Interventi di ristrutturazione e ampliamento: quando scatta l'esenzione dal costo di costruzione

L’articolo esamina i presupposti per l’esenzione o la riduzione del costo di costruzione negli interventi di ristrutturazione e ampliamento di edifici unifamiliari, alla luce degli artt. 16 e 17 del d.P.R. 380/2001. Analizzando la sentenza n. 3056/2026 del TAR Lazio, viene chiarito che l’esenzione totale spetta solo per ampliamenti entro il 20% che non alterino in modo sostanziale struttura, dimensioni e valore economico dell’immobile. Interventi più incisivi, come demolizione e ricostruzione con portico e piscina, restano onerosi, pur potendo beneficiare di una riduzione del contributo.

Esenzione o riduzione dal costo di costruzione: le regole

Il Testo Unico Edilizia, agli articoli 16 e 17, prevede delle riduzioni e delle esenzioni speciali dal contributo di costruzione - la 'tassa' sugli interventi edilizi - per determinati lavori di ristrutturazione.

Il perimetro di questa speciale esenzione è però molto ristretto: ci entrano, di fatto, "gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari" (art.17 comma 3 lettera b)).

Non solo: in virtà di quanto disposto dall'art.16 comma 10, "nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni".

Il caso: demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma

Nel caso della sentenza 3056/2026 del Tar Lazio, ci troviamo di fronte al ricorso contro l'intimazione di pagamento di quasi 12 mila euro di oneri concessori (costo di costruzione) relativamente ad una SCIA alternativa al permesso per eseguire “l’intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato esistente con modifica della sagoma e realizzazione delle pertinenze portico e piscina”.

Il comune non ha ritenuto applicabile, per il medesimo intervento edilizio, nè la previsione di riduzione del costo di costruzione di cui all'art. 16, comma 10, del TUE, nè l'esenzione prevista dall'art. 17, comma 3, lett. b) dello stesso dpr 380/2001. Insomma, l'amministrazione ha ribadito la correttezza del calcolo del costo di costruzione.

Il ricorso: qualificazione dell'intervento e riduzione del costo di costruzione

Per il proprietario ricorrente, il Comune avrebbe «errato nell’escludere che l’intervento sia qualificabile nel concetto di ristrutturazione edilizia e nel non valutare che l’esecuzione dei lavori, ivi inclusi gli accessori, consiste in una ristrutturazione “senza aumento di cubatura e superficie”.

Inoltre, si lamenta che l'amministrazione avrebbe omesso di considerare che “- l’intervento nel suo complesso (172 mq e 507 mc) corrisponde ad una tipologia edilizia unifamiliare del tutto comune in contesti periferici, quale è quello in cui si colloca la proprietà dei ricorrenti, così come confermato dalla giurisprudenza amministrativa e dagli studi di settore; l’immobile è rimasto adibito alla originaria destinazione d’uso residenziale; - l’intervento è essenzialmente finalizzato a ripristinarne l’agibilità (essendo stato interessato da un incendio) e, con l’occasione, ad adeguare la struttura ai vigenti standard sismici, energetici e sanitari; - la spesa sostenuta dai ricorrenti per l’acquisto e la ristrutturazione è evidentemente congrua rispetto alla natura unifamiliare dell’edificio”.

Esenzione dal costo di costruzione: per quali interventi?

Il TAR evidenzia, in primis, che l’art. 17, comma 3, lett. b) del dpr 380/2001 prevede che “il contributo di costruzione non è dovuto: […] b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari”.

Per quanto condivisibilmente affermato in giurisprudenza, la ratio dell’esenzione in esame - che in quanto derogatoria della regola generale dell’onerosità del permesso di costruire, va ritenuta soggetta a un’interpretazione restrittiva e rigorosa - risiede nella tutela e salvaguardia delle necessità abitative del nucleo familiare, perseguite attraverso la gratuità degli interventi funzionali all’adeguamento dell’immobile ove il nucleo risiede; scopo della norma è quindi quello di promuovere le opere di adeguamento dei manufatti alle necessità abitative del singolo nucleo familiare, circoscrivendone l’operatività agli interventi che non mutino sostanzialmente l'entità strutturale e la dimensione spaziale dell'immobile e non ne elevino (in modo apprezzabile) il valore economico.

Bene (ma non benissimo): il complessivo intervento di demolizione e ricostruzione, per la realizzazione del quale i ricorrenti deducono di aver contratto un mutuo di € 280.000,00 (a fronte di un valore del bene risultante dal rogito di compravendita di € 65.000,00), ha mutato l'entità strutturale dell'immobile dotandolo di una piscina di 32 mq e di un portico di mq 42,70 e mutandone in tal modo apprezzabilmente, tanto in ragione dell’importo investito che del risultato ottenuto, il valore economico.

Non inducono a diverso avviso le considerazioni dei ricorrenti, secondo cui l’estensione dell’abitazione in proporzione al numero dei componenti del nucleo familiare sarebbe in linea con la media nazionale ricostruita in base a dati estrapolati dal Rapporto Istat 2023 e dal Rapporto Immobiliare 2023 – Settore residenziale del 18 maggio 2023 dall’Agenzia delle Entrate, dal momento che, facendo esclusivo riferimento a una superficie abitativa di mq 172,00, non tengono conto di quella corrispondente al portico e alla piscina, in ogni caso idonea ex se, per quanto già rilevato nel precedente paragrafo, a comportare un sostanziale mutamento delle caratteristiche (e del valore) dell’immobile.

Non è la fine: il contributo di costruzione va ridotto

Il TAR accoglie però il terzo motivo di ricorso: la determinazione del costo di costruzione operata dal Comune è comunque illegittima “per aver calcolato l’importo dovuto in misura pari al 10% del valore periziato, anziché in misura pari al 5%, come previsto dalla D.C.C. -OMISSIS-, trattandosi di intervento di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, co. 1, lett. d), D.P.R. n. 380/2001”, con conseguente “diritto degli odierni ricorrenti alla ripetizione della minor somma di euro 5.941,70, corrispondenti al 5% pagato in eccesso rispetto a quanto dovuto”.

Infatti, ai sensi dell’art. 16, comma 10, del D.P.R. 380/2001, “Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni”.

Gli interventi rientrano nell'ambito dell'art.3 comma 1 lett. d) sopracitato e quindi i provvedimenti gravati vanno annullati nella parte in cui non hanno applicato in favore dei ricorrenti il criterio di determinazione del costo di costruzione di cui all’art. 16, comma 10, del D.P.R. 380/2001.

In sostanza, il comune dovrà rideterminare il costo di costruzione, applicando il comma 10 dell’art. 16 del D.P.R. 380/2001 con diritto dei proprietari ultimi a ripetere, e correlativo obbligo del Comune a corrispondere, le eventuali somme in eccesso già corrisposte.

Costi di costruzione tra esenzione e riduzione: FAQ

Quando scatta l’esenzione dal costo di costruzione per edifici unifamiliari?
L’esenzione si applica agli interventi di ristrutturazione e agli ampliamenti entro il limite massimo del 20%, purché non vi sia un sostanziale mutamento strutturale o di valore dell’immobile.

La demolizione e ricostruzione può beneficiare dell’esenzione ex art. 17 TUE?
In linea generale no, se l’intervento modifica in modo significativo sagoma, consistenza o valore economico dell’edificio, come nel caso di nuove pertinenze rilevanti (portico, piscina).

Qual è la ratio dell’esenzione dal contributo di costruzione?
La finalità è tutelare le esigenze abitative del nucleo familiare, favorendo interventi di adeguamento funzionale dell’abitazione senza incrementi apprezzabili di dimensione o valore.

Se l’esenzione non spetta, è comunque possibile una riduzione del costo di costruzione?
Sì. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia ex art. 3, comma 1, lett. d), il Comune può applicare costi inferiori rispetto a quelli previsti per le nuove costruzioni, ai sensi dell’art. 16, comma 10, TUE.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO