Costo di costruzione e monetizzazione dei cambi d'uso: il calcolo corretto

Quali sono i criteri di calcolo della monetizzazione degli standard urbanistici in caso di interventi edilizi che comportano cambio di destinazione d'uso e ampliamento?

Lo spiega il Tar Milano nella sentenza 6/2026, che si occupa del ricorso di una società contro la quantificazione, da parte del comune, dell'importo da liquidare a titolo di monetizzazione di aggravio degli standard per un intervento di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione, con cambio d'uso incorporato.

La sentenza afferma quindi il principio della valutazione unitaria dell'intervento: quando più opere sono realizzate sullo stesso lotto nell'ambito di un'unica operazione edilizia, il calcolo delle dotazioni territoriali deve considerare complessivamente tutte le superfici oggetto di trasformazione, impedendo artificiosi frazionamenti volti ad eludere le soglie di rilevanza previste dal Piano dei Servizi.

I calcoli (diversi) di privato e comune: quanto costa questo intervento?

Con riferimento alle monetizzazioni per standard, la società ricorrente di aver computato la superficie lorda (Sl) del fabbricato interno, da destinare a residenziale, per 224,03 mq e quella della palazzina fronte strada, parimenti da destinare a residenziale, per 138,49 mq.

Ai fini della determinazione delle dotazioni territoriali dovute e da monetizzare, ha ritenuto quindi che nulla fosse dovuto per la Sl oggetto di cambio di destinazione d’uso in quanto le superfici predette sarebbero state al di sotto della soglia dei 250 mq indicata dall’art. 11, comma 3, delle Norme del Piano dei Servizi (Pds) del vigente Pgt

La monetizzazione delle dotazioni territoriali veniva determinata dalla società in complessivi euro 300.497,54, considerata una Sl di 799,79 mq, con riferimento alla sola superficie di nuova costruzione insediabile.

Il comune riteneva erroneo il computo descritto e determinava la monetizzazione per standard in euro 394.177,83.

Infatti, nel computo della società non era stata considerata «la monetizzazione standards dovuta per il cambio d’uso da Produttivo e Direzionale verso la Residenza, dato che la SL complessiva del cambio d’uso è 362,52 mq > 250mq, inoltre non ha considerato nemmeno la monetizzazione dovuta per la SL eccedente l'indice (bonus 5%)».

Quanto alla differenza sul bonus 5% non vi è contestazione e la società accetta la liquidazione ulteriore ritenendo quindi di essere complessivamente debitrice di un importo di euro 314.021,55 per monetizzazione. Viene invece contestata la pretesa ulteriore dell’amministrazione nella parte relativa al cambio di destinazione d’uso e, sul presupposto dell’illegittimità della pretesa, la società ha impugnato con il ricorso introduttivo il provvedimento di liquidazione del Comune, appunto nella parte in cui esso quantifica l’importo dovuto per monetizzazione per aggravio di standard in euro 394.177,83 anziché in euro 314.021,55.

L'oggetto del contendere, quindi, è la corretta determinazione dei costi di costruzione. Il calcolo delle monetizzazioni effettuato dalla società è corretto?

La ricorrente evidenzia che il calcolo sarebbe coerente con la previsione di cui all’articolo 11, comma 3, delle Norme di attuazione (Na) del Pds del Pgt.

Sarebbe invece erronea la determinazione del Comune, il quale ha considerato interamente dovuta la monetizzazione per il cambio d’uso da produttivo a residenziale e da direzionale a residenziale, disciplinati rispettivamente dalla lett. a e dalla lett. b del comma 3.

Nella tesi della ricorrente, non sarebbe condivisibile l’avviso dell’amministrazione comunale secondo il quale le superfici oggetto di cambio d’uso dovrebbero essere cumulate, con la conseguenza che, nel caso di specie, sarebbero complessivamente superati i 250 mq.

L'intervento edilizio va valutato nella sua complessità

Il caso riguarda, appunto, una ristrutturazione con demolizione e ricostruzione di due edifici (uno produttivo, uno direzionale) sostituiti da un unico complesso residenziale di due fabbricati.

La società aveva calcolato separatamente le superfici dei due edifici, ritenendo che ciascuna fosse sotto la soglia di 250 mq prevista dall'art. 11 delle Norme del Piano dei Servizi per l'esenzione dalla monetizzazione in caso di cambio d'uso.

Il TAR respinge tale impostazione "atomistica", affermando che interventi eseguiti sullo stesso lotto nell'ambito di un'unitaria operazione edilizia devono essere valutati complessivamente.

Infatti, solamente un apprezzamento globale consente di comprendere l'effettivo impatto sul carico urbanistico. La soglia di 250 mq va quindi riferita alla somma delle superfici oggetto di cambio d'uso (362,52 mq complessivi), superata la quale è dovuta integralmente la monetizzazione.

No al calcolo frazionato

Il calcolo della società, considerando separatamente 224,03 mq (fabbricato interno) e 138,49 mq (palazzina fronte strada), entrambi sotto soglia, escludeva illegittimamente la monetizzazione per il cambio d'uso.

Questo tipo di approccio, oltre a contraddire la ratio della norma, permetterebbe elusioni tramite artificiosi frazionamenti, vanificando la funzione delle soglie di rilevanza urbanistica stabilite dal Piano dei Servizi comunale.

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