La modifica dei pannelli divisori delle proprietà sui balconi è sempre legittima?

Divisori tra balconi in condominio

I divisori dei balconi sono elementi verticali che separano due balconi vicini, di proprietà esclusiva, il cui scopo è quello di dividere gli spazi, garantendo privacy e sicurezza.
Essi possono essere realizzati con materiali diversi, come muratura, metallo, vetro opaco, PVC o strutture leggere come grigliati.

Ma per installare un pannello divisorio su un balcone bisogna chiedere il permesso all’assemblea condominiale?

La risposta in realtà non è immediata o scontata perché bisogna considerare molteplici fattori come:

• la natura dell’intervento;
• il rispetto del decoro architettonico;
• l’impatto sui diritti dei vicini.

Secondo l’art. 1102 del codice civile “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
Ogni comproprietario può quindi per legge utilizzare il bene comune e apportare modifiche a proprie spese, purché non ne cambi la destinazione e non limiti l’uso dello stesso agli altri. Naturalmente senza l’acquisizione di un diritto reale sul bene (proprietà, servitù, uso, usucapione, usufrutto, etc.) non è consentito appropriarsi del bene o ampliarne l’uso a danno degli altri partecipanti.

Ma cosa significa concretamente “apportare a proprie spese le modificazioni necessarie”?
Quali sono i limiti di questo diritto di “servirsi della cosa comune”?
Quando un intervento sulle parti comuni necessita invece dell'autorizzazione assembleare prevista dall'art. 1120 del codice civile?

Il problema nasce dal fatto che l’installazione di questi divisori avviene spesso senza verificare se la stessa sia effettivamente consentita. Infatti da un lato, c’è chi li realizza ritenendoli semplici modifiche o interventi migliorativi, dall’altro chi li considera vere e proprie innovazioni lesive dei propri diritti. Questa contrapposizione è spesso all’origine di contenziosi condominiali complessi, che possono protrarsi per anni.

A far chiarezza su quando i divisori tra balconi costituiscano modifiche lecite, ovvero se essi violino i diritti degli altri condomini, è la recente pronuncia del Tribunale di Bolzano.

Vediamo il caso…

Pannelli divisori sui balconi condominiali e la violazione del diritto di veduta

I convenuti della sentenza avevano posizionato due pannelli sopra i tramezzi divisori comuni dei rispettivi balconi, sia sul lato ovest (zona giorno) sia sul lato est (zona notte), senza chiedere autorizzazione preventiva all’assemblea condominiale. Ciò ha causato l’immediato conflitto con i proprietari dell’appartamento adiacente che si sono rivolti al Tribunale lamentando che i pannelli, installati nel 2018, avessero precluso la veduta panoramica preesistente, oltre a ridurre aria e luce verso cucina e camera da letto.

Inoltre veniva sostenuto che l’intervento violasse:

• le norme sulle distanze legali, art. 907 c.c.;
• l'uso corretto delle parti comuni, art. 1102 c.c.;
• le disposizioni sulle innovazioni condominiali, art. 1120 c.c., alterando anche il decoro.

Il tribunale rigetta il ricorso e chiarisce i suddetti punti ritenuti violati.

Pannelli divisori sui balconi: quando sono semplici modifiche e non innovazioni condominiali

Il tribunale pone l’attenzione sulla differenza tra “modifiche” e “innovazioni” in ambito condominiale precisando che “in base a questi principi i pannelli, installati sopra i tramezzi divisori dei balconi devono ricondursi alle modifiche e non alle innovazioni. Infatti, i pannelli non comportano una trasformazione della cosa comune, né incidono sulla sua essenza, alterandone l’originaria funzione e destinazione. Il tramezzo comune tra i balconi ha già una funzione divisoria e tale funzione viene mantenuta anche con l’installazione dei pannelli sopra il tramezzo. Mentre il tramezzo basso crea solo un impedimento per il calpestio tra le due unità immobiliari, la maggiore divisione verticale costituita dai pannelli crea anche riservatezza dal punto di vista visivo per entrambi i proprietari. (…) La creazione di riservatezza corrisponde ad un interesse (…) meritevole di tutela e può senz’altro essere inteso come migliore utilizzazione della cosa del singolo proprietario. (…) Le modifiche delle parti comuni che il singolo condomino intende apportare a proprie spese per il miglior godimento di esse non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’interesse comune, mediante esercizio dell’autonomia privata”.
In definitiva, i pannelli installati sopra i tramezzi dei balconi non sono innovazioni, ma semplici modifiche, perché non trasformano o alterano la funzione della parte comune, che resta quella di dividere le proprietà. Infatti il tramezzo ha già una funzione divisoria, che rimane invariata anche con l’aggiunta dei pannelli, i quali oltre a impedire il passaggio aumentano la separazione visiva tra i balconi. La maggiore riservatezza ottenuta rappresenta quindi a tutti gli effetti un miglior uso della proprietà in linea con le prescrizioni dell’art. 1102 c.c.

Riassumendo…

I pannelli divisori costituiscono modifiche, non innovazioni,
perché non incidono sulla funzione originaria del tramezzo comune tra i balconi.

Conseguenza?

Per le modifiche di questo tipo non è necessaria alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, fatte salve eventuali diverse disposizioni da parte del regolamento contrattuale.

Decoro architettonico in condominio e la legittimità dell’installazione di pannelli divisori

Il Tribunale pone l’attenzione anche sul decoro architettonico sottolineando che “in ogni caso, anche per le modifiche vale il limite della conservazione del decoro architettonico (…). Nel caso di specie la ctu (…) ha escluso un turbamento del decoro architettonico (…) perché il manufatto (il pannello) per le sue caratteristiche non rappresenta una stonatura rispetto allo stile architettonico dell'edificio. (…) La ctu non ravvede neanche elementi in contrasto con l’aspetto architettonico: la posizione del divisorio sui balconi in mezzeria ai balconi ed al colmo del tetto a due spioventi, è perfettamente simmetrico e non viene percepito come un disturbo nella composizione di facciata.”
Quando si apportano quindi modifiche alle parti comuni si è comunque costretti a dover rispettare il decoro architettonico del condominio, nel caso concreto, la consulenza tecnica ha escluso qualsiasi pregiudizio estetico, ritenendo che i pannelli non alterino né il decoro né lo stile dell’edificio.

I pannelli, per materiali, dimensioni e colori, si integrano armoniosamente con il rivestimento ligneo già presente. Inoltre, la loro posizione simmetrica sui balconi non disturba la composizione della facciata, mantenendo sostanzialmente invariato l’aspetto architettonico complessivo del fabbricato.

Veduta panoramica e pannelli tra balconi: quando un’opera è legittima

Un altro aspetto chiarito dal giudice riguarda l’applicazione delle norme sulle distanze legali (art. 907 c.c.) all’interno dei condomini.

In particolare “(…) la regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale (…). Si è accertato sopra che i pannelli sono stati installati sui tramezzi divisori di ciascun balcone nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. e che la struttura dell’edificio condominiale è stata perfettamente rispettata (…). Questa osservazione è già sufficiente per escludere la lamentata violazione del diritto di veduta. (…) In conclusione, gli effetti negativi sulla veduta sono talmente minimi e presenti solo nella posizione più sfavorevole (vicino al pannello e aderente al muro), sicché sono di un’entità del tutto trascurabile e non meritevole di tutela.”

L’attrice lamenta, poi, anche la violazione della veduta panoramica, ma “a differenza della servitù di veduta, che trova fonte direttamente nella legge (art. 907 c.c.), il diritto di veduta panoramica consiste nel godere della bellezza della visuale offerta dalla particolare collocazione dell'immobile dominante, previa imposizione sul fondo servente di una "servitus altius non tollendi", e può essere costituita a titolo derivativo (tramite contratto) o a titolo originario (tramite usucapione o destinazione del padre di famiglia), purché, in quest'ultimo caso, esistano opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio.” Ma a tal riguardo l’attrice non ha né allegato né provato un titolo per il diritto di veduta panoramica e, pertanto, la domanda è stata dichiarata infondata.

Quindi se un’opera rispetta i limiti dell’art. 1102 c.c. e non altera la struttura dell’edificio, può essere considerata legittima anche senza osservare le distanze tra proprietà confinanti. Nel caso concreto, i pannelli sono stati installati correttamente sui tramezzi dei balconi senza incidere sulla struttura condominiale e per questo motivo non si ravvisa una reale violazione del diritto di veduta, poiché l’eventuale limitazione sarebbe al più minima e irrilevante. Inoltre il diritto alla veduta panoramica è diverso dalla servitù di veduta, perché questo diritto richiede anche la presenza di opere visibili e permanenti che ne consentano l’esercizio ed inoltre deve essere istituito mediante contratto, servitù o usucapione per essere riconosciuto.

In conclusione…

La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile tra condomini solo se compatibile con la disciplina particolare delle cose comuni. In caso di contrasto, prevale la norma speciale sul condominio.

Il diritto di veduta panoramica è diverso da quello di veduta ordinaria

Queste precisazioni fatte dai giudici sono fondamentali perché chiariscono che un condomino può installare pannelli o divisori tra balconi senza chiedere il permesso all’assemblea condominiale purché:

• si tratti di una modifica, consentita dall’art. 1102 c.c., e non di un’innovazione;
• i pannelli debbano però essere coerenti con lo stile dell’edificio e non rovinare il decoro architettonico;
• la struttura dell’edificio non venga alterata (inserito al posto o sopra elementi divisori già previsti) e le regole sulle distanze tra proprietà non si applicano in modo rigido in condominio;
• non esistano diritti di veduta panoramica accertati mediante titoli reali sul “fondo” servente;
• l’eventuale perdita di veduta (ordinaria) sia limitata e localizzata.

Scarica la sentenza in allegato

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