La sanzione alternativa alla demolizione presuppone il rischio per la stabilità dell'edificio

Il salvagente della sanzione pecuniaria al posto della demolizione (cd. fiscalizzazione dell'abuso edilizio) si può materializzare in determinati casi, ma alla base deve esserci il rischio, eseguendo l'ordinanza di ripristino, per la stabilità dell'intero edificio al quale appartiene l'opera abusiva. Questo pericolo, tra l'altro, deve essere dimostrato dal privato, non certo dal comune.

I chiarimenti, sicuramente importanti, sono contenuti nella sentenza 19824/2025 del 10 novembre del Tar Lazio, relativa al ricorso contro l'ordinanza di demolizione per alcune opere edilizie realizzate al piano terra di una struttura.

Testo Unico Edilizia: le regole della sanzione alternativa

Secondo il dpr 380/2001, è possibile 'trasformare' la demolizione in ammenda pecuniaria solo a determinate condizioni:

• si deve trattare di parziale difformità dal titolo abilitativo (art.34);
• si può trattare di totale difformità dal permesso di costruire o ristrutturazione in assenza di permesso di costruire (art.33);
• deve sussistere l'oggettiva impossibilità di demolire l'abuso edilizio (ripristino dello stato dei luoghi, art.33) o, nel caso dell'art.34, l'impossibilità di demolire la parte non conforme senza pregiudizio della parte conforme (cio deve sussistere il concreto rischio di danneggiare la parte realizzata in conformità).

La richiesta di sanzione alternativa per pregiudizio della parte conforme

Secondo la prospettazione della ricorrente, poiché l’unità immobiliare in argomento è situata al piano terra di un edificio abusivo, composto da cinque appartamenti distribuiti su tre livelli, che sarebbero strutturalmente inscindibili, “la sua demolizione autonoma risulterebbe materialmente impossibile senza compromettere la stabilità dell’intero fabbricato, con conseguente rischio per la pubblica incolumità e per le unità sovrastanti”.

Peraltro, l'Amministrazione non avrebbe svolto alcuna istruttoria tecnica volta a verificare la compatibilità dell'ordine di demolizione con la staticità dell’intero fabbricato, né avrebbe considerato soluzioni alternative meno impattanti.

Rischio per l'edificio in caso di demolizione: chi deve fornire le prove?

Il TAR respinge il ricorso partendo dal primo motivo con cui la ricorrente "si duole della circostanza secondo la quale l’Amministrazione non avrebbe adeguatamente valutato l’ineseguibilità della ordinanza di demolizione, la cui ottemperanza, in tesi, comprometterebbe la staticità dell’intero fabbricato al quale appartiene".

La valutazione circa la materiale possibilità di procedere con la demolizione dell’abuso  - continua il TAR - ha carattere tecnico e viene eseguita dal Comune in fase di esecuzione dell’ordine demolitorio e non prima della emanazione della relativa ordinanza.

La sanzione pecuniaria, derogatoria alla regola generale della demolizione nei casi di illeciti edilizi, può esser applicata solo ove sia oggettivamente impossibile la demolizione delle parti difformi senza incidere sulla stabilità dell'intero edificio.

Si tratta di una misura di carattere eccezionale e derogatorio ed in ragione di ciò "non compete all'Amministrazione procedente di dover valutare, prima dell'emissione dell'ordine di demolizione dell'abuso, se essa possa essere applicata. Piuttosto incombe sul privato interessato la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme (che peraltro nella fattispecie non risulta sussistere)".

Se l'edificio è completamente abusivo, non c'è speranza di fiscalizzazione

In altri termini, il Comune non era tenuto a scegliere preliminarmente se irrogare la sanzione pecuniaria oppure la sanzione ripristinatoria, in quanto la demolizione costituisce la regola generale e la fiscalizzazione dell’abuso una deroga attuabile qualora nella fase di esecuzione venga provata la situazione di pericolo per le parti legittime (T.A.R. Campania - Napoli, sez. VI, 4 maggio 2022, n.3033, nonchè Cons. Stato, sez. VI, 23 novembre 2021, n. 7857).

Nella fattispecie, dunque, non solo il fabbricato tutto risulta non essere legittimo né mai legittimato in alcuna su parte (il che basterebbe e ritenere inapplicabile alla fattispecie la misura derogatoria della sanzione pecuniaria), ma, in ogni caso, non si è ancora provveduto ad avviare le attività di demolizione, solo in occasione delle quali la ricorrente potrà intraprendere con il Comune una interlocuzione avente ad oggetto la eseguibilità o meno della stessa attività, sulla base di adeguati e documentati rilievi tecnici.

Niente da fare, quindi, la demolizione è inevitabile.

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