprietà dei ricorrenti.

I ricorrenti sostengono che l’intervento di cui è causa non potrebbe essere qualificato come intervento di nuova costruzione ma dovrebbe essere ascritto alla categoria della manutenzione straordinaria o al più, in subordine, a quella del risanamento conservativo o a quella della ristrutturazione leggera (assentibili al massimo con SCIA). Per questa ragione, essi ritengono che l'art. 31 del dpr 380/2001 non avrebbe potuto trovare applicazione nella fattispecie in esame.

Per il Tar, invece, si tratta di un muro di contenimento per la cui realizzazione sarebbe stato necessario il previo rilascio del permesso di costruire.

Muro di cinta e recinzione: le differenze

I giudici ricordano che il muro di cinta si caratterizza per specificità e autonomia, differenziandosi dalla semplice recinzione che può, invece, avere carattere pertinenziale.

"Da ciò - osserva il Tar - consegue che la realizzazione di un muro di recinzione necessita del permesso di costruire qualora, avuto riguardo alla sua struttura e all’estensione dell’area relativa, sia tale da modificare l’assetto urbanistico del territorio, rientrando, in questo caso, nel novero degli interventi di nuova costruzione. Anche una semplice sopraelevazione autonoma di un muro di contenimento richiede il permesso di costruire laddove si presenta idonea ad alterare stabilmente lo stato dei luoghi".

Innalzamento del muro di contenimento: non si scappa dal permesso!

Come si vede quindi, secondo questo orientamento, anche gli interventi consistenti nell’innalzamento del muro di contenimento vanno ascritti alla categoria della nuova costruzione e necessitano perciò, affinché possano essere realizzati, del previo rilascio del permesso di costruire.

Ciò chiarito va ora osservato che, in base all’art. 31, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, qualora un intervento che, per essere realizzato, richiede il previo rilascio del permesso di costruire venga effettivamente realizzato in assenza di questo, l’amministrazione che accerta la violazione deve ordinarne la demolizione. Il terzo comma dello stesso articolo stabilisce poi che, in caso di mancata ottemperanza all’ordine di demolizione impartito, l’area di sedime dell’opera abusiva viene automaticamente acquisita al patrimonio comunale.

Questo trattamento sanzionatorio discende direttamente dalla legge, senza che sia lasciato alcun margine di discrezionalità all’amministrazione procedente alla quale perciò è attribuito un potere strettamente vincolato: l’accertamento dell’abuso implica necessariamente l’obbligo di emanazione dell’ordine di demolizione; la mancata ottemperanza a tale ordine implica necessariamente l’automatica acquisizione dell’area di sedime al patrimonio comunale.

Nuova costruzione senza permesso: demolizione (con sanzione ablatoria) inevitabile

In definitiva, risulta evidente come l’’Amministrazione, una volta constatato che l’opera è stata realizzata in assenza del predetto titolo, non potesse far altro che applicare il regime sanzionatorio previsto dall’art. 31, commi 2 e 3, del dpr 380/2001, e ciò indipendentemente dalla sua conformità o meno al vigente strumento urbanistico.

Sono pertanto del tutto infondate le censure con cui i ricorrenti sostengono che la norma appena citata non sarebbe stata nel concreto applicabile, così come sono infondate le censure con cui si sostiene che la sanzione ablatoria non si sarebbe dovuta nel concreto applicare.

Insomma: una volta constatato l’abuso, l’Amministrazione non poteva far altro che applicare tutto il regime sanzionatorio previsto dall’art. 31, commi 2 e 3, del dpr 380/2001, compresa quindi la sanzione ablatoria.

FAQ TECNICHE: Permesso obbligatorio per la sopraelevazione del muro di contenimento | Ingenio

Quando l’innalzamento di un muro di contenimento richiede il permesso di costruire?
Il permesso è necessario quando la sopraelevazione costituisce un’opera autonoma e determina una modifica stabile dello stato dei luoghi. In questi casi l’intervento rientra nella nuova costruzione e non è sufficiente una SCIA.

Qual è la differenza tra muro di contenimento e semplice recinzione?
Il muro di contenimento ha una propria funzione e autonomia, ad esempio quella di sostenere o contenere terreno o acque. La recinzione, invece, può avere natura pertinenziale e, in relazione alle sue caratteristiche, può essere soggetta a un regime edilizio meno rigoroso.

Cosa succede se il muro viene realizzato senza permesso di costruire?
Se l’opera richiedeva il permesso, l’abuso ricade nell’art. 31, commi 2 e 3, del d.P.R. 380/2001. Il Comune deve quindi ordinare la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, senza poter sostituire discrezionalmente tale misura con una sanzione pecuniaria.

La conformità del muro allo strumento urbanistico evita la demolizione?
No. Secondo il TAR Lombardia, una volta accertata la realizzazione di una nuova costruzione senza il necessario permesso, trova applicazione il regime sanzionatorio dell’art. 31. La conformità urbanistica dell’opera non elimina l’abuso derivante dalla mancanza del titolo.

Cosa accade se il proprietario non esegue l’ordine di demolizione?
La mancata ottemperanza comporta, alle condizioni previste dall’art. 31, l’acquisizione gratuita dell’area di sedime e delle pertinenze urbanistiche al patrimonio comunale. Si tratta di un effetto previsto direttamente dalla legge, collegato all’inottemperanza all’ordine di demolizione.

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